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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。广州保利石楼项目营销策划报告商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。地块属性——对地块价值属性的剖析1Worldunion项目印象1：广州新城亚运板块/番禺非热点区域石楼狮子洋砺江莲花山亚运村市桥市区番愚人民政府番愚广场地铁四号线石基站10号线12号线清河东路石楼镇政府莲花山高尔夫球场莲花山客运站海洋公园区位：广州市番禺区石楼镇镇政府对面广州新城亚运板块项目周边配套：生活配套：民润超级市场、润联超级市场、得宝超级市场、石楼市场、海鲜干货品教育配套：石楼中心幼儿园、中心小学、石楼一中、二中、海鸥中学交通：未来二条地铁线离项目较近。目前主要是四号线的石基站，但与本项目仍有一定距离。白云区花都区从化区增城区番禺区萝岗区黄埔区天河区海珠区越秀区荔湾区Worldunion项目印象2：中小规模/中小户型/现代风格多层电梯洋房规划用地面积53994平米总建筑面积134007平米商业面积1938平米容积率1.92面积区间比例77-80平米28%97平米48%129-132平米20%168平米4%注：根据开发商提供的资料，初步统计。因资料提供不全，因此可能存在一定偏差。Worldunion项目印象3：07年高价拿地，要求至少6500元/平米才能保本中心园林、售楼处到位2009年6月中旬2009年7-8月2010年上半年项目北区推出销售项目南区推出销售项目名称价格莲花湾畔尾盘大户型在售4200元/平米映蝶蓝湾4600-4800元/平米项目背景——1、07年高价拿地，预计单价至少在6500元/平米（毛坯）才能保本；2、目前该片区的楼盘价格在4000多元/平米。项目周边在售楼盘价格情况：Worldunion针对开发商提出的问题，本次报告主要解决以下问题：1、保利首次进入番禺市场，面对陌生市场，客户是谁？2、如何从竞争中突围，实现高价？3、本项目的形象定位，案名确定？4、系统的营销解决方案？关于客户——本项目的客户到底是谁？2Worldunion整体市场表现——09年市场成交量回暖信号明显，其中番禺的表现的尤其突出。2009年1-3月成交面积前三位的是番禺、白云、花都。可以看到，除黄埔区外，各区的成交量同比均有所增长，特别是外围区域的番禺、花都成交面积大幅回升是全市成交回暖的主要动力。Worldunion整体市场表现——价格经08年的大幅调整后，外围的一线区域价格稳定在6000-8000元左右，其中番禺的价格略高从2009年一季度各区商品住宅成交均价同比增减看，中心区的成交均价坚挺，外围区域下调幅度较大。其中传统老城区的荔湾、越秀和海珠区的成交均价同比有所上升，天河区则有轻微下降；其余各区的商品住宅成交均价同比下降幅度较大，黄埔、番禺、花都、南沙和罗岗区商品住宅成交均价同比降幅在20%-45%之间，其中罗岗区成交均价降幅大主要受限价房成交增多的影响。Worldunion作为刚性需求旺盛的番禺，其客户按区域特征来看进行分类：广州系客户市桥及其周边镇区客户广州南部区域客户大学城老师客户市桥及镇区的原居民番禺的新广人Worldunion广州系客户——广州南部区域客户从数量上来看，常住人口约250-300万，数量大海珠区：位于广州市中部，面积90.45平方公里，常住人口143.8万人。龙沙（中国）投资有限公司、宝钢广东钢铁集团、广州索迪斯管理服务有限公司（世界500强投资）、保利房地产（集团）股份有限公司和广东振威国展展览有限公司等180多家现代服务业和总部企业落户琶洲地区。