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水岸馨都营销策划报告※市场部分目录※Part1区域环境分析………………part2项目属性分析………………part3房地产市场分析………………part4项目发展建议………………区位—居江苏省太仓市中部，东濒太仓港，南邻上海—总面积为132.41平方公里，建成区面积4.2平方公里，辖20个行政村，8个居委会，全镇人口11.7万人交通—沿江高速公路和苏昆太高速公路贯穿镇区，分别设有出入口；204国道和锡太一级公路穿境而过—距上海虹桥机场46公里，浦东国际机场80公里，苏州60公里，太仓港12公里沙溪的定位—沙溪镇曾享有“东南十八镇，沙溪第一镇”之誉。是传统的工业重镇，城市定位为深厚文化底蕴与现代化气息融为一体的现代化新型小城镇沙溪区域认知沙溪与城厢镇、浏河镇是太仓三大工业重镇沙溪镇以化纤纺织服装业为主导，同时形成电子、模具机械加工等共同发展之势沿江港区沿沪产业带中部经济圈沿沪产业带：重点培育以高新技术产业为导向的现代制造业基地。大力发展与上海配套协作产业，抓好精密机械、汽车配件、电子信息、生物医药、成套设备制造等战略性产业中部经济圈：围绕保持江南水乡特色，全面优化三次产业，形成特色经济圈。在发展高新技术、提升传统产业的基础上，形成纺织服装、轻工食品、模具机械加工等产业区沿江港区：制造业和现代物流业产业规划分布认知沿江高速公（A11）苏昆太高速公路204国道沙溪城市结构形态：—将陆渡纳入到城市的建设用地范围，形成组团式双中心的城市结构形态用地规划：—居住用地以城厢为主，同时将陆渡组团做为主要的人居区域。城厢组团的传统制造业以及城北路以南的工业用地将逐步置换为生活用地。沙溪镇规划：—城市发展重心向南，接驳城厢镇，拉近沙溪与太仓市区的距离城厢陆渡城市规划认知区位产业太仓中部，客源导入性差，导出性强化纤纺织电子为主，对人居有一定影响位于太仓中部，靠近市区，隔浏河镇与上海向望。在房地产客源的流动性上，沙溪部分客源导出至市区置业，上海投资客被浏河镇房地产项目截流规划太仓向东，沙溪向南以纺织和电子为主的产业结构，对环境有一定影响，因此不作为太仓的重点人居区域太仓发展方向为东部的陆渡镇，城市北部以工业为主，而沙溪为了拉近与太仓距离，向南发展。本项目处于沙溪北部，非城市重点发展方向人口本地人口超过10万，外来产业人口巨大，但收入较低本地人口仍以失地农业人口为主，外来产业人口由于就业于劳动力密集型行业，人口数量虽庞大，但经济基础薄弱区域概况启示※市场部分目录※Part1区域环境分析………………part2项目属性分析………………part3房地产市场分析………………part4项目发展建议………………沙南路戚浦塘新北路姚泾路镇东路白云路南园路204国道明清一条街★镇政府沙溪高级中学高级中学生活区沙溪人民医院文化广场第二中学第一幼儿园邮电局电信局第二幼儿园苏果超市KFC第一小学温莎花园本项目盛洋城市花园香槟年华★新镇政府荆溪苑溪景湾汽车站游泳馆沿江高速方向约1.2KM约1.8KM项目区位本项目区域分析项目位于沙溪镇东北方向，处于沿江高速入口；从城镇发展方向来看，项目所在区域非城镇主要发展方向盛洋时代广场区位分析新老商业行政中心接驳处香槟时代区位分析新镇中心核心区域区位对比结果区域明显输于主要竞争项目区位对比分析北东南西温莎花园河道，但较污浊自建房马路、自建房地块内部平整，现为农田，内部无可利用资源外部多为自建房，临污浊河道，外部亦无可利用资源项目自身资源不强！！项目四至户型面积单位数量百分比100.98套30545.50%90.22套13420%112.51套8412.50%134.89套8421.90%128.64套14127.21套49用于双重水景资源，即东侧自然河道与内部景观水系；项目以90—100的两房及三房一卫户型为主力产品；户型创新度较高，附送6—10㎡的空中花园；项目是偏离城市主要发展方向，以紧凑类房型为主的中等量体的普通住宅项目，舒适类户型附加值高是项目产品主要特点。