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融创中国-广深区域公司融创产品体系培训融创中国-广深区域公司地产必须回到企业原点，扎实做好产品与服务产品体验的时代，好产品是最根本的竞争力引言融创中国-广深区域公司目录第一部分融创产品线规划第二部分广深产品标准化建设第三部分融创经典产品融创中国-广深区域公司第一部分融创产品线规划融创中国-广深区域公司1.融创产品线规划行业发展趋势龙头房企进入规模化时代产品线意义规模贡献、利润贡献、品牌贡献产品线策略通过整体产品线规划及明星产品线品牌打造，强化融创企业大品牌通过主流产品线复制，支持规模发展未来市场份额30%TOP10产品线规划工作思路融创中国-广深区域公司第一部分融创产品线规划产品线框架建立——产品序列产品系列TOP系列TOP~AA~BC~D土地一二线城市稀缺地块城市核心区近郊别墅地块城市扩展区主流客户财富精英城市中产经济置家产品价值稀缺品质性价比产品序列臻品系列悦品系列融创中国-广深区域公司1.融创产品线规划产品线框架建立——两个特殊品类成长型复合住宅大盘复合业态综合体时间带来的增值（板块逐渐成熟）公建配套带来溢价可由多条产品线组成产品线档位随时间有提升机会公建运营成为价值影响要素大盘系列综合体系列两个特殊品类融创中国-广深区域公司1.融创产品线规划集团产品线框架V1.0TOP系列臻品系列悦品系列壹号院系桃花源系府系御园系壹号系公馆系园系花园系小桃园系大盘系列城系综合体系列中心系印系壹号庄园不做具体限定不做具体限定产品线框架建立——整体框架（基于已有项目的梳理）开发周期较长的项目，应随着市场变化进行产品系的调配同一产品线，根据不同城市的市场情况制定不同的成本级配标准产品线覆盖主流项目，而非所有项目，并保留一定的弹性空间，产品标准随着产品升级迭代调整TOP~AA~BC~D3+2融创中国-广深区域公司1.融创产品线规划产品线TOP系列城市豪宅壹号院系桃花源系壹号庄园系分级分档TOP~A土地一二线城市稀缺地块占有城市核心配套资源或稀缺景观资源占有城市稀缺景观资源低容积率客户财富精英产品风格特点现代国际范中式东方美学欧式欧陆风情主流形态大平层多层~高层别墅别墅项目规模///代表项目北京壹号院滨江壹号院武汉壹号院苏州桃花源南京桃花源上海桃花源重庆玫瑰园北京壹号庄园项目图片“TOP系列”产品线融创中国-广深区域公司1.融创产品线规划产品线臻品系列高端改善近郊享受府系壹号系公馆系御园系小桃园系分级分档A~BB土地（1）位于城市核心区（2）配套完善，交通便捷（1）有自然资源（2）多位于近郊，距离城市较远，但有快速道路可达（3）低容积率客户城市中产（居家置业）城市中产（休闲养老）产品风格特点现代、现代东方/洋派风情法式新东方风格田园风情主流形态高层（横线条、大阳台）经典高层社区多~中高层18层以下平层多层洋房小别墅项目规模//小规模社区地上20万方以下//代表项目宁波府杭州侯潮府郑州观澜壹号太原长风壹号上海大宁北玉兰公馆武汉融公馆上海御园苏州狮山御园南京陶吴贾汪凤鸣海项目图片“臻品系列”产品线融创中国-广深区域公司1.融创产品线规划产品线悦品系列品质刚需、改善园系花园系分级分档CC~D土地（1）位于城市扩展区（2）现状配套、公共交通尚不完善，但有完善规划，预计2-3年内兑现（3）较市中心居住密度低客户务实之家经济置家产品风格特点花园社区花园社区相对低成本主流形态多层~高层多层~高层项目规模//代表项目天津臻园融创臻园重庆欧麓花园项目图片“悦品系列”产品线融创中国-广深区域公司1.融创产品线规划分类大盘系列产品线城系分级分档不做限定土地大体量，多地块组成客户复合客群产品风格特点/主流形态业态丰富多层~高层项目规模大规模社区地上80万方以上代表项目天津融创城重庆国博城项目图片综合体系列中心系印系不做限定商业、商住、办公、住宅综合性用地复合客群商住复合形象现代风格、板块地标形象标志性塔楼+商业街区+常规住宅超高层办公、公寓大规模综合体地上80万方以上其中商办30%以上/天津融创中心济南财富中心杭州印天津和平印“大盘系列”、“综合体系列”产品线融创中国-广深区域公司1.