高通智库_典型项目研究_北京饭店二期研究_18P_XXXX年3月

目录一、项目概况2二、高端公寓——霞公府21.建筑32.园林43.户型54.室内设计55.主要材料设备品牌76.主要设备系统77.会所8三、北京饭店二期商业部分前期分析*91.地块分析92.商业基本参数103.SWOT分析114.项目商业档次定位分析11电话:[phone]邮箱:[e-mail]网站:高通智库是一家房地产研究综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。《典型项目研究》每月一次。客户如果需要更为详细的专项研究报告，请与研究主管联系。高通智库2011年3月7日（月报）典型项目研究——北京饭店二期高通智库典型项目研究一、项目概况项目位置：北京饭店二期改扩建项目，位于北京饭店北侧，紫禁城东，王府井大街西侧。北京饭店二期总建筑面积27万平方米，由E3、E4、E5三部分建筑组成，是集商业、酒店服务式公寓、会议中心、高端公寓于一体的高端综合物业。E3东临王府井大街，将依托传统商业氛围建成经营国际一线品牌的购物中心，总面积约10万平方米；E4首层分设会议中心和酒店大堂，二层以上为酒店式服务公寓，共220套；E5为霞公府高端公寓，地上建筑面积约3.5万平方米，共72套公寓。项目2006年开工建设，2008年结构封顶，2010年4月完成外立面装修，2010年8月现房开盘销售。z开发商：北京紫金世纪置业有限责任公司（北京饭店与其他投资者组成的合资公司，其中北京饭店占40%）。z建筑设计：中国中元z景观设计：日本LDCz施工：北京建工集团z物业管理/销售代理：世邦魏理仕二、高端公寓——霞公府霞公府是北京饭店二期的高端公寓部分，位于整个项目西端。园区由南北两栋7层板楼围合成意境园林，地上建筑面积约3.5万平方米，每单元三梯两户，并独创440-590平方米豪宅空间。地下设189个专用车位。北京饭店二期典型项目研究建筑…外墙：西班牙原装进口Faveton(法奥通)陶板霞公府所在的北京饭店二期引进西班牙CerámicasCASAOS.A.公司生产的Faveton(法奥通)陶板幕墙，约30万平方米的外立面全部使用陶板（其中霞公府约6万平方米），使整个建筑外观低调而奢华，与传统高档石材相比，进口陶板避免了石材结构的不均匀性和层状结构，提高了幕墙的可靠性，使得建筑负荷低，抗震性能好，并能克服墙体的温差膨胀，耐激冷激热，整体无色差，平整度好，色泽历久弥新。这些陶板由自然泥土烧制而成，没有辐射性。整体外立面通过平面、凹槽的肌理对比，与透明的门窗间隔成趣，形成清新别致的建筑节奏，韵律内涵其中，内敛而不张扬。酒店式公寓及会议中心购物中心霞公府典型项目研究…窗户：比利时REYNAERS（瑞那斯）窗平直挺拔的线脚，轻巧耐久的五金，明亮安全的玻璃。比利时布鲁塞尔的瑞那斯铝业对于完善铝合金窗的不懈追求，霞公府引入欧洲原汁原味的双层外幕墙窗技术，通过（8+16+6）mm内侧双层中空LOW-E钢化玻璃，300mm中腔空气层，12mm外侧钢化玻璃附加上下双通风口这些系统化配置带来防尘降噪、保温隔热、降低风速的卓越效果，构建更舒适、安全、节能的健康生活。…大堂门：德国原装进口BLASI（博思）水晶自动旋转门霞公府选用了德国原装进口BLASI（博思）水晶自动旋转门，该品牌亦在与德国国会大厦、百达翡丽总部、劳斯莱斯中心等知名建筑中使用。作为诺曼•福斯特、贝聿铭等世界顶级建筑大师的首选门业，德国BLASI（博思）公司凭借其40年来专注于设计、生产自动门特别是旋转门系统的丰富经验，秉承其一贯坚持的安全、智能、典雅、高效的卓越品质，为霞公府量身定制了水晶自动旋转门，这也是BLASI（博思）旋转门第一次进入中国大陆市场。