※市场部分目录※Part1区域环境分析………………part2项目属性分析………………part3房地产市场分析………………part4项目发展建议………………沙溪镇镇域规模较小，房产项目相对集中。代表性的项目有香槟年华、盛洋城市花园、金榜世家、书香名邸、中鑫花园。盛洋城市花园香槟年华金榜世家书香名邸本案中鑫花园案名物业类型总体量（㎡）已推套数产品面积（㎡）主力面积（㎡）价格（元/㎡）销售状况存量（㎡）香槟年华多层、高层、别墅20万17988-12488-1075700一期销售基本结束17万（含商业）盛洋城市花园多层、小高层、别墅16万17495-12995-1184700一期结束，二期高层11万（含商业）金榜世家多层、小高层4.1万11893-129934600一期基本售罄，剩余4幢未开2.8万书香名邸别墅、小高层0.95万6386-141954700近期待售0.95万中鑫花园多层1.7万110100-1401404200（三级市场价格）售罄无产品以多层、小高层和别墅为主；公寓产品面积90—140㎡，主力面积集中于90—120㎡，在售存量约31.75万㎡。案名户型已推套数面积（㎡）存量套数去化套数去化率香槟年华1—2—11175011100%2—2—18488084100%3—2—16399-10565792%3—2—221117-12351675%别墅121245606150%盛洋城市花园2—2—17399-105073100%3—2—2101117-132178483%别墅72270-300072100%金榜世家2—2—15393053100%3—2—135117035100%3—2—23012952583%按各项目推量与去化结构可看出，88—105㎡的两房和99—130㎡的三房去化率较高，市场接受度较好；别墅产品因产品特殊，受众度高。各项目的2—2—1产品去化率为百分之百，客户接受度高；3—2—2产品去化率虽较好，但去化率终不如两房产品；别墅产品因其产品类型较为特殊，本地私营业主和部分政府公务员对其接受度较高。在售产品案名金榜世家物业位置沙溪镇南院路西侧物业类别多层小高层占地面积（㎡）25967.8容积率1.6总建面积（㎡）41357开盘时间2010-5-17项目规划项目由14幢多层和小高层组成：西侧的3幢楼做为返迁房返给本地居民，剩余11幢做为商品房出售；项目整体品质感较低。项目卖点镇区核心地段、学区房项目基本信息项目去化分析本案共有商品房298套，目前只开出5幢共118套，去化113套，剩余5套，整体去化率为95.8%，去化率较高；两房产品去化率百分之百，三房产品去化92.3%。典型个案分析——金榜世家项目客群分析本案客群主要是以本地客户为主，兼有邻近区域和上海区域的投资客；本地客户以改善居住环境、婚房和子女入学为主，上海区域客户看中沙溪房价低，主要是投资养老。项目户型分析典型个案分析——金榜世家B户型123—125㎡，三房两厅两卫C户型88㎡，两房两厅一卫三开间南向；套房设计；南北双阳台；270度观景飘窗；户型赠送面积较多，附加值高。户型布局紧凑合理，南北通透；客厅连接阳台，可利用率提高；次卧收纳功能明显；主卧270度观景飘窗设计合理。案名盛洋城市花园物业位置太仓市沙溪镇白云南路（沙南公路交界）物业类别别墅、多层、小高层占地面积（㎡）98114容积率1.6总建面积（㎡）168000开盘时间2009-11-24项目规划项目产品线丰富，由沿街商业、别墅、小高层组成，可满足不同客户的需求。社区商业量体较大，项目整体品质较高。项目卖点地段、商业配套、产品项目基本信息项目去化分析本案推出246套花园洋房、别墅和小高层产品，去化229套，去化率为93%，去化率较高；两房和别墅产品去化率百分之百，三房产品去化83%。典型个案分析——盛洋城市花园项目客群分析本案客群主要是以本地客户为主，其他为上海区域的投资客；本地客户以改善居住环境、婚房和子女入学为主，上海区域客户主要是投资养老。