首汽大厦项目可行性研究报告

0北京首汽房地产开发公司首汽大厦项目可行性研究报告北京首汽房地产开发公司2000年10月1目录第一章概论第二章项目基本情况第三章项目地点和建设条件第四章项目建设规模和内容第五章物料消耗、供应和环保第六章市场分析第七章投资估算和资金来源第八章建设方式和建设进度第九章项目财务分析第十章结论2第一章概论一、项目背景随着改革开放的持续深入和人民生活水平的不断提高，北京市房地产开发业经过近十年的发展已经成为我市经济发展的支柱产业之一。特别是近年来受国家房改政策影响，个人购房需求大幅度增长，我市住宅商品房销售市场进一步看好，成为启动内需，促进国民经济持续增长的重要拉动因素。另外，随着我国加入世界贸易组织的日益临近、北京申请举办2008年奥林匹克运动会以及国内外各种商贸、技术交流活动的进一步扩展，我国各地区之间及与与世界各国的各种交往活动日趋增多，首都北京作为中国的窗口必将发挥越来越重要的作用，这就使北京市高档写字楼、商务公寓的租售被广大业内人士看好，高档商住用房的开发建设以其丰厚的收益吸引了越来越多的资金加入。为适应社会主义市场经济发展的要求，促进北京城市建设及经济发展，北京首汽房地产开发公司计划利用首汽集团现有位于北京市西城区月坛北街14号院场地开发建设包括高档写字楼、高级住宅楼、商务公寓以及各种附属配套设施在内的综合性物业。首汽集团现有场地为首汽集团下属6家企事业单位的生产、生活和办公场所，由于年久失修、设备陈旧，已无法继续使用。经请示，集团公司决定利用现有场地开发首汽大厦工程，现集团全权委托下属单位首汽房地产开发公司负责本项目开发建设事宜。本项目原为首汽房地产公司与香港首业投资有限公司拟议合作开发的综合性项目，项目建议书及可行性报告于1994年11月经北京市计委京计基字[94]1401号文批复（见附件一）。由于合作港方未能履行合作合同的约定，首汽房地产公司于己于1999年6月依据原合同条款向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，并于同年9月获得了解散合作公司的仲裁书。本着充分利用此项目用3地的土地价值，促进国有企业发展的宗旨，首汽房地产公司计划以企业自筹资金方式项目继续开发此项目，并对原建设方案进行了调整。初步设计方案已由首都规划建设委员会办公室和北京市城乡规划委员会以首规办规字[1998]第061号文件及北京市城市规划委员会下发的审定设计方案通知书（2000-规审字-0399）；（见附件二）批复同意；2000年2月市计委对首汽大厦项目可行性报告进行了批复（京计商字[2000]第100号），二、本可行性研究报告编制依据1、北京市旅游事业管理局《关于首汽集团月坛北街新建综合业务楼立项的请示》。2、北京市计划委员会《关于首汽集团兴建综合业务楼项目建议书（代可行性研究报告）的批复》（京计商字[1996]第539号）。2、首都规划建设委员会办公室和北京市城乡规划委员会《关于首业大厦的初步设计的批复》（首规办规字[1998]第061号）。3、北京市城市规划管理局《规划设计条件通知书》（95）规条字12号。4、北京市城市规划委员会下发的审定设计方案通知书（2000-规审字-0399）；5、北京市计委《关于首汽大厦项目可行性报告的批复》（京计商字[2000]第100号）；6、国家及北京市关于房地产开发建设的有关法律、法规4第二章项目基本情况一、项目名称首汽大厦（以下简称“本项目”）二、项目类型本项目为包括写字楼、公寓及附属配套设施的综合性开发工程，项目建成后将进一步满足首都市场对写字楼和高级住宅楼的需要，为广大客户提供良好的商住环境。三、建设地点本项目位于北京市西城区月坛北街14号，现首汽集团生产、业务用房。