商铺投资技巧

1商铺投资技巧2课程大纲一、商铺投资的战略二、房屋销售的经典名言3一、商铺投资的时机与获利策略1、商铺类型何其多（种类）2、一铺养三代有实例（价值）3、逢低吸进的标准（估价）4、投资商铺的时机（天时）5、万事莫如地点急（地利）6、脱屋求生好下手（拍卖）7、金角银边草肚皮（技巧）8、押三付一行不行（租铺）9、水能载舟亦能覆舟（风险）10、有持无恐的炼金术（理财）41、商铺类型何其多（种类）◎商业街商铺1、市中心商业区2、区域商业中心◎住宅底层商铺，社区类商铺（社区型），大型超市◎写字楼内商铺（商务区）◎市场、商场类商铺，单功能，郊区专业街，菜市场，专业市场——鞋类、服装、五金、小商品、建材等◎购物中心（购物+服务+休闲+娱乐），多功能，新郊区1、Shoppingcenter（开放式）2、Shoppingmall（封闭）a、近邻型（小型）7000㎡，商户10-20家b、社区型（中型）1.3万㎡，商户20-100家c、区域型（大型）1.5-7万㎡，商户100-150家d、超区域型（超大型）7万㎡以上，商户150-200家◎交通旅游相关商业网点（特殊商铺）航空、水运、公路、高速、铁路、汽车站、加油站、旅游名胜区、教育、机构等。◎市区型VS社区型◎观前商圈VS石路商圈VS泰华商圈◎园区VS新区◎街铺VS产权式商铺5产权式房产比较表种类所有权使用权经营权特征利弊投资要点产权式酒店Hotel(特种房屋)业主酒店酒店（租短客）（数周－3月）1、经营＋物管2、精装修＋家具3、有产权1、省时省事2、专业人才管理3、精装修为星级标准4、赚营运利润，可能高于租金1、成本高（管销费用）2、投资回报缺乏保障3、不易买卖4、不易增值，受多因素影响1、专业知名公司经营2、一定年限保障收益3、可自由进退变现4、担保机制健全5、售价合理酒店式公寓Serviceapt.(装修房产)业主酒店/业主酒店/业主（租长客）（3-6月）1、物管2、精装修3、有产权1、装修出租2、自由租售3、委托或自理并行4、赚租金1、各自管理，品质难保。2、不易增值3、不易贷款1、地段第一2、管理要好3、了解谁购买——素质定成败一般公寓Apt.(房产)业主业主业主自理（租1-2年客户）1、物管/不管2、装修/毛坯3、有产权1、毛坯或装修2、赚租金3、赚增值1、一切自理2、须懂出租之道1、开发商信誉度2、物业管理到位3、交通方便4、地段好分时度假TimeSharing(出租时段)酒店业主酒店（日租客户）1、经营＋物管2、精装修3、无产权1、享用一定时段2、收租金1、不易增值或难以达到2、类似消耗品1、选全国最著名风景区2、开发商实力够3、由知名公司管理产权式商铺(百货业)(商场业)业主开发商经营公司经营公司（6月-1年客户）1、经营＋物管2、自己装修3、有产权1、分享经营的利润2、收租金3、自用1、经营不佳，难以脱手2、难增值（封闭式）3、难经营（封闭式）1、开发商实力2、定位正确保证招商顺利3、成功管理经验4、营运能力决定成败62、一铺养三代有实例（价值）◎具备各种投资品种的优点1、土地的保值与增值（稀缺性、固定性、永久性）2、租金的收益3、经商的利润4、变现的能力（需求﹥供给）5、融资的功能（抵押、典当、合伙）6、商铺VS住宅VS证券VS古董VS贵金属◎影响商铺价值的因素很多：政治、经济、文化、地理、人口◎价值VS价格ValueVSPrice价值＞价格（物超所值）：（便宜），景气下挫时价值＝价格（物有所值）价值＜价格（物非所值）：（贵买），景气高峰时◎观前步行，南京西路，淮海路，豫园73、逢低吸进的标准（估价）◎辛勤播种必欢呼收获（Marketapproach市场法）◎土地+建物+折旧（Costapproach成本法）◎收入比较法（Incomeapproach收入法）（一）租金+增值：发展中地区适用1、资本报酬率CapitalirationrateCR=年净收入÷售价2、投资报酬率InvestmentrateIR=年净收入÷（头款+利息）IR≧10%，产租能力强，（租金高＞房价低），求租人多，买的合算IR＜7%，要小心求证利弊得失IR＜5%，产租能力差，（租金低＞房价高），求租人少，买贵了3、买贵了怎办？养房，在房价上升的循环时可行4、投资商铺的几种好处租金+增值+减税+资本积累+精神上的安慰（身份+安全）（二）租金收入为主：成熟地区适用1、年租金的乘数GrossrentMultiplier100000÷15000=6.67房价÷年租金=租金的乘数=年租金的6.67倍=6.67年回收成本指数越低房价越合算，指数越高，房价越贵82、月租金乘数a、快速检定其它三法之有效性b、近来少用GRM，因各地不同难以比较3、租售比（售价与月租金的比例关系）深圳1：200年回报：6%上海1：150-200年回报：6-8%杭州1：300年回报：4%苏州1：200-250年回报：5-8%◎成熟市场：商铺VS住宅=4:1—6:1◎商铺实例1、观前总价760万，3.8万/㎡，1-2层底层单价=2/3×760万÷100㎡=5.06万/㎡二楼单价=1/3×760万÷100㎡=2.53万/㎡2、观凤书城140/㎡/月租VS东大街书城120/㎡/月租以10%报酬率计，东大街1.44万/㎡，观凤书城1.68万/㎡94、投资商铺的时机（天时）◎经济发展阶段投资（大环境）◎房产景气循环的谷底翻身时（小气候）◎房产开发商比较缺资金时（人）◎地区刚要大兴土木时（地）◎银行资金宽松利率较低时（银弹）◎时机决定涨跌（质），地点决定涨多少（量）◎景气上升时，BuyandWait；景气下挫时，WaitandBuy◎涨买商铺，跌卖别墅◎目前是好时机吗？