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徐汇滨江规划布局及出让工作计划汇报徐汇区规划和土地管理局2011.9一、徐汇滨江概况（一）徐汇滨江用地情况北外滩小陆家嘴外滩南外滩世博园区日晖港徐汇滨江区位关系示意图徐汇滨江北起日晖港，南至徐浦大桥，由黄浦江两岸综合开发规划控制范围内的南延伸段WS3(B)、WS5(C)、WS7(D)三个单元组成，岸线8.4公里，土地面积7.4平方公里。另外，徐浦大桥往南还有岸线近3公里，总岸线长度约11公里。WS3（B）单元WS7（D）单元WS5（C）单元WS3(B)单元：规划总用地约1.8平方公里，以生命科学和健康产业为特色的综合国际商务区。WS5(C)单元：规划总用地约4.4平方公里，以世博会为契机，重点发展商贸、办公、航空配套服务等内容，大力发展现代服务业，同时带动发展地区商业、航空文化等功能，形成滨江核心商务区。WS7(D)单元：规划总用地约1.2平方公里，为商务区配套、促进商务发展、与商务功能互动的滨水生态国际社区。（二）徐汇滨江功能体系二、徐汇滨江核心商务区规划情况（一）规划范围徐汇滨江核心商务区，北至瑞江路、南至龙水南路、西至丰谷路、东至黄浦江；约1.4平方公里用地，占WS5(C)单元用地的32%，岸线长度约2.5公里。WS3（B）单元WS7（D）单元WS5（C）单元徐汇滨江核心商务区总用地约140公顷，其中：公共绿地：约36公顷城市道路用地：约36公顷可开发用地面积：约65公顷总建筑面积：约195万平方米，开发用地的平均容积率约3.0。用地约140公顷（二）用地及建设规模（二）用地及建设规模我区划定的市区联合推进的总部集聚区位于核心商务区中部及南部，可开发用地面积约为33.2公顷，共20个地块组成，约占整个核心商务区内可开发用地的51%。地上建筑面积总计约118.4万平方米，平均容积率约为3.6。其中：（1）已出让地块：2幅（机场1、3号地块）（2）拟协议出让地块：1幅（新材料研发中心）（3）拟邀标出让地块：2幅（湖南广场项目）（4）拟划拨地块：2幅（民航四大中心）（5）拟公开出让地块：13幅，用地面积约为16.8公顷，地上建筑面积约为53.6万平方米已出让地块拟协议出让地块拟邀标出让地块拟划拨地块图例：滨江C单元核心商务区地块示意图（三）功能定位避免与老牌的商务集聚区（如陆家嘴、外滩、古北中心等）和新兴商务集聚区（如北外滩、虹桥枢纽、世博基地等）产生同质化竞争。将重点发展方向定位在商务办公、金融贸易、科技、航空、文化、旅游等方面。徐汇滨江在上海建设国际贸易中心、国际文化大都市、时尚创意之都的过程中将努力发挥核心载体的作用。1.总体定位1）全市平衡，错位竞争，扬长避短核心载体徐汇滨江的对应职能国际金融中心陆家嘴、外滩配套金融服务国际航运中心北外滩、洋山港、外高桥国际贸易中心国际贸易组织、贸易促进机构和行业组织国际文化大都市时尚文化消费中心和新媒体中心时尚创意之都滨江创意文化园、数字多媒体技术研发行政经济金融商务购物娱乐文化旅游信息科技居住枢纽陆家嘴-外滩地区★★★★★★★虹桥商务区★★★★★人民广场商务区★★★★★★大世博地区★★★★★浦西滨江地区★★★★★★真如长风地区★★★世纪大道花木地区★★★★★张江综合商务区★★★★五角场地区★★★徐汇滨江地区★★★★★★★★★竞争错位徐汇滨江地区在竞争领域中具有商务高端化、购物精品化、娱乐时尚化的独特优势。1.总体定位1）全市平衡，错位竞争，扬长避短滨江核心商务区的土地分为四个价值区：公共价值区：龙腾大道以东区域，主要是滨江公共开放空间和商业文化特别发展单元，凸显公共价值。一级价值区：龙腾大道以西、云谣路以东区域，为滨江第一层面的开发用地，景观价值最高。二级价值区：云谣路以西、云锦路以东区域，为滨江第二层面的开发用地，交通条件更为便利。三级价值区：云锦路以西区域，作为腹地空间开发与滨江开发的联系枢纽地区。一级价值区二级价值区三级价值区公共价值区1.