典型个案分析——盛洋城市花园项目户型分析96㎡，两房两厅一卫127㎡，三房两厅两卫户型方正合理，干湿分离；客厅南向与阳台相连，可利用率较高；餐厨一体，可利用空间增多；户型整体方正，舒适度较好。三开间南向，户型舒适，动静分区明显，南北通透；客厅连接阳台，可利用率提高；赠送面积较多，户型附加值较高。案名淳大香槟年华物业位置沙溪镇姚泾南路物业类别别墅、多层、高层占地面积（㎡）124408容积率1.42总建面积（㎡）225142开盘时间2010-5-5项目规划项目产品线丰富，客户选择面较宽；项目东西两侧为多层洋房和高层组团，中部区域为别墅组团，私密性较好；且项目内部水景资源较好；项目西南侧待建一座五星级酒店。项目卖点地段、景观、附加值、规模项目基本信息项目去化分析本案推出商品房300套，别墅和花园洋房，去化229套，去化率为76%，在售花园洋房产品去化良好；两房产品去化率百分之百，大部分别墅产品和高层尚未去化。典型个案分析——淳大香槟年华项目客群分析本案客群主要是以本地客户为主，兼有太仓市区和上海区域的投资客；本地客户以改善居住环境、婚房和子女入学为主，太仓市区客户外溢至沙溪，且当地价格便宜，受太仓市区客户青睐；上海区域客户看中沙溪房价低，主要是投资养老。典型个案分析——淳大香槟年华项目户型分析101㎡，三房两厅一卫118㎡，三房两厅两卫三开间南向；户型紧凑实用；动静分区较为明显；附送面积较多，性价比高；入户门与厕所门相对，室内风水较差。户型紧凑实用；客厅连接阳台，可利用率较高；双卧南向；附送面积较多，性价比高。各项目以本地客户为主，临近乡镇、太仓市区和上海客户为辅；本地客户以改善居住环境、婚房、子女入学购房为主，上海客户以投资为主。我们项目的综合性价比还是不错的，本地的改善客户都比较认同，随着大环境的不断改变，沙溪房价上涨较快，本地客户对小面积产品青睐有加，婚房、为子女入学的客户一般都会选择我们项目，而且我们项目的产品线丰富，可以满足不同的客户需求；由于开发商是上海的，而且我们在上海也有分销中心，所以上海的客户比较多，主要是进行投资养老，大面积产品受众度较好。——香槟年华置业顾问杨先生太仓市的房价目前已经高出沙溪很多，我们项目承接了很多太仓市区的刚需客户；本地的拆迁人群较多，具有一定的购买力，客户主要是改善居住环境、婚房和为子女入学购买。——盛洋城市花园置业顾问谭先生相比其他项目，我们项目的价格是比较低的，本地客户还是很认可我们项目，从我们的成交客户来看，本地客户占多数，主要是为子女入学和改善居住环境，也有部分太仓市区的客户，随着太仓市区房价高企，客户外溢至沙溪；上海的养老投资客也不少，主要是沙溪房价便宜，上海距离沙溪又很近，来往方便，所以吸引了部分上海的投资客群。——金榜世家置业顾问赵小姐物业类型产品面积及结构去化客户群各项目产品结构合理，推量与去化基本持平；两房产品面积集中于88—105㎡，三房面积集中于99—130㎡；各项目去化良好，在售去化率达73%以上，两房产品的去化率为百分之百，别墅产品和三房产品次之。客户来源区域：本地、太仓市区、上海。本地及客户主要是改善居住环境、婚房和为子女入学购房为主，上海客户以养老为主。沙溪镇目前在售产品类型丰富，可满足不同客户的置业需求；区域房产市场小结本案的户型面积配比合理科学，产品附加值较高，迎合市场需求，与当地各项目产品对比具有较强的竞争力。※市场部分目录※Part1区域环境分析………………part2项目属性分析………………part3房地产市场分析………………part4项目发展建议………………市场占位分析项目资源禀赋项目偏离城市主要发展方向，周边缺少商业生活配套设施；周边民宅环绕，缺乏稀缺资源，向高端化发展的难度较大市场环境区域内房产市场处于发展阶段，产品品质逐步提高，产品线丰富，产品创新度较低竞争环境各竞争项目具有较好的地段、景观和规模优势；产品同质化较为严重，本项目产品具有相当