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基地商务功能战略定位的判断（一）南翼中心徐家汇发展瓶颈给基地带来市场机遇徐家汇城市副中心徐家汇人民广场淮海路南京西路陆家嘴五角场虹桥•上海现有的CBD区域有五个分布在城市中心区，徐家汇是唯一一个处于上海城市西南向外拓轴线上的CBD区域•徐家汇CBD承载着整个上海南翼城市发展的重任•徐家汇由于发展空间狭小，已经无法继续进行大规模的开发建设•徐家汇CBD目前的规模体量难以承担起翘动上海南翼城市发展的重任矛盾发展空间上海第六个市级CBD上海西南翼城市副中心松江、闵行等边缘新城与上海中心区的连接枢纽处于上海城市西南外拓轴线上高密度高容积率开发，强烈的城市中心区意向配合轨道交通建设的复合式空间开发，地下空间的充分利用徐家汇发展空间的瓶颈将极大阻碍其成为上海南翼核心的步伐，徐汇区对南站地区的高起点规划正是企图将徐家汇的商务办公功能在一定空间内进行泛化。基地需要努力利用这一趋势，寻找市场机会，承接徐家汇的商务功能外溢地处徐汇滨江景观带紧邻上海植物园城市绿肺现状以工业和仓储用地为主距离万体馆交通枢纽3.2公里，距离徐家汇副中心4.5公里通过龙吴路城市主干道、中环线可快速通达市内各地生态化低密度低容积率开发，强调滨水城市景观设计基地与徐家汇商业中心的区位联系，使其应当作为徐家汇市级CBD的重要延展和补充，承接徐家汇外溢的商务功能，实现与副中心的有效联动，带动徐汇区南部地区城市面貌的改善，完善片区城市功能，与徐家汇CBD形成“双核一带”的一体化商务发展格局，最终带动上海南翼地区的发展基地商务功能战略定位的判断（二）基地应当努力成为徐家汇CBD的重要延展与补充基地特质分析基地商务功能战略定位的判断（三）基地应当成为南站交通枢纽商务功能的承载实体上海南站城际交通枢纽的战略定位和功能国家铁路交通战略性枢纽中国南部地区进入上海的门户长三角南翼城市城际铁路系统与上海的对接点未来通过轨道交通与虹桥综合交通枢纽形成互动关系巨大的人流集聚和配套设施建设将促使其成为提升徐汇南部地区城市功能的引擎作为人流主要聚集地和城际交通枢纽，具备承载一定能级商务功能的条件徐汇有意利用南站城际交通枢纽对人流、物流的集聚优势发展商务办公，作为现有徐家汇CBD商办功能的扩充南站地区大多为已建成区，可供开发土地较少，大量现状居住用地短期内无法改造，难以形成大体量商办区域发展定位与用地现状的矛盾距离上海南站2.3KM与植物园隔街相望现状为仓储工业用地基地基地临近南站枢纽的区位优势以及现状用地结构属性决定了基地适宜成为依托南站交通枢纽的商务功能聚集区，以弥补南站地区商务用地发展空间的不足，从而与徐家汇CBD一起形成徐汇商务办公的“金三角”其滨水景观优势和邻近植物园的生态效应利于其开发生态型商务园区核心问题界定：基地应当怎样打造BUSINESSPARK对应研究核心问题•基地发展BUSINESSPARK的宏观经济背景•基地发展BUSINESSPARK的社会环境资源产业支撑要素分析1哪些要素将会对基地发展方向产生影响1哪些同质商务园区将会对基地产生竞争2基于要素维度分析生态商务园区内适合承载的细分产业临近竞争对手分析2SWOT分析产业支撑要素分析（一）宏观经济背景：徐汇急需巩固现有的第三产业优势，全面发展现代服务业指标上海市增长比率产业比重徐汇区增长比率产业比重总值9154.1811.10100.00%96.543511.1100.00%第二产业4452.9211.5048.64%16.85696.517.46%工业4129.5211.8045.11%15.30975.515.86%建筑业323.407.203.53%1.547217.51.60%第三产业4620.9211.1050.48%79.686612.282.54%交通运输、仓储和邮政业582.6014.306.36%1.314720.51.36%批发和零售业840.8912.