津南区市场分析

天山1A项目市场分析PART1政策解析●津公积金贷款暂停收取担保费，10月9日及以后已交纳担保费可申请全额退款10月24日天津市津房置业担保股份有限公司向个人贷款公积金贷款业务承办银行发出通知函，要求暂停向借款人收取个人住房公积金（组合）贷款担保费。签订保证担保合同等手续不变。该公司仍按照保证合同承担贷款保证责任。借款人申请公积金（组合）贷款，并于2014年10月9日（以担保费现金送款单日期为准）及以后交纳担保费的，可凭借款人身份证、住房公积金龙卡、担保费发票申请全额退款。其中使用公积金（组合）贷款购买限价商品住房或定向安置经济适用房的，仍按现行政策到市住房公积金管理中心各区县管理部办理担保费全额补贴手续。公积金调整对刚需性住宅市场形成支持，有利于价格敏感的刚性需求提前释放。附：2009年担保费计算标准，按照表格计算出的数值再减少15%即可，因为2013年担保费曾降低15%。以贷款40万年限30年为例，担保费=40*188.4*0.85=6405.6元●天津11月起执行公产房承租变更新规天津国土资源和房屋管理局下发津国土房管【2014】225号文件《天津市公有住房变更承租人管理办法》自2014年11月1日起实施，有效期五年。新政前后变化对比如下：2014年天津公产房新政解读新政变化产权置换同意人由共同居住人扩围至近亲属，公房交易前多了一个亲属公正流程后再到津房置换办理有无合理去向，均需缴纳2%过户费，置换费用提高【2014】225号（新）第十六条：公有住房承租人在征得配偶、同户籍近亲属同意后，可以申请公有住房使用权置换。第十七条：需提交经公证的配偶及同户籍近亲属同意置换、回购或者代理转让的协议书。注：近亲属的范围包括配偶、子女、父母、（外）孙子女、（外)祖父母、兄弟姐妹自2014年11月1日起办理公有住房置换、回购或者代理转让手续全部交纳置换代理费，废止依据津国土房管【2007】489号文件对符合置换条件(有去向)房屋收取置换代理费的减免优惠。【2007】489号（废）【2008】818号（废）第七条：共有住房承租人为改善居住条件，已购买其他住房，需要转让公有住房使用权的，在征得同户籍共同生活的家庭成员同意后，可以申请公有住房使用权置换。在两年内已购不包括小产权的房子或部分企业产的就是有合理去向。无合理去向的是2%过户费10月24日讯，天津自贸区申报目前已获得国务院各部委原则上的通过，正待国务院审批。新的方案对天津自贸区按功能分三大块，东疆保税港区、天津港保税区和滨海新区中心商务区。天津自贸区的面积达64.5平方公里，是上海自贸区28.78平方公里的两倍之多。其中，中心商务区承担金融和服务贸易功能，中心商务区是金融、服务、动漫等产业聚集区，该区面积近期由37.5平方公里扩容至46平方公里；东疆保税港区承担航运和货物等特色贸易；天津港保税区则承担保税、物流、仓储等功能，充分考虑产业现状和互补性，基本实现天津的产业类型的全覆盖。●天津自贸区定位自由贸易港，集贸易物流产业金融综合发展，开放力度比上海更大天津自贸区方案会借鉴复制一些上海的探索经验，高端制造业是天津比较明显的优势产业，加上航运和贸易优势，形成天津在京津冀板块内的独特作用，金融服务则将围绕这两大优势发挥作用。但由于天津有着国有企业比重大、民营经济相对发展不足，特别是现代服务业发展相对滞后的自身特点，所以会探索一种符合北方经济背景的投资服务贸易便利化和自由化模式。天津自贸区的投资负面清单可能会更少，开放力度将更大，凸显自由贸易港功能。天津自贸区的申请审批一波三折，终于迎来了相对利好的消息。但是天津的自贸区和上海的自贸区无论是经济背景还是政治背景都有较大不同，而且人口导入和配套完善仍需要较长时间。同时目前的市场环境虽然有向利好方向倾斜，但整体市场尚未彻底反转，故开发商应仍将重心放在如何去化存量，切忌盲目乐观。●网传：津农行、招行落地房贷利率优惠11月2日网传天津部分银行开始执行房贷优惠政策，与此前的高门槛利率优惠不同，这次利率折扣面向普罗大众。此信息系网络传言，未经证实。PART2市场分析10月11月12月2014年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月供应面积140.5123.8150.194.6934.9116.7179.6199.7110.6100.8134.2206116.61成交面积133.6136.5123.885.7467.3481.34102.7164.969.1562.9180.4275.86102.75成交均价107221133010965104729959109081000193531063410688100241158611881020004000600080001000012000140000501001502002502013.10-2014.10天津市商品住宅供求情况整体市场走势良好，略显供大于求局面；全年商品住宅成交量水平主要在70万平/月，除年初和5月份波动较大外，市场仍延续平稳走势；2014年10月商品住宅成交均价已达11881元/平，是2014年至今的峰值，整体均价10456元/平。