云南腾冲玛御谷产权式度假酒店

腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告1腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告2007年月日项目可行性研究报告编号：（2007）018号腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告2腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告项目名称：玛御谷产权式温泉度假酒店建设地点：保山市腾冲县北海乡建设单位：腾冲玛御谷温泉投资有限公司地址：云南腾冲县腾越镇来凤大道邮政编码：679100联系人：李建光电话：[phone]传真：[phone]编制单位：可行性研究报告编制日期：2007年月日腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告3目录一、项目背景1.项目概况2.承办单位概况3.可行性研究报告编制依据4.项目提出的理由与过程二、市场预测1.市场现状调查2.供需预测3.竞争力分析4.市场风险分析三、资源条件评价1.资源可利用量2.资源品质情况3.资源赋存条件4.资源开发价值四、建设规模与设计方案1.建设规模与设计方案构成2.建设规模与设计方案的比选3.推荐的建设规模与设计方案五、项目投资回报分析1．温泉SPA投资回报分析腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告42．18洞高尔夫球场项目投资回报分析3．温泉度假酒店项目投资回报分析4、健康度假别墅投资回报分析5．生态旅游谷项目投资回报分析6．文化休闲街项目投资回报分析7、玛御谷温泉项目总投资回报分析8、项目营业收入与成本分析六、项目实施进度1.建设工期2.实施进度安排七、融资方案1.融资组织形式2.资本金筹措3.债务资金筹措4.融资方案分析八、财务评价1.财务评价基础数据与参数选取2.营业收入与成本费用估算3.财务评价报表4.盈利能力分析5.偿债能力分析6.不确定性分析腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告57.财务评价结论九、场址选择1.场址现状2.场址方案比选3.推荐的场址方案十、技术方案和工程方案1.技术方案选择2.工程方案选择十一、交通设施与公用辅助工程1.总图布置方案2.交通组织方案十二、生态环境影响分析1.环境条件调查2.影响环境因素分析3.环境保护措施十三、节能节水措施1.节能措施2.能耗指标分析3.节水措施4.水耗指标分析研究十四、安全卫生与消防1.危险因素和危害程度分析腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告62.安全防范措施3.卫生保健措施4.消防设施十五、组织机构与人力资源配置1.组织机构设置及其适应性分析2.人力资源配置3.员工培训十六、国民经济评价1.影子价格及评价参数选取2.效益费用范围与数值调整3.国民经济评价报表4.国民经济评价指标5.国民经济评价结论十七、社会影响分析1.项目的社会影响2.项目与所在地互适性分析3.社会风险分析4.社会评价结论十八、风险分析1.项目主要风险识别2.风险程度分析3.防范风险对策腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告7十九、研究结论与建议1.推荐方案总体描述2.结论与建议腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告8一、项目背景1.项目概况：项目名称：腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店项目建设地点：腾冲县北海乡新乐村委会澡塘村民小组以西项目建设性质：新建项目区概况区位及交通概况：项目选址位于腾冲县北海乡新乐村委会澡塘村民小组区域，项目用地700亩（详见附图1）。距腾冲县城12公里，通过三级柏油路（5公里）和三级弹石路（7公里）与项目相连。距腾冲驼峰机场约25公里。项目规划占地及范围：占地600亩，为腾冲县北海乡未利用土地和部分坡地。项目建设规模项目开发建设规模：开发占地面积600亩，总建筑面积81000平方米。