投资性房地产

1第一章投资性房地产(任务一投资性房地产业务核算)教学内容：（6课时）1.1.投资性房地产与自用房地产差异的确认1.2.成本模式下投资性房地产业务核算（包括初始计量、后续计量、期末计量、处置或转换业务核算）1.3.公允价模式下投资性房地产业务核算（包括初始计量、后续计量、期末计量、处置或者转换业务核算）教学目标：能够描述投资性房地产与自用房地产之间的区别，能够按照会计准则要求，核算成本模式下投资性房地产的初始计量、后续计量以及期末计量业务的核算，公允价模式下投资性房地产初始计量、后续计量以及期末计量业务的核算，结合企业案例资料完成相关业务的账务处理，能够正确计算相关账务入账数额。完成相关凭证填制和账簿登记工作每2课时的教学安排：先讲述投资性房地产业务核算规则（30分钟）；然后作出典型例题及案例的教学解析（15分钟）；让学生操作实训平台中的实训题（35分钟），教师讲评练习题10分钟。第一次课（第1-2节）----教案第2页至第5页先讲述投资性房地产概念、特点、范围以及确认规则（30分钟）；然后作出典型例题及案例的教学解析（15分钟）；学生操作实训平台中实训题（35分钟），教师讲评练习题10分钟。第二次课（第3-4节）----教案第2页第6页至25页先讲述成本模式计量投资性房地产后续计量、期末计量以及处置业务核算规则（30分钟）；然后作出典型例题及案例的教学解析（15分钟）；让学生操作实训平台中的实训题（35分钟），教师讲评练习题10分钟。第三次课（第5-6节）----教案第2页第6页至48页先讲述公允价值计量的投资性房地产业务核算规则（30分钟）；然后作出典型例题及案例的教学解析（15分钟）；让学生操作实训平台中实训题（35分钟），教师讲评练习题10分钟。第一次课（第1-2节）先讲述投资性房地产概念、特点、范围以及确认规则（30分钟）；然后作出典型例题及案例教学解析（15分钟）；让学生操作实训平台中实训题（35分钟），教师讲评练习题10分钟。1.1.投资性房地产与自用房地产差异的确认（1课时）一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。二、不属于投资性房地产的项目下列各项不属于投资性房地产：1．自用房地产（如：企业经营管理的饭店）；2．作为存货的房地产（如：房地产开发企业准备出售的楼盘）。某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。【提示】不属于投资性房地产的项目还包括：（1）准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物；（2）以经营租赁方式租入后再转租的建筑物；（3）按照国家有关规定认定闲置土地。【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2009年考题）A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物C．已出租的土地使用权D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。【例题2·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2007年考题）2A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD【解析】选项A属于自用房地产；选项C属于作为存货的房地产。三、房地产的转换形式及转换日房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：1.投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。2.作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。3.自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。5.房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。1.2成本模式下投资性房地产业务核算（3课时）初始计量及转换形成---收取租金---后续计量（改造）----期末计量（提取折旧及提减值准备金）---出售处置----转为自用一、核算规则（一）投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。1．外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。【例题3·单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。A.企业购入的写字楼直接出租B．企业购入的土地准备建造办公楼C．企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D．企业购入的写字楼自用2年后再出租【答案】A【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。2.自行建造的投资性房地产的确认和初始计量企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。3企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。【例题4·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）（2010年考题）【答案】×【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。【例题5】20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。20×9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9000000元；两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。甲公司的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=9000000×（12000000÷24000000）=4500000（元）借：固定资产——厂房12000000投资性房地产——厂房12000000贷：在建工程——厂房24000000借：投资性房地产——已出租土地使用权4500000贷：无形资产——土地使用权（9000000÷2）45000003.自用的厂房转换为投资性出租房产借：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：【例题6】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。20×9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租期为5年。20×9年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500000000元，已计提折旧5000000元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——办公楼500000000累计折旧5000000贷：固定资产——办公楼500000000投资性房地产累计折旧5000000【例题7】甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。20×9年5月1日，该写字楼的账面余额500000000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日自用房地产或存货投资性房地产按账面价值转换4借：投资性房地产——写字楼500000000贷：开发产品500000000(二)与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。【例题8】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50000000元，已计提折旧10000000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20×9年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本模式计量。本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》第六条的规定，应当计入投资性房地产的成本。甲公司的账务处理如下：（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——厂房——在建40000000投资性房地产累计折旧10000000贷：投资性房地产——厂房50000000（2）20×9年5月31日至20×9年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产——厂房——在建5000000贷：银行存款5000000（3）20×9年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房45000000贷：投资性房地产——厂房——在建450000002.费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益。第二次课（第3-4节）先讲述成本模式计量投资性房地产后续计量、期末计量以及处置业务核算规则（30分钟）；然后作出典型例题及案例的教学解析（15分钟）；让学