709.19%26.232614.527.17%住宿和餐饮业168.3111.201.84%7.690517.27.97%金融业675.129.207.37%8.6415-1.48.95%房地产业676.12-2.907.39%13.80390.914.30%居民服务82.8110.900.90%1.470724.81.52%其他无法分类的服务业1595.079.0917.43%20.532712.021.27%GDP构成的维度分析就业构成的维度分析行业分类上海市徐汇区徐汇/上海制造业31.89%27.78%0.87建筑业4.80%1.37%0.29交通运输、仓储和邮政业5.61%0.92%0.16信息传输、计算机服务和软件业1.10%2.90%2.64批发和零售业15.21%20.18%1.33住宿和餐饮业2.73%4.01%1.47金融业2.11%1.45%0.69房地产业3.35%6.10%1.82租赁和商务服务业5.31%13.80%2.60居民服务9.07%1.79%0.20教育3.20%10.76%3.36卫生与社会保障2.12%5.72%2.70文化、体育和娱乐业0.96%0.98%1.03公共管理和社会组织2.28%8.34%3.66Source：上海市统计年鉴2006，徐汇区统计年鉴2006GDP构成得到的优势产业领域集中在第三产业，包括批发零售（商贸）、房地产、金融以及专业服务等就业构成分析发现徐汇就业人口普遍集中在第三产业细分领域，相对集聚的部门包括信息业、教育、公共服务、以及租赁商务、卫生和社会保障等领域第三产业无论从GDP构成还是就业构成上，都成为了徐汇区经济的核心力量，但目前传统服务业所占比例仍较高基地所在的徐汇区作为上海市中心城区，应当率先大力发展现代服务业基地“BUSINESSPARK”概念的提出，迎合了徐汇全面发展现代服务业的时代趋势，能够起到加快徐汇南部地区城市面貌更新与产业结构升级的作用产业支撑要素分析（二）社会环境资源：知识要素聚集强化了片区文化引力，对企业聚集产生了积极影响上海交通大学上海师范大学华东理工大学复旦大学医学院漕河泾开发区基地高校资源上海交通大学、复旦大学医学院、华东理工大学、上海师范大学等高校集聚了大量的创新资源和知识要素大量专业技术性人才在徐汇区内的聚集有利的带动了区内现代服务业和高新技术产业的发展高新园区1984年成立的漕河泾新兴技术开发区聚集了大量高新技术企业，主导产业包括信息产业、新材料产业、生物医药产业、航空航天产业以及仪器仪表和数字广播电视产业大量高新技术企业的长期聚集，使区内已经形成较为完备的产业链，随之衍生的大量高端商务需求开始向区内商务聚集区（例如CBD）外溢1知识要素聚集的外部化效应能够促进片区创新能力的增强，继而促进地区经济的发展2基地应当有效承接知识要素外溢所带来的“红利”，适时推进片区现代服务业的发展1高新技术企业的大量聚集有助于形成企业间的创新互动，创新知识溢出提升了整个片区产业水平2基地应当抓住相邻开发区商务需求衍生的契机，利用与徐家汇CBD的联动关系吸引客源大量知识要素的聚集，不仅为基地带来潜在客源支撑，更重要的是培育了富有创新精神的知识型片区氛围，这种文化和城市形象层面的引力将有效推动创新型企业聚集，从而形成较为稳固的企业网络，吸引信息技术、创意设计等智力密集型企业入驻产业支撑要素分析（三）社会环境资源：长三角南翼地区企业总部向沪迁移引致的巨大商务需求1995-2005年，浙江到上海投资已达500亿，浙江迁移到上海的企业5万家，上规模的2000家，大量浙江企业总部落户上海，比较知名的企业包括宁波的雅戈尔、杉杉，温州的正泰、均瑶等500亿元5万家2000家从经济总量的角度讲，长三角南走廊与上海经济规模大致相当，这一地区经济外向度较高，民营经济日趋活跃大量民营企业在发展壮大以后，出于扩大企业影响力、获得外部性“红利”以及接近国际市场的考虑，选择将企业总部或研发技术中心迁移至上海舟山市上海