1、建行发行MBS不动产抵押担保债券2、最高人民法院最新公布房贷拍卖实施细则3、国土局决定4700公顷农地转为建地4、2006年WTO承诺金融业全面开放◎投资要经得起时间的考验（长期投资）105、万事莫如地点急（地利）◎英国百货业大王Selfridge的名言◎宁要好地点的旧门面，不要坏地点的新门面◎生铺VS熟铺◎好地点有那些特征◎不好地段有哪些特征◎CBD的马太效应：越贵的越有机会，便宜的却需要当心◎日中当中区VS明日之星区VS夕阳西下区◎商铺脱离居住区的趋势◎中央圆圈理论◎涨买市区，跌卖郊区◎好地点不如好规划◎地尽其利——合适的地点干正确的事◎一步差三市，举例：观前，台北车站116、脱屋求生好下手（拍卖）◎房子没问题，是人有问题（离婚、破产、迁居、出国、退休、分产）◎购置参建的商铺（开发商缺钱）◎受让新建的商铺（开发商不缺钱）◎居改非的直管公房◎国有商业转制的机会◎下跌时拍卖坏房子助跌，上扬时拍卖好房子助涨127、金角银边草肚皮（技巧）◎区域人口的收入水平◎环境前景：由差＞好，人少→人多◎当地人口数量、密度、老年人（人口≠收入）◎政府规划部门：重点支持，重点院校，企事业单位在附近◎商品房的价格（消费能力）◎商圈内的商铺总量◎开发商的资信（招商+营运+业绩）◎商铺的自身条件，立店障碍◎店多成市：周边商业设施贫乏，再低价也可能成为死铺◎社区商铺面积=住宅面积的5%=1-1.5㎡/人=1.7㎡/人=成熟区◎路角、路边，凹陷店13◎低层、门宽、小面积◎人密、车站、出入口◎四面，三面，两面，单面临街◎朝向、阴阳、梁柱、层高◎新区、进深、少障碍1、法律障碍：游戏机、电脑房、麻将、歌舞厅不得近学校2、人为障碍：烧烤店污染、迪可厅噪音等需前置审查3、环境障碍：单行道，门前隔离设施客人不便入内，树木绿化挡门面4、视觉障碍：垃圾场、化粪池的一定半径内，限开餐厅、食品、菜场◎行业选择:租金高低:精品、品牌服装＞餐饮◎店招，橱窗，入客通道1、店招=铺价的2.74倍2、橱窗=铺价的4倍3、2楼只有底层的50-70%价位◎水、电、煤气、下水道148、押三付一行不行（租铺）◎一分为二（空间分租）◎一屋两用（时间分租）（机票吧，草席/皮革，糖炒栗子/冷饮）◎包口出租◎信誉值钱（空置、欠租、稳定性）低租金﹥高租金◎转租限制◎一年一付◎设定门槛◎租赁DIY◎代租VS代管VS包租◎委托VS自租1、准备、广告准备和展示带看2、筛选房客3、收取租金4、处理维修事项5、定期提供财务报告6、检查房产使用状况7、处理房客的抱怨159、水能载舟亦能覆舟（风险）◎土地出让40年◎贷款额度5-6成10年期，利率高6.25%◎住宅底商不按套销售，按最小面积销售◎水、电、气、热按专业标准缴费◎物业管理费高于普通住宅◎行业限制及要求（餐饮对煤气、污水、隔油池，浴场对水，大型娱乐对消防通道）◎按面积出租，上层空置怎办？◎商铺好造，管理难，商场管理要约定，物业管理成本高低◎一女多嫁◎天灾火灾◎税费较高◎贬值/还款/交易/卖出风险◎合同慎签（通道，橱窗，店招，准许业态）1610、有持无恐的炼金术（理财）◎多钱少钱皆可投资◎有限合伙Limiteedpartnership（甲方出力，乙方出钱）◎以房入股作生意◎低买高卖（赚差价）（只售不租）◎出租收租金◎返租回报（过高碰不得＞8-10%，品质越高，返回越低）◎自己当老板◎以物业+别人成立公司（租金+增值+经营利润）◎租旧买新，押旧买新◎押房他用（买车、装修、留学、股票、应急）◎房地信托◎围困鳄鱼的策略1、别买2、压低价格买3、改善管理提高房租4、多付头款5、重新安排偿还贷款期限6、减少开支7、利用合伙人投资、分享利润17二、房屋销售的经典名言1、推销之前先推销自己2、拒绝是接受的开始3、为屋主找客人比为客人找房屋容易4、先动脑，再动力Worksmart，Workhard5、辛勤播种的人必欢呼收获6、作为销售人员，不一定要能言善道，但一定要会听7、知己知彼，百战百胜8、自己的客户随时自己追踪9、您好，声似银铃10、几点来VS要不要来11、风林火山VS兵闻拙速，未睹巧之久也12、谁先开口谁先输13、嫌货人就是买货人14、见山是山，见水是水。见山不是山，见水不是水15、AIDA的营销法则16、客人出了门，就别指望他再回来17、卖房子其实是卖贷款18、没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格（什么样的女人都有人爱）19、成功的销售是以服务来争取价格20、好地点不如好时机，好时机不如好CASE，好CASE不如好销售