总体定位2）土地价值分析总部经济及金融配套服务中心航空服务业集群科技金融中心、创新创业服务中心时尚文化消费中心和新媒体中心2.四大功能发展目标3.功能的空间布局结构一带两轴公共开放空间带：以滨江公共绿地和步行系统带动沿线商业、文化、休闲、旅游功能的发展。龙耀路功能辐射轴是实现规划区联系徐汇区腹地和浦东片区，承担区域内外交通联系，发挥功能辐射效应的重要轴线通道。云锦路功能发展轴云锦路利用现状飞机跑道空间形成带状绿化广场,通过轨道交通带动云锦路两侧地块的综合开发。五个功能片区时尚文化主题园区，商贸企业总部办公区，民企总部办公区、航空服务业集聚区，能源科技服务区。航空服务业集聚区能源科技服务区时尚文化主题园区民企总部办公区商贸企业总部办公区4.业态细化规划倡导该地区土地使用的兼容性，采用复合型建筑功能的综合开发，同时加强对现状产业建筑与历史建筑的保护与利用，以适应未来城市发展的需求。建筑功能共分为以下七大类：■商业建筑■办公建筑■文娱建筑■酒店建筑■文化展示建筑■航空服务建筑■市政设施建筑所有地块开发均可复合多类建筑功能。业态功能布局图（1）商业、餐饮功能商业功能布局图徐汇滨江商务区的商业功能，应充分体现多样性，结合不同的地理区位细化功能，激发地区活力，营造多元精彩的商业氛围。主要类型分为以下五类：A.主要公共活动带周边——活力休闲B.轨道交通站点周边——特色精品C.主要生活性道路沿线——综合生活服务D.大型广场空间周边——大型购物休闲E.滨江活动带沿线——奢侈名品云锦路特色公共活动带轨道交通站点轨道交通站点云谣路生活性街道广场广场广场龙腾大道ABDCE4.业态细化（2）文化、会展功能文化功能布局图特色文化展馆穹顶剧场游艇展馆文化机构区艺术品展销为了打造国际滨水示范区，在规划商务商业开发用地中注入文化元素，比如可以结合新建筑设置剧院、博物馆、画廊等文化功能。4.业态细化音乐产业基地国际保税商品展示区文化展示区5.总部集聚区陆家嘴世博一般滨水区一般滨水区核心滨水区徐汇滨江主动对接世博滨江，建立徐汇滨江总部商务区，争取一并纳入市级总部集聚区，开展市区联动推介出让，引进国内民营企业总部。徐汇滨江5.总部集聚区集聚区位于龙兰路以南、丰谷路以东、黄石路以北、龙腾大道以西，约33.2公顷可开发用地，地上建筑总面积约118.4万平方米，平均容积率3.6。共20个地块，其中已出让地块2幅，拟协议出让地块1幅，拟邀标出让地块2幅，拟划拨地块2幅，剩余公开招标出让地块13幅，，标志性建筑高度约250米（暂定，最终以市府批准的附加图则为准）；滨江C单元核心商务区地块示意图6.游艇博览、文化创意及保税商品展示功能为凸显徐汇滨江商务功能的高端化，规划考虑在滨江公共开放空间内以商业文化特别发展单元为核心向两侧延伸区域，打造游艇博览、文化创意及保税商品展示特色功能区。6.游艇博览、文化创意及保税商品展示功能游艇码头拟布局在龙耀路与龙腾大道交汇处，即核心商务区的中心位置（紧邻世博水门），西邻滨江标志性建筑，北临直升机场，南靠滨江商务文化特别发展单元；该区域将整合水泥厂音乐文化主题园及游艇博览销售平台，打造上海市区内第一个集游艇产业、文化创意产业及保税商品展示为一体的特色区域。集游艇产业、文化创意产业及保税商品展示为一体的特色区域世博水门位置1.区域交通—“水陆空”三位一体交通模式直升机停机坪游艇码头轨道交通站点轨道交通站点（四）交通体系组织公交枢纽交通枢纽水上交通：时尚休闲的游艇营运。地面交通：轨道交通11号线、12号线，公交枢纽站，滨江有轨电车、自行车等。空中交通：商务化，休闲化的直升机客运。2.内部交通—“四层空间”立体交通模式核心商务区内路面交通打造“地上两层和地下两层“的四层立体交通模式。（四）交通体系组织地上二层：人行平台地面层：车行路网地下一层：公共步行系统地下二层：车行环路三、徐汇滨江已出让土地情况（一）B单元出让情况滨江B单元已出让地块4幅，土地面积约13.65公顷，建筑总量约41.59公顷。