市杭州市宁波市嘉兴市湖州市绍兴市浙企总部迁入带来的五大效应税收贡献效应产业乘数效应制造业总部所在的区域，知识型服务业往往都比较发达，形成为制造业总部服务的知识型服务业产业链消费带动效应总部商务研发活动配套消费大量高收入白领的个人消费劳动就业效应社会资本效应美誉度、知名度和商务环境提升12345基地所在徐汇区的强大创新知识引力将对浙企迁沪产生影响浙企具备的地缘偏好性使临近上海南站城际交通枢纽的基地具有吸引浙企总部入驻的天然优势迁沪企业对集成化公共服务的重视容易接受一体化商务花园型的办公环境浙企总部入驻后所带来的五大效应也将有效带动徐汇南部地区城市功能的完善和城市面貌的更新，促进其产业结构升级和产业链的完善竞争对手分析（一）与政府重点扶持的总部商务花园差异化定位上海目前中心城区内具有总部基地概念的商务园区可分为两大类：一类是政府重点扶持的总部商务花园，目前上海市有16家予以重点扶持的总部经济基地，这其中有传统的CBD，也有新型的总部商务花园，相比较传统市中心的办公楼，总部商务花园交通没有那么便利，但它们却以低廉的办公成本、人性化的设计、优美的自然环境和自然开阔的视野以及专业化的配套设备，同样吸引了很多大中型企业总部入驻；另一类则是依托自身资源优势打造起来的商务花园上海16家重点扶持的总部经济基地分布图由政府重点扶持的总部型商务花园，一般园区规模比较大，产业的聚集能级也很高，尤其是在政府相应优惠政策的主导下，其发展优势明显。本项目的应该与这些总部型商务花园进行差异化定位，避免与其正面竞争。东方环球企业中心位置:闸北区永和路200号所属区块:共和新路沿线——综合服务业集聚带规模:占地20万平米，建筑面积37万平米建筑风格:欧式风格别墅群功能：商务办公、研发设计、营销展示主题：花园式独立企业总部，集形象展示、研究开发、总部办公为一体的总部型经济园区资源依托：闸北区综合服务业聚集区；上海市政府批准企业总部经济试点基地；税收优惠政策大业领地企业总部花园位置:松江区工业区鼎源路广富林路路口所属区块:松江工业区西部科技园规模:一期占地178亩，建筑面积近20万平方米；规划总建筑面积60万平米功能：形成技术信息中心、人才培训中心、多元融资中心、综合物管中心这四大服务平台主题：集展示、研发、贸易、财务结算于一体的低密度、智能化、生态型花园总部群落资源依托：西部科技园；松江大学城；佘山国家旅游度假区竞争对手分析（二）政府重点扶持的总部商务花园典型项目指标分析竞争对手分析（三）政府重点扶持的总部商务花园典型项目指标分析虹桥国际商务花园位置:长宁区，西接外环线，东北濒临苏州河和淞虹路所属区块:虹桥临空经济园区占地：140万平米总建筑面积：超过100万平米主题：园林式、高科技、总部型的国际化商务社区，成为与长三角地区产业互为辐射的商务平台、国际产业转移的对接平台、未来国际新型产业的培育平台资源依托：虹桥交通枢纽的交通优势；苏州河的环境优势；天山路商业居住休闲区的功能互补优势浦江智谷位置:闵行区浦江镇联航路1188号所属区块:漕河泾出口加工区占地：总规划面积约1100亩，一期规划面积303亩总建筑面积：88万平米建筑布局：一期规划中块为度身定制独立的每栋8000－15000平米的商务楼群，西侧为多层大平面的研发楼群，东侧为14栋独栋的企业总部以及一栋综合性配套建筑资源依托：毗邻国家863软件孵化基地；国家航天科技产业基地；维豪（WELLHOPE)信息中心基地；新浦江城和世博家园等大型居住社区创智天地财富广场国际机电数码园基地项目依托知识创新密集区/高校密集区建立依托张江高科产业园区聚集优势建立依托陆家嘴金融贸易区高端区域形象建立依托自身资源优势打造起来的商务花园，如创智天地主打“知识要素牌”、财富广场主打“金融中心牌”，而机电数码园则主打“产业园区牌”基地作为中心城区内的商务办公园区项目，应当与现有项目形成一定程度的差异化竞争，综合基地周边的主导要素资源类型后，我们认为基地应当主打“城际交通牌”，成为上