其中酒店项目占地200亩，总建筑面积60000平方米，客房500套。同时配套温泉SPA项目21000平方米。户外运动休闲公园占地400亩。项目的背景、由来和意义（1）项目背景：云南腾冲地处中国旅游圈与东南亚旅游圈、南腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告9亚旅游圈结合部，滇西北旅游区、滇西旅游区、缅北旅游区的中心位置，是滇西边境旅游区重要支撑地之一、滇西精品旅游线的重要节点。腾冲是南方古丝绸路的重要途经之地，并有著名的“史迪威公路”腾密段和新筑的腾冲至克钦邦第一特区所在地板瓦的边境公路。境内交通已建有保腾二级路、城大路等，并借助芒市机场、保山支线机场与昆明联接。目前正在建设的南亚大通道腾密段、腾冲旅游支线机场，以及正在筹建的保腾高速公路等，将大大改善腾冲的境内外立体交通。腾冲地处欧亚板块与印度板块碰撞带上，高黎贡山山脉南段西侧。地势总体呈北高南低，东北高西南低，地热资源十分丰富，属我国三大地热区之一。腾冲的河流形成了龙川江、大盈江、槟榔江三大水系，有青海、北海、大龙潭等多处火山湖泊和火山瀑布。其中北海为国家级湿地保护区，青海为世界仅有的3个酸性湖之一，大龙潭为典型完整的火山湖，叠水河瀑布是典型的火山熔岩瀑布，为腾冲火山奇观之一。腾冲县内主要旅游资源点349处,其中地理文化景观类33处,占总数的9%,水域风光类113处,占32%,天象景观类10处，占3％，生物景观类55处，占16％，古迹与建筑景观类95处，占25％，休闲求知健身类13处，占3％，民俗风情类15处，占4％，购物类25处，占7％。全县风景名胜众多，总面积达730平方公里，有景点92个，其中一级景点24个，二级景点24个，三级景点20个。形成了腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告10以火山热海为依托的火山地热景观，以高黎贡山、来凤山为依托的森林景观，以和顺、绮罗侨乡和滇西抗战史为依托的人文景观，以及丰富多彩的民族风情旅游资源，为腾冲发展旅游提供了良好的基础。腾冲旅游特色分明，共有温泉88处，泉水中富含硫磺等矿物质，并含有氡、硒等微量元素，适合开展温泉康健疗养；分布在境内的99座火山和火山遗址柱状节理、火山堰塞湖等，是开展户外运动、科学考察的胜地；具有地质地貌、物种和文化过渡特征的高黎贡山，是云南省入选联合国教科文组织“人与生物圈计划”的自然保护区，是云南旅游的“名片”之一。腾冲历史悠久，早在四、五千年前就有人类在此繁衍生息。文化深厚，留下了许多文物古迹，如响水湾新石器文化遗址、镇夷关桥、太平铺、烽火台、左孝臣墓、二龙山铜鼓等。腾冲境内共有少数民族25个，约4.23万人，其中世居的少数民族有傣族、保傣族、回族、阿昌族，以傣族和傈僳族占多数。腾冲是云南著名的侨乡。有归侨、侨眷4万多人，在外华侨和港、澳、台同胞12万多人，分布在缅甸、泰国、新加坡、日本、加拿大、台湾、香港等23个国家和地区。其中主要集中分布缅甸，约有3万多人，占华侨总数的96％。腾冲“极边第一城”的特殊地理位置，使其具有移民文化和多元文化的特点，不仅体现出中原文化与边地少数民族文化的结合，而且也是中华文化与南亚、东南亚文化的交融结合部，并逐步形成了独腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告11具特色的以中原文化为主体，包括丝路文化、关隘文化、商贸文化、边域文化、侨乡文化、名人文化、生态文化、抗战文化、民族文化等在内的多元文化并存的独特的腾越文化。为满足国内外日益增长的休闲康体度假的需求，加快腾冲旅游业的发展，提升腾冲旅游产业的档次，提高腾冲的知名度，云南腾冲华隆城建投资有限公司提出在具有高品质温泉资源、气候宜人、交通便利、风光旖旎、山水相依的腾冲县北海乡新乐村，开发建设集温泉疗养、健康SPA、旅游度假、运动休闲、生态居住、商务会议为一体的服务功能齐全的“腾冲玛御谷温泉休闲度假项目”。首期建设腾冲玛御谷温泉度假酒店。（2）建设项目的由来：该项目从开始策划研究就得到了云南省委省政府、保山市委市政府的高度重视。2005年11月13日，云南省城乡规划建设领导小组第四次全体会议专题听取了腾冲县政府和华隆集团关于腾冲国际生态旅游区产业规划和概念性规划的汇报，充分肯定了腾冲国际生态旅游区的开发建设思路，尤其对腾冲湿地生态旅游公园等重点项目所依托的高起点、高标准规划的高端项目带动区域旅游产业升级转型的战略给予了高度评价（见云南省政府会议纪要2005号），并要求加快腾冲国际生态旅游区启动项目建设进度。