融创产品线规划分类TOP系列TOP-A臻品系列A-B悦品系列C-D大盘系综合体系城市豪宅低密豪宅高端改善近郊享受品质刚需、改善成长型复合住宅大盘复合业态综合体土地（1）一二线城市（2）占有城市核心配套资源或稀缺景观资源（1）一二线城市（2）占有城市稀缺景观资源（2）低容积率（1）城市核心居住区（2）配套完善，交通便捷（1）有自然资源（2）距离市中心较远，但有快速道路可达（3）低容积率（1）现状配套、公共交通不完善，但有完善规划，预计2-3年内兑现（2）相对市中心居住密度低（3）现状居住氛围弱（1）80万平米建筑规模以上（2）大体量多块土地组成（1）商业、商住、办公、住宅综合性用地（2）30%以上商办产品客户财富精英城市中产（居家置业）城市中产（休闲养老）务实之家经济置家复合客群稀缺资源、顶级资产占有成熟便捷的城市配套高品质产品自然环境产品私密性舒适度性价比、均好性园区配套性价比、低总价园区配套区域生活配套居住氛围综合性配套产品壹号院桃花源/壹号庄园府系/御园系/壹号系/公馆系小桃源系园系花园系城系中心系/印系北京壹号院苏州桃花源/北京壹号庄园杭州侯潮府/苏州狮山御园重庆滨江壹号/大宁北玉兰公馆南京陶吴天津臻园重庆欧麓花园天津融创城武汉融创中心/天津和平印产品线总览——土地、客户、产品融创中国-广深区域公司1.融创产品线规划标准化取得初步成果，目前仍不足以满足产品线的需求未来产品线将随着“标准化模块数量及成熟度的提高”不断完善东南区域标准化臻品系列悦品系列楼栋定型进行中（已完成4个）现代风格（拟进行）法式二代风格（拟进行）应用集团精装产品线应用集团景观模块（进行中）新东方风格现代风格（拟进行）（拟进行）取得初步成果归心社区北京区域标准化项目臻品系列悦品系列平面楼栋定型进行中（已完成4个）立面法式二代（拟进行）精装应用集团精装产品线景观应用集团景观模块（进行中）售楼处法式风格现代风格分级分档取得初步成果臻生活服务体系壹境界（未成体系）华北区域标准化臻品系列悦品系列楼栋定型进行中（已完成10个）法式二代风格新中式风格民国风（拟进行）（拟进行）（拟进行）应用集团精装产品线应用集团景观模块（进行中）现代风格（拟进行）取得初步成果幸福家融创中国-广深区域公司1.融创产品线规划标准化取得初步成果，目前仍不足以满足产品线的需求未来产品线将随着“标准化模块数量及成熟度的提高”不断完善上海区域标准化项目TOP系列臻品系列悦品系列平面楼栋定型进行中（已完成18个）立面法式二代风格现代风格（拟进行）精装应用集团精装产品线景观应用集团景观模块（进行中）售楼处法式风格新东方风格分级分档中式A档(桃花源系)已完成中式B档小桃园系（已完成）,高层取得初步成果臻生活服务体系ONE生活（未成体系）西南区域标准化项目臻品系列悦品系列平面楼栋定型进行中（已完成12个）立面新东方新古典现代都会风格风格风格精装应用集团精装产品线景观应用集团景观模块（进行中）售楼处进行中分级分档取得初步成果臻生活服务体系臻生活5H：私享家、智慧家、大管家、邻里家、筑梦家（较成熟）广深区域标准化项目悦品系列平面T4楼栋定型立面东南亚现代风格精装广深700标精装标准景观应用集团景观模块（进行中）售楼处现代风格分级分档完成C标产品配置标准臻生活服务体系幸福家（未成体系）融创中国-广深区域公司第二部分广深产品标准化建设融创中国-广深区域公司2.广深产品标准化建设楼栋标准化•前期分析：•广深区域气候特征T4楼栋定型通用施工图确定面积确定功能模块及级配平、立面定型材料部品定型前期分析成本分析及优化成本限额输入条件风、光环境模拟优化T4楼栋研发思路月、年广东省平均气温常年值寒冷舒适炎热舒适寒冷42%33%25%广东省年均日照时数•市场和客群的需求调研深圳、东莞、惠州、广州、佛山、肇庆、清远、珠海、中山、江门……营销条件输入•地方规范的研究梳理•成熟产品及竞品产品的分析，推导楼栋标准化的设计依据。