如何编写惠州项目可行性研究报告

如何编写惠州项目可行性研究报告核心提示：《惠州项目可行性研究报告》是对惠州投资项目项目的市场需求、技术方案、资金计划、财务效果、社会影响、投资风险等进行全面的技术经济分析论证，并提交给发改委、证监会、银行或其它上级主管部门审批的上报文件。惠州投资项目可行性研究报告摘要及编制说明一、报告名称：惠州投资项目可行性研究报告二、报告用途：惠州投资项目立项；惠州投资项目申报；惠州投资项目规划；惠州投资项目资金申请等。三、报告编制单位：泓域咨询机构。四、机构简介：中国领先的投资信息咨询服务机构五、项目概况：该惠州投资项目总占地面积约51230平方米（76.8亩），总建筑面积53459.4平方米。项目总投资13429.4万元，其中固定资产投资10135.6万元，流动资金3293.8万元。项目建成后将实现年销售收入21958.4万元，年利润总额12988.2万元，投资回报率0.725，回收期3.1年。六、报告主要内容：惠州投资项目总论；惠州投资项目市场分析；惠州投资项目建设背景及可行性分析；惠州投资项目选址及建设工程方案；惠州投资环境影响分析；惠州投资项目节能分析；惠州投资投资估算分析；惠州投资项目财务分析；惠州投资项目综合评价等。七、核心内容提示：“十三五”期间，全球经济持续复苏仍面临诸多挑战，惠州投资行业工业经济增长新旧动能正加速转换，惠州投资行业工业生产将保持平稳增长，但仍存在不稳定因素。未来惠州投资行业将持续推进供给侧结构性改革，坚持创新引领，加快制造业创新中心建设，以智能制造为主线，推动工业转型升级，同时还要关注国际经贸规则新变化、新趋势，重塑惠州投资行业工业竞争新优势。八、惠州投资项目可行性研究报告主要经济指标一览表序号主要指标名称单位规划目标值备注1惠州投资30002编制单位泓域咨询3联系方式023682815084项目总占地面积㎡5123076.84代征地占地面积㎡461.10.75净用地面积㎡50768.976.25建筑物基底占地面积㎡30968.86项目总建筑面积㎡53459.446.57计容建筑面积㎡53459.44场区总体利用面积㎡46910.28绿化工程㎡3350.770.49项目服务性工程㎡2639.90.0664固定资产投资强度万元/亩13310项目总投资强度万元/亩2643.611占地收益产出率万元/亩288.210占地吸纳当地就业率人/公顷39100%营业值12企业能源利用率%0.90313综合节能量tce99.111综合节能率%0.23614项目总投资现值PVI万元13429.415固定资产投资现值万元10135.67项目建设投资万元10037.116工程费用万元9650.517建筑工程费万元5350.30.7557设备购置费万元417518安装工程费用万元125.20.71919工程建设其他费用万元238.316其他投资万元238.320预备费万元148.30.01821基本预备费万元148.3含出让金17建设期利息万元98.50.01122流动资金万元3293.823铺底流动资金万元988.110资金来源万元13429.424项目资本金万元11429.40.24525债务资金万元200010建设期投资借款万元200026年收入总额万元21958.427年营业收入万元21958.422年综合总成本费用万元8753.328可变成本万元5924.4含税29固定成本万元2828.923经营成本万元8071.5达纲年30企业支付的利息费用万元90.231增值税万元2329.713营业税金及附加万元216.932年利税额万元15534.833年利润总额万元12988.2达纲年13企业所得税万元3247.1〃34税后净利润万元9741.1〃35息税前利润万元13078.4〃28息税前利润保障比率0145〃36纳税总额万元5793.7〃37销售净利润率%0.44429销售利税率%0.70738总投资收益率（ROI）%0.974〃39资本金净利润率（ROE）%1.13616全部投资回收期年3.540固定投资回收期年3.1达纲年41全部投资财务收益率%0.286〃16财务净现值万元39962.8税后42全部投资利润率%0.967税后43全部投资利税率%1.157税后34全部投资回报率%0.725ic=12.0%44项目盈亏平衡点（BEP）%0.179达纲年45安全边际额018027.8〃35安全边际率%0.821〃46资产负债率%0.007〃47流动比率%-49.712〃19速动比率%-48.173〃48项目综合纳税率%0.264〃49营业净利润率%0.444〃19营业利税率%0.707〃50全员劳动生产率万元/人109.8〃51利息备付率0103.8〃0偿债备付率041.9〃参考章节一·投资估算与资金筹措一、建设投资估算（一）建筑工程投资估算该项目建筑工程参照当地类似工程单方造价指标估算；筑（构）物和场区附属工程参照《xx省建筑工程概算定额》控制指标进行估算；该项目总建筑面积53459.4平方米，项目计容建筑面积53459.4平方米，预计建筑工程投资5350.3万元，占项目总投资的39.8%。（二）设备购置费估算设备购置费4175.0万元，占项目总投资的31.1%。（三）安装工程费估算该项目安装工程费按主要设备购置费的3.0%估算，预计安装工程费125.2万元，占项目总投资的0.9%。（四）工程建设其他费用估算根据谨慎财务测算，该项目建设投资中的工程建设其他费用238.3万元，占项目总投资的1.8%。（五）预备费估算项目预备费包括基本预备费和涨价预备费；根据原国家计委颁发的计投资【1999】1340号文件的规定，涨价预备费投资价格指数按零计算；基本预备费=（工程建设费用+工程建设其他费用）×基本预备费费率，基本预备费费率的取值应执行国家有关部门的规定；该项目基本预备费按工程费用与其他费用之和的3.0%计取；根据谨慎财务测算预备费为148.3万元，占项目总投资的1.1%。