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综合体开发咨询与规划落地技术要点世联综合体业务线技术要点世联综合体业务线技术要点技术要点的内容具体模块一、物业类型的组合及定位1.根据企业特点选择盈利模式现金流滚动资产模式、商业运营增值、资本市场运作2.根据市场进行算帐通过经济测算进行匡算3.对各物业类型进行定位包括商业、写字楼等定位二、对各物业类型进行规划排布1.核心资源的分配主要指沿街面、地下空间的分配2.开发分期的资金核算考虑不同物业类型在时间序列上形成的现金流3.体块的市场细分及优化4.动线结构三、商业业态规划1.主力店选择2.业态组合3.业态落位四、建筑产品的设计1.购物中心（1）商业模块概念发展（2）动线设计（人流动线设计、中庭设计、物流消防设计）（3）销售支持设计2.写字楼（1）外部形态空间（2）内部空间（3）硬件配置（4）支持设备（5）软件服务典型案例操作南宁翡翠广场如何突破超高容积率、超强竞争对手？世联综合体业务线4配合甲方的设计和工程节点，提供专业的阶段性服务内容设计工程顾问概念规划建筑方案扩初设计施工图土建结构封顶外立面工装施工交付整体商业定位商业规划业态布局规划推进主力店招商招商及营销策略设计院介入项目开工项目开业世联顾问服务阶段——与设计、工程的关系：运营顾问招商驻场销售代理商家概念测试世联综合体业务线5全流程管理1深度挖掘价值世联综合体业务线62南宁翡翠广场-城市发展主轴，地铁物业，高容积率综合体规划用地面积：约4万㎡净用地面积：约2.7万㎡项目容积率：9.0（实际容积率达到11），属于高强度开发项目交通情况：南宁地铁1号线将在本项目地块内设凤岭站，预计2015年投入使用用地性质：项目用地为商住用地，可能开发的物业包括商业、写字楼、公寓、酒店、住宅项目限高：项目建筑高度将超过150米，属于超高层项目周边现状：项目周边住宅社区密集，但入住率不高；商业氛围不浓厚，生活配套不完善本案五象广场旧城区五象新区琅东－凤岭环城高速翡翠园公交车站附近地块南面翡翠园幼儿园项目周边四至图地块西南角建筑地块南面翡翠园社区世联综合体业务线核心问题-如何建立地标形象，如何与万象城差异化？沿民族大道超高层林立，项目150米的高度被淹没华润大厦东盟商贸楼东盟金融中心300米+300米+西阳光100150米本案100米+天龙财富中心450米+东凤岭立交华润华润150米150米260米1.8公里，超出消费步行意愿距离立交桥隔断之间的两者客流万象城商圈未来商业体量60万平米本项目项目商业与万象城区域隔离，无法借势世联综合体业务线价值1-建议双塔“反差对称”，突出立面颜色区隔世联建议双塔“反差对称”形式突出立面颜色区隔城市地标打造手段:建筑高度建筑造型：退台形式、艺术建筑、序列重复、反差对称建筑色彩：同区域项目立面色彩区别性打造世联综合体业务线价值1-世联15种设计草案VS.设计院方案，市场胜出单塔双塔五栋四栋三栋设计院初步建议方案：3种单塔建筑方案、2种双塔建筑方案单塔建筑方案示例双塔建筑方案示例设计院的方案筛选标准：流线组织、商业布局功能环境、整体形象建筑方案示例世联综合体业务线最终方案成果:双塔、反差、对称世联的筛选指标/价值导向：设计市场优化：针对变现物业进行货量控制、面积控制、成本投入控制设计运营优化：平面布局、外部交通、停车场、初步设计、业态布局、铺位划割、机电设备方案设计成本优化：地库、超高层、核心筒、空调形式价值1-三个角度逐一审核设计方案，成功PK设计院世联综合体业务线价值2-与万象城差异化：项目主题、主力店档次：高档主题定位：年轻、时尚、奢侈客群：主力消费者25-40岁，以外国公司及国内大型企业商业人士、政府公务员、南宁居民、民营企业主为主规模：27万方主力店：金百盛百货；ole超市；沃美国际影城：玩具反斗城档次：中高档主题定位：家庭式购物中心客群：以区域内家庭式消费者为主，围绕区域内的儿童及女性消费者的消费展开规模：9万方主力店：梦之岛百货；华润万家超市；电影院（待定）：电玩城（待定）从客户、市场、项目三个层面判断本项目不同于万象城的主题定位及主力店选择南宁万象城南宁翡翠广场世联综合体业务线价值2-百货本地化、大众家庭消费，实现差异差异化实现策略：本地百货品牌、大众式家庭消费主题、以中端零售品牌为主梦之岛（集团）是广西商业的龙头企业拥有南宁梦之岛水晶城、广西南宁梦之岛购物中心、广西南宁梦之岛百货、广西南宁金朝阳梦之岛折扣店、广西南宁饭店梦之岛精品店、广西梧州梦之岛百货、广西贵港梦之岛百货和广西柳州梦之岛百货、桂林梦之岛、梧州梦之岛10家大型百货零售商场。