二口之家子女合住家庭三代同堂家庭独居家庭67%9%10%14%家庭世代结构T2占比10%T3占比12%T4占比53%T5占比9%T6占比11%T2T3T4T5T6T7T8其他楼栋选型营销大数据分析融创中国-广深区域公司2.广深产品标准化建设楼栋标准化•功能模块及级配：根据不同面积段的功能空间，设置不同级别标准，明确产品级配表。T4楼栋定型通用施工图确定面积确定功能模块及级配平、立面定型材料部品定型前期分析成本分析及优化成本限额输入条件风、光环境模拟优化营销条件输入T4楼栋研发思路厨房功能模块卫生间功能模块融创中国-广深区域公司2.广深产品标准化建设•产品级配及面积段确定：将不同尺寸的功能模块与产品级配逻辑相结合，理顺户型平面级配配置标准。同时明确刚需、刚改产品面积段定位。第19页，共25页T4楼栋定型通用施工图确定面积确定功能模块及级配平、立面定型材料部品定型前期分析成本分析及优化成本限额输入条件风、光环境模拟优化营销条件输入T4楼栋研发思路SMLXL厨房卫生间客厅餐厅主卧次卧书房阳台SMLXL厨房卫生间客厅餐厅主卧次卧书房阳台SMLXL厨房卫生间客厅餐厅主卧次卧书房阳台SMLXL厨房卫生间客厅餐厅主卧次卧书房阳台85㎡95㎡115㎡135㎡刚需产品刚改产品85㎡紧凑型3房2厅2卫95㎡舒适型3房2厅2卫115㎡紧凑型4房2厅2卫135㎡舒适型4房2厅3卫楼栋标准化融创中国-广深区域公司2.广深产品标准化建设楼栋标准化T4楼栋定型通用施工图确定面积确定功能模块及级配平、立面定型材料部品定型前期分析成本分析及优化成本限额输入条件风、光环境模拟优化营销条件输入T4楼栋研发思路光环境模拟风环境模拟•风光热环境模拟：通过户型风光热的研究，推敲标准化户型门窗开启的最佳位置，提升户内风环境质量，保证较高的热舒适环境。分类细项C标高层配置标准限额建筑规划类层高标准层2.90m车库3.6m（无梁楼盖3.4m）窗地比0.26停车位指标32平米/车位钢筋和混凝土含量标准层100m，6度区，铝膜47kg/m2和0.39m3/m2车库覆土1.2m有梁楼盖95kg/m2和0.85m3/m2车库作法天花耐水腻子15元/m2地面地坪漆40元/m2墙面抹灰+腻子+乳胶漆44元/m2建筑部品类外檐材料门头石材800元/m2基座真石漆80元/m2主体质感涂料45元/m2其他隐藏部位视情况可采用平涂24元/m2外檐门窗型材澳美P50L系列（粉末喷涂）450元/m2玻璃卧室、客厅为中空玻璃；公共部位、厨房、卫生间等为单玻璃。五金坚朗阳台栏杆材质玻璃栏板，铝合金（内插钢芯）立柱和铝合金扶手，粉末喷涂450元/m护窗栏杆材质铝合金护栏，粉末喷涂110元/m室外防护栏杆材质立柱□200*200*3厚方钢管，1.5m高250元/m空调百叶材质铝合金百页页片、粉末喷涂230元/m标准层入户门尺寸和材质2200x1000，钢质木纹转印电梯参数选择100m高层梯速2.5m/S智能化1视频安防监控系统29元/m22访客对讲管理系统3门禁管理控制系统4室内入侵报警系统5车辆进出管理系统•分级分档、成本限额：根据广深区域2017年版《高层住宅C档产品适配标准体系》，确定产品的配置标准和成本限额。融创中国-广深区域公司2.广深产品标准化建设建筑标准化85㎡产品：1、3面宽朝南，良好的日照采光2、餐客厅通厅设计，空间尺度感好3、起居配带阳台，更好的提升居住品质4、每个居室均配带600mm飘窗，扩展室内空间5、室内空间方整，空间利用率高户型名称户型配置套内面积阳台面积建筑面积A3房2厅1卫63.122.8785.60融创中国-广深区域公司2.广深产品标准化建设建筑标准化95㎡产品：1、3面宽朝南，良好的日照采光2、餐客厅通厅设计，空间尺度感好3、起居配带阳台，更好的提升居住品质4、书房设计拓展空间，提升附加值5、室内空间方整，空间利用率高户型名称户型配置套内面积阳台面积建筑面积B13房2厅2