其中，商办建筑总量约32.99公顷，占比79.32%；住宅建筑总量约8.60公顷，占比20.68%。滨江B单元已出让地块示意图宛平南路159街坊龙华路1960地块斜土街道107街坊船厂路地块叠加地块斜土街道107街坊船厂路地块叠加地块斜土街道107街坊船厂路地块叠加地块斜土街道107街坊船厂路地块已开工地块：斜土街道107街坊船厂路、龙华路1960号、宛平南路159街坊城建地块。未开工地块：斜土街道100街坊叠加地块，设计方案正在深化，预计明年上半年可开工。（二）C单元出让情况滨江C单元已出让地块4幅，土地面积约5.04公顷，建筑总量约17.67公顷，商办用地为主，商办建筑总量约16.11公顷，占比91.18%；教育科研用地建筑总量约1.56公顷，占比8.82%。滨江C单元已出让地块示意图长桥街道375街坊世博还产用房北滩加油站机场1号地块机场3号地块已开工地块：长桥街道375街坊地块（世博动迁还产房）。未开工地块：龙华街道183街坊北滩加油站、龙华机场1号地块，两地块的设计方案正在深化当中，预计今年内可开工。龙华机场3号尚未交地。四、徐汇滨江计划供地情况（一）供地计划概况民航四大中心项目用地（一）供地计划概况2011年下半年、2012年徐汇滨江计划供地12幅，土地面积约35.95公顷，建筑总量约82.29公顷。其中：划拨用地2幅，土地面积约7.22公顷，建筑总量约30公顷，分别为滨江188N-W-1、188N-X-1民航四大中心地块，计划2012年底前完成供地。出让地块10幅，土地面积约28.73公顷，建筑总量约52.29公顷。商办用地为主，商办用地建筑总量约31.97公顷，占比61.14%；住宅用地建筑总量约14.55公顷，占比27.83%；科研用地建筑总量约5.77公顷，占比11.03%。（二）出让地块情况1、2011年下半年计划出让地块滨江B5-4（xh129b-04)地块，商办用地；兆丰路东块（xh128E-03)，住宅用地；滨江188S-K-1地块（上海湖南广场），商办用地；滨江188E-B-1地块（滨江文化主题园），商业文化特别发展单元。兆丰东块滨江B5-4（二）出让地块情况1、2011年下半年计划出让地块滨江B5-4（xh129b-04)地块，商办用地；兆丰路东块（xh128E-03)，住宅用地；滨江188S-K-1地块（上海湖南广场），商办用地；滨江188E-B-1地块（滨江文化主题园），商业文化特别发展单元。滨江文化主题园上海湖南广场（二）出让地块情况（二）出让地块情况2、2012年计划出让地块滨江C10-4地块（286B-4），住宅用地，百联集团捆绑开发住宅地块；滨江188S-D-1地块，商办用地，意向用地单位上海电力实业；滨江188N-T-1地块，商办用地，意向用地单位有徐家汇商城集团、六百股份、华鑫证券、长甲地产；滨江188S-M-1地块，商办用地，意向用地单位有永达汽车、首创置业、中交股份、万达信息、分众传媒；滨江188S-G-1地块，科研用地，拟建新材料研发中心；滨江188S-O-1地块，商办用地，意向用地单位有加拿大KFS国际建筑师事务所。滨江188N-T-1地块滨江188S-M-1地块滨江188S-D-1地块滨江188S-G-1地块滨江C10-4地块滨江188S-O-1地块（三）其他地块地块名称意向企业预计腾地时间预计出让时间188S-H-3铁狮门2012年底2013年188S-E-1合景泰富、宝龙地产2012年底2013年188S-J-1湖南电广传媒2012年底2013年机场2号地块合景泰富、宝龙地产2012年底2013年188N-R-1首创置业、徐家汇商城集团、六百股份、万达信息2012年底2013年188N-Y-1宁波JQY视讯股份有限公司、龙国投2012年底2013年剩余地块预计于2012年腾地，计划2013年出让。目前在接触中的企业有：五、后续工作滨江C单元城市设计已公示，市府领导已听取汇报，预计在9月底批复。明年重点推进滨江B单元控详修编工作，落实国际