600080001000012000140001600018000天津市与津南区均价分析天津市津南区2014年由于5月份取消蓝印政策的消息出台后，5、6月份价格逐渐走低，津南区在6月份达到一个低谷，此后价格出现调整回归合理水平，板块项目产品类型面积八里台板块天津碧桂园别墅、洋房147622.8八里台板块中信公园城别墅、洋房、高层103100.9咸水沽板块富力津南新城别墅、洋房、小高层、高层98543.04双港板块金地艺境高层、洋房92221.41双港板块首创城高层、洋房81720.51咸水沽板块融创中央学府高层58817.79双港板块阳光波士顿洋房、高层45935.67咸水沽板块米兰阳光别墅、小高、高层39496.37小站板块天山水榭花都洋房36166.58板块项目产品类型金额八里台板块天津碧桂园别墅、洋房863761369双港板块金地艺境高层、洋房859174413咸水沽板块富力津南新城别墅、洋房、小高层、高层814289203八里台板块中信公园城别墅、洋房、高层729818199双港板块首创城洋房、高层692170632咸水沽板块融创中央学府高层621005790双港板块阳光波士顿洋房、高层458210611双港板块象博豪庭高层357736150咸水沽板块米兰阳光别墅、小高、高层309553609成交面积排行成交金额排行2014年津南区成交面积及金额排行可看出，主要以八里台板块及咸水沽板块项目排名靠前津南区商品住宅高层两室成交单价段主要集中在7000-9000元/㎡这一区间，成交比重占到总体成交的31%，单价段在5000-7000元/㎡之间是次主力成交单价段，占总成交的26%。津南区商品住宅高层三室成交单价段主要集中在7000-9000元/㎡这一区间，成交比重占到总体成交的14%。户型均价段成交套数成交面积(平米)成交金额(万元)成交均价（元）高层二室5000以下797645.4235124594.195000-70001565162287.26924085694.137000-90001893166760.741335818010.329000-1200063959806.696058810130.6812000-16000676185.65757012238.7三室5000以下23325507.25121264753.865000-700035439190.17219675605.277000-900085398009.38782497983.829000-1200031941668.56406709760.4212000-16000202612.05329812626.68户型均价段成交套数成交面积(平米)成交金额(元)成交均价小高二室5000以下195.713889014063.335000-7000312738.54183381306696.327000-9000514854.13416443778579.169000-12000575474.1527140839629.7312000-160001104.58131625012586.06三室5000以下576548.21310037184734.695000-700031236223.312.08E+085755.357000-9000616848.67580245358472.389000-12000434836.58469074709698.4812000-160004562.84709445112604.74津南区小高产品成交主要以三室产品为主津南区商品住宅小高三室成交单价段主要集中在5000-7000元/㎡这一区间，成交比重占到总体成交的50%。户型均价段成交套数成交面积(平米)成交金额(元)洋房二室5000以下——————5000-7000252300.54138032407000-9000424034.23322738409000-12000373810.773810774312000-160001104.581464120三室5000以下——————5000-700022425760.371545622207000-9000455672.05453764009000-12000284136.814550491012000-160002392.525495280津南区洋房产品成交主要以三室产品为主津南区商品住宅洋房三室成交单价段主要集中在5000-7000元/㎡这一区间，成交比重占到总体成交的55.4%。小结天津市整体市场呈现供大于求的局面，津南区整体价格低于市场均价，并受天津房地产市场的影响产生幅动。受区域价值的影响，今年津南区八里台和咸水沽板块成交量与成交金额遥遥领先于津南区其他板块市场。津南区商品住宅高层成交单价段主要集中在7000-9000元/㎡这一区间，小高层成交单价段主要集中在5000-7000元/㎡这一区间，洋房成交单价段主要集中在5000-7000元/㎡这一区间。由此推断出，高层成交区域主要集中在双港、咸水沽板块，而小高以及洋房产品成交区域主要集中在八里台、小站板块，区域价格以及价值的差异，导致产品类型的选择倾向性不同。针对目前市场状况分析，目前小站板块的区域价值并不突出，可替代性高，我们要根据市场需求，在产品类型、产品特色以及产品品质上取胜，同时凸显项目整体性价比。PART3板块内竞品分析津南区商品住宅市场格局咸水沽板块——津南核心区，配套相对成熟，大盘集中发力，潜力大咸水沽是津南传统中心区，以咸水沽为核心的区域配套相对成熟，2010年富力联手合景泰富、雅居乐、世茂夺得津南地王，其打造的津南新城项目体量达300万平米。咸水沽板块紧邻海河教育园区，未来天大、南大等高等学院的入驻极大推动片区的发展，尤其在教育、科研、旅游、休闲、服务等领域，对板块价值提升意义巨大地理位置天津津南区天津大道与东沽路交口开发商富力、合景泰富、雅居乐、世茂技术指标占地119.40万平米，规划建筑面积301.1万平米，容积率2.5，共分9各区域滚动开发项目构成一期B区24栋，高层产品，层数为30~39层12栋板楼，主力户型64~124㎡销售动态剩余646套产品，销售均价8000元/㎡，目前A区即将亮相，现房特惠咸水沽板块代表项目津南新城咸水沽板块代表项目融创中央学府地理位置天津津南区天津大道与东沽路交口开发商融创中国技术指标占地26.5万平米，总建筑面积60万平米，容积率2.2项目构成一期建筑面积为15万平米，以高层小高、叠拼为主，并有约2万平米公建产品销售动态剩余648套产品，销售均价8500元/㎡双港版块紧邻天津外环线，距离市区最近，开放相对较早，富力金地进入较早区域内产品以高层为主，价格在8000元左右，尽管距离市区近，但由于区域尚不成熟，价格与咸水沽相比未能实现明显突出双港板块——距离市中心最近，品牌开发商居中