梦之岛的加入预计可以提升项目销售物业售价的10%家庭主题购物世联综合体业务线价值3-主力店组合，“电影院+店中店+？+？”主力店组合模式方案模式一安徽国际购物广场模式二南宁梦之岛水晶城模式三深圳万象城模式四深圳金光华广场模式五深圳COCOPark核心问题转化为电影院、店中店为项目必选内容是否要引入超市，超市品牌如何确定？是否要引入百货，百货品牌如何确定？电影院+店中店+?+?针对主力店如何选择才能利润最大化，世联以市场操作案例为参考依据，归纳出主力店组合模型，基本以“电影院+店中店+？+？”的形式存在模式商业形态盈利模式局限本案可行性模式一超市+店中店超市作为主力店，带动散铺销售，快速回笼资金规模局限，一般不超过5万㎡商业辐射范围小否模式二超市+百货+影院超市+百货依靠各主力店的租金收益盈利主力店租金低，利润有限物业持有，增值空间有限否模式三超市+百货+影院+店中店主力店带动散铺租金提升盈利，同时拉动物业的增值对开发企业资金实力和运营能力要求较高物业基本持有，后期运营管理成本投入大是模式四影院+店中店影院作为主力店，带动散铺销售，快速回笼资金开发商须有影院开发资源商铺溢价有限规模局限，一般不超过5万㎡是模式五超市+影院+店中店超市作为主力店，影院增加休闲娱乐功能带来目的型消费人流，最终带动散铺销售，快速回笼资金中等规模可售物业面积被压缩，利润有限持有物业增值难度大是世联建议“电影院+店中店+梦之岛百货+华润万家超市”的模式，使项目价值最大化，并满足消费者。价值3-最佳主力店组合，价值最大并满足消费者超市成为本项目必选项,华润万家为首选品牌问卷调查结论分析：本区域最缺少的业态为：超市本区域居民逛街首要目的地：超市知名度聚客力形象进驻意向品牌商家的筛选指标首选品牌华润万家百货选择当地龙头梦之岛百货，可提高项目的整体销售收入项目总额(亿元）销售净利润13.1持有商业价值16.5合计29.6有百货方案：在有梦之岛条件下带动塔楼售价增长10%无百货方案项目总额(亿元）销售净利润13.5持有商业价值14.0合计27.5备注：有百货方案与无百货方案相比，销售净利润差异不大，但整体项目价值高于无百货方案2.1亿元VS世联综合体业务线2013年10月25日世联综合体业务线价值3-覆盖率60%的有百货方案，价值最大化世联核心价值6F大型餐饮0.3万大型餐饮美食广场餐饮KTV0.3万健身馆6F5F梦之岛百货3万平米教育家居美发餐饮SPA5F4F儿童儿童反斗乐园电影院0.3万平米4F3F儿童玩具反斗城餐饮3F2F商铺商铺商铺商铺商铺商铺数码0.2万2F1F餐饮商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺1F-1F地下车库1万平米餐饮餐饮餐饮商铺商铺商铺华润万家超市1.5万平米-1F-2F商铺商铺商铺商铺商铺商铺-2F总建筑面积：11.6万㎡业态分布面积(万㎡)百分比面积(万㎡)百分比主力店6万52%零售7.54万65%餐饮2.1万18%其他店铺5.6万48%休闲娱乐1.96万17%备注:≥0.3万㎡的商铺为主力店覆盖率为60%的有百货方案排布选取“华润万家+梦之岛+电影院”模式，确定备选方案限制梦之岛面积至3万（且不能带超市），华润万家至1.2万增加覆盖率至60%协助选定设计院世联综合体业务线世联以市场导向，降低项目销售风险，实现利润最大化两栋超高层甲级写字楼+1栋SOHO公寓客户原有设想两栋150米塔楼，元盛、中房各一栋商业全部持有，写字楼持有1万平米（中房自用），其他销售价值4-梳理塔楼方案的核心点，使利润最大化写字楼市场稀缺同期竞争少甲级纯写字楼价格最高五星级酒店建议不做——成本高回报期长变现难公寓酒店式公寓价格最高商务式次之居住式较低服务效果从平庸走向名片，最终实现价值最大化：客户原有设想是“以公寓为主体，加上乙级写字楼”；世联建议“两栋200米的城市甲级写字楼+1栋SOHO公寓”，使市场价值最大化主力店组合差异化：世联建议“电影院+店中店+梦之岛百货+华润万家超市”的模式，与万象城形成差异竞争主力店谈判跟设计的协调，实现方案落地：世联提供项目主力店招商及驻场招商的服务，为项目前期定位方案的可落地性提供保证赢得客户信任，将前期定位服务再次延展到招商全程服务世联综合体业务线谢谢！Thankyou