（六）建设投资建设投资估算采用概算法，根据谨慎财务测算，该项目建设投资10037.1万元（占项目总投资的74.7%）；其中：建筑工程投资5350.3万元，设备购置费4175.0万元，安装工程费125.2万元，工程建设其他费用238.3万元（其中：土地使用权费0.0万元，占项目总投资的0.0%），预备费148.3万元。该项目建设投资分项明细，详见—《建设投资估算一览表》所示。二、建设期借款及建设期借款利息估算建设期借款2000.0万元，假定借款在项目建设期内发生并分批投入使用，根据中国人民银行最新存借款利率，按中长期借款名义年利率进行测算，建设期借款利息98.5万元。三、固定资产投资估算固定资产投资由建设投资和建设期借款利息组成，该项目的固定资产投资：10037.1+98.5=10135.6（万元）；详见—《固定资产投资估算表》所示。四、流动资金投资估算该项目流动资金估算参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，采用分项详细估算法进行估算，根据谨慎财务测算，该项目达纲年占用流动资金3293.8万元，详见—《流动资金估算表》所示。流动资金估算表单位：万元五、项目总投资及其构成分析1、按照《投资项目可行性研究指南》的要求，该项目总投资包括固定资产投资和流动资金两部分，根据估算，项目总投资（TI）13429.4万元，其中：固定资产投资10135.6万元，占项目总投资的75.5%；流动资金3293.8万元，占项目总投资的24.5%。2、在固定资产投资中，建设投资10037.1万元，占项目总投资的74.7%；建设期借款利息98.5万元，占项目总投资的0.7%。3、该项目建设投资包括：建筑工程投资5350.3万元，占项目总投资的39.8%；设备购置费4175.0万元，占项目总投资的31.1%；安装工程费125.2万元，占项目总投资的0.9%；工程建设其他费用238.3万元，占项目总投资的1.8%，其中：土地使用权费0.0万元，占项目总投资的0.0%；预备费148.3万元，占项目总投资的1.1%。4、总投资及其构成：总投资=建设投资+建设期借款利息+流动资金。项目总投资（TI）=10037.1+98.5+3293.8=13429.4（万元），总投资构成详见—《总投资及其构成一览表》所示。六、投资计划与资金筹措该项目固定资产投资10135.6万元，达纲年占用流动资金3293.8万元，项目总投资13429.4万元，根据测算，泓域咨询限公司计划自筹资金11429.4万元，占项目总投资的85.1%；该项目全部借款总额2000.0万元，占项目总投资的14.9%；其他资金0.0万元，占项目总投资的0.0%。（一）项目资本金该项目资本金11429.4万元，其中：用于建设投资8037.1万元，用于建设期借款利息98.5万元，用于流动资金3293.8万元；占项目总投资的85.1%，满足《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发【2009】27号）规定要求。（二）债务资金1、建设期借款该项目建设期拟申请建设期借款2000.0万元，占项目总投资的14.9%。七、建设资金运用计划1、该项目固定资产投资10135.6万元，计划在建设期内一次性投入。2、该项目达纲年流动资金3293.8万元，根据项目建成运营后各年生产经营负荷的安排逐年按照比例投入，该项目分年度资金投入计划详见—《资金来源与运用一览表》所示。参考章节三·经济和社会效益评价一、经济效益评价（一）营业收入估算该项目达纲年预计每年可实现营业收入为21958.4万元；详见—《营业收入税金及附加和增值税估算表》所示。（二）综合总成本估算该项目年总成本（TC）的估算是以产品的综合总成本为基点进行，根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达纲年经营能力计算，该项目总成本费用8753.3万元，其中：可变成本5924.4万元，固定成本2828.9万元，经营成本8071.5万元；详见—《综合总成本费用估算表》所示。（三）利润总额及所得税1、根据国家有关税收政策规定，该项目达纲年利润总额：利润总额=营业收入-综合总成本-销售税金及附加+补贴收入=12988.2（万元）。2、根据第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》，项目所得税税率按25.0%计征，根据规定该项目应缴纳企业所得税，达纲年应纳所得税为：企业所得税=应纳税所得额×税率=12988.2×25.0%=3247.1（万元）。（四）年利润及利润分配该项目达纲年可实现利润总额12988.2万元，缴纳企业所得税3247.1万元，其正常经营年份净利润：净利润=利润总额-所得税=12988.2-3247.1=9741.1（万元）。所得税后利润提取10.0%的法定盈余公积金，其余部分为企业可分配利润；根据《利润与利润分配表》可以计算出以下经济指标：1、达纲年投资利润率=96.7%。2、达纲年投资利税率=115.7%。3、达纲年资本金净利润率=113.6%。4、达纲年投资回报率=72.5%。以上指标表明，该项目的投资利润率、投资利税率均高于同行业的平均水平，说明该项目的经济效益较好，随着经济效益的产生和盈余资金的增加，企业的清偿能力将会逐年增强。根据经济测算，该项目投产后，达纲年实现营业收入21958.4万元，总成本费用8753.3万元，营业税金及附加216.9万元，利润总额12988.2万元，所得税3247.1万元，年净利润9741.1万元；详见—《利润与利润分配表》所示。（五）项目盈利能力分析1、财务内部收益率按照《方法与参数》的规定，项目财务内部收益率系指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率：财务内部收益率（FIRR）=28.6%。该项目全部投资财务内部收益率28.6%，高于行业基准内部收益率（ic=12.0%），表明该项目对所占用资金的回收能力要大于机械制造行业占用资金的平均水平，投资使用效率较高。2、财务净现值按照《方法与参数》的规定，所得税后财务净现值（FNPV）系指项目按设定的折现率（一般采用基准收益率ic=12.