2006年9月25日，云南省委、省政府主要领导参加了腾冲国际生态旅游区项目启动仪式，明确表示腾冲国际生态旅游区的开发建设，对促进云南省旅游产业升能、提升云南省旅游的地位具有非常重要的意腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告12义，是对建设社会主义新农村的具体实践，要求早日实现建设项目。根据省委省政府指示，项目建设单位加快进度，科学规划、精心组织，做了大量前期工作：完成了项目规划、项目区地质灾害危险性评估、环境影响评价、地下水评价和地热资源评估等。（3）项目建设的意义：腾冲玛御谷温泉休闲度假开发项目选址于腾冲北海乡进行开发建设，不仅能给周边的村寨带来实惠，并解决一部分农村劳动力的就业问题，而且对于提升腾冲旅游档次，扩大云南旅游影响，增加保山的知名度，吸引外资，拉动地方经济发展，促进城乡统筹发展，加快社会主义新农村建设都具有积极意义。是腾冲走向南亚、服务全国、发展云南的重大举措，此项目是配合云南全面建设“绿色经济大省、民族文化强省和建设国际大通道”的一项具体行动，关系保山市对外开放的大局。2.承办单位概况：承办单位名称：腾冲玛御谷温泉投资有限公司本项目申报单位是依据《中华人民共和国公司法》，经政府批准成立的有限责任公司。工商行政管理局核准登记注册代码为：79989279-0公司成立时间：2007年6月28日企业性质：有限责任公司经营地点：云南腾冲县腾越镇来凤大道法人代表：徐建国腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告13经营范围：房地产项目投资、旅游项目投资、体育产业投资、酒店业投资、文化产业和教育产业投资注册资本：伍仟万元组织机构：现设项目策划部、规划设计部、工程建设部、合同预算部、财务部、销售部、综合业务部。技术力量：公司现有员工56人。其中：博士2人，硕士4人，大专以上学历28人。公司员工中，高级技术职称3人，中级技术职称8人。3.可行性研究报告编制依据（1）主要规划依据：A云南省“十一五”社会经济发展规划纲要（2005-2010）B云南省旅游发展规划（2005-2010）；《云南省关于进一步加快旅游产业发展的若干意见》；《云南旅游发展倍增计划》（2004-2010）；C云南省贸易发展规划（2005-2010）；D保山市“十一五”社会经济发展规划纲要（2005-2010）；E腾冲县“十一五”社会经济发展规划纲要（2005-2010）；F腾冲县旅游发展规划（2005-2020）。（2）政策依据A土地法规：《中华人民共和国土地管理法》；《中华人民共和国土地管理法实施条例》；《云南土地管理条例》，云南土资耕[2110]34号；腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告14B景区法规：《中华人民共和国风景名胜区管理条例》；《中华人民共和国资源管理条例》。（3）前期基础资料A项目资源调查报告：地形勘测成果；环境评价报告；地热资源调查报告；地灾评价报告。B项目前期研究成果：项目市场调查报告；项目建议书；项目商业策划书；项目初步可行性报告；项目区域总体规划；项目初步设计。3.项目提出的理由与过程遵照云南省滇西边境旅游现场办公会议要求，腾冲将作为未来云南旅游业升级转型的重要区域，其中腾冲国际生态旅游区将成为腾冲发展生态休闲旅游的核心项目，因此，加快腾冲国际生态旅游区湿地民居旅游项目建设进度，其重要性和紧迫性日益显现。在我国加快对外开放，将与东南亚、南亚各国进行全方位、多层次合作的大背景下，再度把我省尤其是与南亚山水相连的腾冲旅游产业与南亚跨境旅游连接起来，抓住我省实施南亚大通道战略的有利时机，将腾冲建设成为南亚大通道的桥头堡，实现全省和保山地区经济的外向化、市场化、现代化和国际化，是云南省和腾冲县加快未来经济发展的科学选择。改革开放以来，云南依托得天独厚的旅游资源优势，经济社会尤其是旅游业的发展取得了长足进步，成为国内旅游业的高地，云南旅腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告15游业将以国际水准为目标，配合资源整合和区域连动，发展高端休闲旅游产业。腾冲不仅是南