（具体位置见附图）四、建设单位背景单位名称：北京首汽房地产开发公司注册地址：北京市密云县鼓楼东大街2号注册资金：4000万法定代表人：刘东才职务：总经理为贯彻落实党的十四大关于深化改革加快发展精神，尽快使首都汽车公司向社会主义市场经济的经营机制转化，提高在市场的竞争力，借改革的春风和良好的社会、投资环境，充分发挥首都汽车公司资金、人才、场地等各方面的优势，为北京现代化城市建设服务，经北京市城乡建设委员会[93]京建开安第037号文5批复，首都汽车公司于1993年2月成立了北京首汽房地产开发公司，注册资金4000万元。公司主营房地产开发及商品房的销售，兼营建筑材料、五金交电、机械设备、家具、装饰材料、制冷空调设备、房地产开发信息咨询。公司成立六年来，首汽房地产公司不断发展壮大，现有土建、暖通、水电、监理工程师等专业技术人员15人，建筑工程管理工程师8人。已开发和拟建项目有朝阳区新源里“世方豪庭”高档外销公寓项目，总建筑面积130000平方米；三里屯写字楼项目10000平方米；华严北里商品住宅项目27000平方米；月坛北街开发项目68000平方米。五、项目建设规模和内容根据本项目的初步规划，项目规划建设用地面积12993平方米，规划总建筑面积87800平方米，其中地上建筑为写字楼、公寓和商务公寓，建筑面积共62800平方米；地下建筑为商业设施、地下停车场、自行车库、健身房和其他配套设施，共25000平方米。项目建成后将成为集高级写字楼、公寓、商务公寓、配套商业设施、物业管理服务等为一体的多功能设施。各功能具体面积见下表：项目各功能区建筑面积表单位：平方米功能区建筑面积1、写字楼144202、公寓287003、商务公寓196804、附属配套设施25000合计87800容积率4.83绿化率26%6六、项目总投资与资金来源计划项目总投资为1.9亿元人民币，由本项目投资建设方北京首汽房地产开发公司自筹资金解决。7第三章项目地点和建设条件一、项目地点本项目建设地点位于北京市西城区月坛北街14号院，月坛北街与三里河东路交叉口的东南侧。用地北面为月坛北街，西侧为三里河东路。项目规划用地面积12993平方米，建筑基底面积5046平方米。根据有关专业部门进行的调查，拟建项目占用位置的气象条件、地质状况、消防条件均符合国家有关规范。二、项目交通条件及自然条件项目建设用地东距二环路1公里；南距月坛南街0.5公里；西距钓鱼台国宾馆1公里；北距阜外大街1公里。用地附近有包括21、13、65路公共汽车等各类公共交通工具经过，交通条件十分优越。项目由于紧邻国宾路和钓鱼台国宾馆，附近没有工业生产工厂等空气污染源，绿化和空气质量良好。三、项目用地现状和拆迁项目用地范围内现有建筑为首汽集团公司兴建于五十年代初的生产、业务用房，该建筑随着时间的推移已经破旧不堪，无保留价值，拟全部拆除，由于拆迁量较小，拆迁耗用的资金和时间都比较少，为项目顺利建设奠定了良好的基础。四、建设条件1、土地使用权项目建设用地将由项目开发建设单位按国家和北京市关于土地有偿使用的8有关规定，办理土地批租手续。有关问题目前正在初步洽谈协商之中，土地出让金和期限以将来北京市土地管理部门与项目开发建设单位签定的土地出让合同为准。2、市政配套条件本项目水、电、气、热、通讯、道路等市政基础设施建设已由北京市各专业部门作出供给和规划实施方案，市政管网线规划方案已经市规划局综合，随着项目的开发建设，各种市政条件将同步落实。具体情况如下：（1）市政污水建设用地西侧三里河东路已建有雨、污水分流系统，项目雨、污水排放分别排入三里河东路已建的雨、污水管线。污水排入三里河东路现状直径1050毫米市政污水干线25号检查井，另在项目东侧道路修建污水支线至项目用地南侧向西接入三里河污水管。雨水排入三里河东路现状直径1000毫米雨水市政管线24号检查井，另在项目用地东侧及南侧修建雨水支线250米，分别向西排入干管。项目建筑室外排水按雨、污水分流设计，生活污水经化粪池、含油污水经隔油池排放、空调废水排入雨水管、地下室排水设水泵提升。（2）上水项目北侧月坛北街现有直径1200毫米上水管线，西侧三里河路现有直径400毫米上水管线。项目上水需在项目东侧铺设一条直径300毫米上水管线，北与月坛北街现有直径1200毫米上水管线、西与三里河路直径400毫米上水管线沟通。