2.园林整体园林设计融合中国皇家园林与日式精致园林的特点，运用传统技艺与现代理念早就华宅气象。高低错落的喷泉流水、静伏于草丛中的珍贵石雕、水墨意象的大理石名山拼贴，塑造出独特的“石、水、山“的意境。园林材质搭配与选择细腻精妙——金枝国槐、木槿、紫薇、栾树等构成的植物群落也为花园打造出虚实结合、光影交错的自然亲和力。典型项目研究户型霞公府每单元三梯两户，共72套平层府邸。主力户型为440~590平方米的三居和四居，首层两户跃式单元。室内空间突出巅峰人士生活喜好，配备红酒储藏间、专用视听室等休闲功能。4.室内设计霞公府由台湾著名室内设计师邱德光先生担任室内设计，以奢华新巴洛克、典雅装饰主义等鲜明风格实现了中国传统文化与西方奢华贵族风范的融合。室内空间突出巅峰人士生活喜好，配备红酒储藏间、专用视听室等休闲设计。智能化家居系统、中央吸尘系统、中央空气加湿系统、直饮水等诸多人性化设施。每户均配备独立入户的主人电梯与佣人电梯、指纹密码门禁系统保证私密与安全。典型项目研究主要材料设备品牌外墙：西班牙进口陶板窗户：比利时瑞纳斯（REYNAERS）窗户五金：比利时索宾科（Sobinco）大堂门：德国博思（BLASI）水晶自动旋转门橱柜：博德宝（Poggenpohl）、爱米默（allmilmo）同档次品牌电器：美诺（Miele）洁具：唯宝（Villeroy&Boch）、杜拉维特（Duravit）、劳芬（LAUFEN）同档次品牌五金：当代（Dornbracht）、高仪（GROHE）、汉斯格雅（Hansgrohe）同档次品牌6.主要设备系统1)指纹识别电梯系统每户均配有日本三菱独立入户的主人电梯和用人电梯，主人电梯采用指纹、磁卡识别系统。2)三路供电系统采用三路供电，与北京饭店享受同等特殊保障系统，确保用电安全可靠。3)中央空调系统中央机房采用美国麦克维尔制冷机组，美国开利四管制风机盘管，全自动智能运行，全静音保持恒定湿度。4)中央吸尘系统选用意大利爱尔特（Aertecnica）吸尘系统5)新风恒湿系统配置美国开利机组，采用信封恒湿系统，新风量达50立方米/小时/人。6)地板采暖系统实行分户地板采暖控制，每户可独立调节地板温度。选用德国原装进口的欧博诺PEX-C管材、欧博诺不锈钢分集水器等设备。7)优质饮用水系统采用不锈钢水管，经过集中全循环净化，可直接饮用。8)24小时循环热水系统采用市政热源提供生活热水。9)同层排水系统采用全球领先排水设备，减少噪音干扰，保障清洁维护。10)智能安防系统法国亮维（Lewin）EP800可视对将系统、美国泰科（Tyco）保安监控系统、门窗红外探测，增大警戒范围。11)家居智能控制系统采用美国快思聪（Crestron）智能家居系统，配有无线触摸屏，通过无线中央系统便捷调控各项系统设置。可实现如下控制：¾灯光控制：实现灯光开关、调光、场景网络化控制¾窗帘控制：客厅和主卧窗帘自动控制典型项目研究¾空调控制：主人设定温度、室温自动调节¾可视对讲：实现对讲、开门等功能¾地暖控制：主人设定地暖温度，实现自动调节¾家居安防：通过探测器和安防模式，实现防盗、防灾及求助，可与小区监控室联网报警¾音视频控制：通过数据接口，实现音视频控制功能¾环境监测：实现对室内温度、空气质量的监测¾电子说明书：查看当前设备的运行状态机使用说明¾电话和网络远程遥控：业主用电话、手机随时控制家中设备功能，通过互联网，经由网页浏览器远程控制家庭设备的功能。12)消防功能公共区域设置消火栓、火灾喷淋系统及烟感报警系统，户内采用美国诺蒂菲尔（NOTIFIER）烟感报警系统。13)停车库系统业主停车远距离读卡，车牌自动识别系统7.会所霞公府大堂会所配备了专属游泳池、雪茄屋、咖啡厅、视听室、健身房及儿童活动室。典型项目研究三、北京饭店二期商业部分前期分析*1.地块分析…项目位于北京城市中心区、东长安街北侧，为中国历史久远京城核心王府井大街商业街区次门户位置；…东侧紧邻王府井大街，临街展示面为100米，展示效果极好，其它三侧均紧邻市政道路，展示效果良好；由于地块所处位置为王府井核心地块，周边道路虽然有一定的交通限行，但就地块整体而言，交通条件较为发达；…项目东侧王府井大街区域目前双方向禁行，但依据未来规划，本地块东侧区域将允许社会车辆通行，这将有助于提高项目商业区域北侧店铺的商业价值项目西侧晨光路北向南禁行；…由于本项目整体交通动线以逆时针方向设置，故酒店式公寓与商业部分的区间道路经济东路可设置商业临时落客区，增加本侧商业价值；典型项目研究商业基本参数本项目宗地范围较大，容积率较高，规划建筑面积适中，是王府井步行街最为重要的综合性商业地产项目之一。…规划商业总面积约：93,015m2…其中：可售商业面积：73,068m2…回迁商业面积：19,947m2出售商业与回迁商业完全分开，使用空间、交通组织、设备系统等各自独立，是产权和管理都不同的两个体系。典型项目研究分析：4.项目商业档次定位分析定位考量依据：¾从宏观北京市至微观王府井的商业发展而言，未来本区域几乎所有项目都以购物中心或国际一线，二线品牌为诉求。¾依托成熟的交通优势，形成更为成熟的消费概念，进行项目的购物中心开发；¾取竞争性定位、占据竞争主动，从项目自身功能需要出发进行商业定位，利用专业开发及运营手段规避风险，降低竞争强度；¾利用北京饭店在受众人群中顶级消费的意识，充分发挥自身优势设置档次相同、功能互动的购物中心；¾依托项目建筑规模宏大的优势，在市场允许的情况下开发比竞争对手功能更为丰富、档次更为提升的购物中心。¾考量在合理布局之情况下租金收益最大化典型项目研究内部商业特色诉求：项目业态组合建议：典型项目研究项目业态组合建议——L1项目业态组合建议——L2典型项目研究项目业态组合建议——L3项目业态组合建议——L5典型项目研究项目业态组合建议——L6项目业态组合建议——L7典型项目研究项目业态组合建议——L8项目业态组合建议——B1典型项目研究项目业态组合建议——B2项目业态组合建议（替代方案）*资料来源：某商业顾问公司典型项目研究有关我们的组织：高通智库是一家专业的房地产研究机构，定位为“房地产研究综合服务商”，致力于为房地产行业的相关企业提供优质的市场与行业研究服务。我们凭借独特的信息收集系统、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，为客户提供准确、及时、高附加值的决策支持。在业务定位上，高通智库一直坚持：以“专业主义”、“精品研究”为原则，以客户需求为中心，以客户满意度为标准提供服务。我们的业务主要包括：1.房地产系列研究报告2.长期定制化研究服务根据客户特定需求，提供长期研究支持。3.委托研究服务根据客户的特定需求提供各种个性化的研究服务。服务领域1.房地产趋势研究2.区域市场研究3.项目调研顾问服务4.行业研究、标杆房企研究5.细分市场典型项目研究6.国外房地产研究服务公司地址：北京市朝阳区时间国际A座30层3006邮编：100028传真：[phone]电话：[phone]网站：免责声明：本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归高通智库所有，