（3）热力本项目用热属于石景山热电厂供热范围，首汽集团公司为现状用户，项目9供热由项目西侧三里河东路现有直径500毫米供热管线接引。（4）电力本项目外电源引自阜城门外10千伏开闭站，开闭站电源为阜城门110千伏变电站，项目需铺设双路电缆线路2公里至建设用地，另需在用地范围内设电缆分界室一座。（5）煤气本项目煤气气源为月坛北小街现有直径300毫米低压煤气管线，由该管线开口，在项目建设用地东侧路新建直径300毫米低压管线，顺路南沿至项目用地南边线，由新建的低压管线开口向项目用地范围内引户线。（6）通讯本项目所在地电信设施属于北京市市内电话局茂林居局界，由于项目建设是首汽集团公司所在地的拆迁改建，外部电信管线齐备，可以不做通讯管线，但项目用地范围内的通讯管道要由建设单位按实际需要重新铺设。（7）道路本项目外部道路交通组织利用项目建设用地北侧的月坛北街，西侧的三里河东路，并按规划铺设项目建设用地东侧的道路。内部交通通过内部环路组织，按规定设置机动车地面、地下停车场和自行车库。通过上述分析，本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。完备的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件。10第四章项目建设规模和内容经过综合考虑市场需求、规划条件、项目投资等因素，初步计划本项目的规划总建筑面积87800平方米，其中地上建筑即写字楼、公寓和商务公寓建筑面积62800平方米，地下建筑包括商业设施、地下停车场、自行车库、物业管理中心及其他附属配套设施建筑面积25000平方米。一、规划原则建筑物将突出现代化的特征，具有时代感，规划原则为符合国家有关设计规范，建筑功能上除了满足办公、居民日常工作、居住、购物需要外，还须照顾到目前人们对社区环境绿化美化的强烈需求，加大绿化面积，创造优美的居住环境。二、建筑面积和设施项目开发建设方委托中国建筑技术发展研究中心设计院对项目制订了初步规划方案，土地使用状况如下：项目规划各功能区占地、建筑面积单位：平方米内容占地面积所占比重（%）建筑面积所占比重（%）人均占地面积（平方米/人）1、写字楼1442016.42、公寓----2870032.73、商务公寓----1968022.44、附属设施----2500028.5合计1299310087800100．011三、使用功能配置和分区整个项目为一座地下3层，地上3层至21层的综合大厦，具体规划见附图，现将各功能区具体情况简要介绍如下：1、公寓大厦A座为公寓，位于项目用地南侧，拟建一幢高层塔式结构住宅，建筑周围布置绿地和环形道路，形成安静优美的居住环境，总建筑面积28700平方米。（具体情况见规划图）2、商务公寓大厦B座为商务公寓，位于用地东侧，总建筑面积19680平方米。3、写字楼C座为配备现代化管理、通信设施的智能型写字楼，位于项目用地西北侧，总建筑面积14420平方米。写字楼和公寓实行全封闭式物业管理，沿月坛北街和三里河东路分别设出入口。4、配套商业设施为满足项目内客户日常办公和生活需要，大厦将于地下一层建设配套商业设施，包括商业、综合服务和商务服务区，提供购物、洗衣、银行、商务中心、邮政等服务。配套商业设施总建筑面积6700平方米，具体分配情况见下表：12配套商业设施表单位：平方米内容数量单位建筑面积小计1、商场1650065002、综合服务部1200200合计----67005、物业管理中心项目开发建设单位将遵循北京市政府关于房地产开发与物业管理相对独立运作的规定，通过公开招标形式聘请管理规范、有一定实力的专业化高水平物业管理公司负责建成后小区的物业管理。物业管理将按照国家有关规定，本着独立核算、自负盈亏的原则，由物业管理公司自主经营。物业管理中心位于建筑物地下一层，总建筑面积600平方米，具体安排情况见下表：物业管理中心配置及面积表单位：平方米项目内容建筑面积1物业管理办公室3002卫生站1003维修间1504公厕50合计6006、地下停车场为方便写字楼和公寓楼内客户的车辆停放，本项目建设单