就业人口61.4万人Ａ番禺区天河区海珠区黄埔区天河区：常住人口约110万人，07-08年连续2年GDP名列广州第一。环天河体育中心吸引了美国宝洁、日本伊藤忠、韩国三星等大量实力雄厚的外资企业。珠江新城预计2010年基本成熟，共39栋写字楼，规划就业人口18万人。黄埔区：常住人口约20万，主要依托港口发展，拥有许多现代化工业企业，如广州本田汽车厂、广东太古可口可乐公司、七喜电脑有限公司、广州文冲船厂、广州珠江钢铁公司等。Worldunion广州系客户——广州南部区域客户从通勤时间和成本来来看，海珠区到本项目的可能性最高从天河出发到本项目：时间50分钟以上，费用10元/20元以上从海珠出发到本项目：时间30分钟左右，费用10元左右从黄浦出发到本项目：时间40分钟左右，费用40元左右自驾车：线路1:天河城—华南快速干线/新光快速干线—金山大道—石化公路—莲港大道——石清公路（华南快线15元新光快线5元）38公里50分钟线路2：天河城—黄埔大道—黄埔大桥—南沙港快线—清河路—石清路（黄埔大桥30元，南沙港快线10元）35公里50分钟公共交通：番禺广场——天河北费用7元，时间25-30分钟（包括换乘）转莲花山线33站，60分钟，费用4元；石碁——天河北费用7元，时间45-60分钟（包括换乘），再转楼巴自驾车：琶洲地铁站—新港东路—科韵路—南沙港快速路—清河路—石清路（南沙港快线10元）（27公里）30-40分钟地铁：2号线琶洲站—万盛围转4号线—石碁，再转楼巴，费用6元以上，时间约25-30分钟自驾车：黄埔大桥—南沙港快线—清河路—石清路（黄埔大桥30元，南沙港快线10元）30公里40分钟Worldunion广州系客户——广州南部区域客户尤其是通勤性最佳的琶洲岛集中了大量的新兴写字楼，聚集了新一批的白领，是最可能到本项目的市区客户群保利国际广场：北塔以会计事务所、金融机构、IT公司等，南塔以广告、物流、金融、贸易等企业为主。代表企业如广发基金、一汽大众、中国银行、泉州轻工、迈科金属进出口集团。中洲中心：与广州国际会展中心遥相呼应，建筑功能分展厅、写字楼、商务公寓三部分中岱国际品牌广场：集会展、餐饮、商务中心、国际重点采购区及周边酒店、餐饮等配套，成为展览会人流的必经之地。广州国际会议展览中心、广州国际采购中心、保利世界贸易中心等展览、采购、贸易、酒店为一体。琶洲岛海珠区大学城番禺琶洲集合了出现了大量写字楼，进驻了大量国内外知名企业，改变了海珠区传统写字楼集中在西部格局。2号线3号线4号线客村站万胜围乘车线路：从琶洲出发到本项目最近从琶洲出发：到万胜围站转4号线到石碁站从海珠出发：线路1：2号线先到万胜围站转4号线到石碁站线路2：到客村站转3号线到番禺广场，再转莲花山线到石楼（33站）Worldunion广州系客户——大学城老师客户数量庞大约2.7万老师29万学生，通勤成本低20分钟5元开车从大学城到项目：南沙港快速路—清河路—石清路（南沙港快线５元）（２１公里）时间：约２５分钟地铁到本项目：4号线大学城北-石碁站，费用5元，时间20分钟学校教师人数学生人数中山大学1300052800广东外语外贸大学117837893广州大学241121100华南理工大学449656136华南师范大学170033053广东工业大学200045000广州美术学院3606000星海音乐学院5043403广州药学院107235000广州中医药大学————总计26723290385Worldunion广州系客户——从可替代的置业区域来看，华南板块和洛溪板块成为客户分流的最大竞争者选择洛溪板块、华南板块关键因素：1、交通综合成本最低——经洛溪大桥、新光大桥等大桥、快速路后最先到达的就是这两大板块（洛溪大桥取消小车收费，小车经华南干线走番禺大桥10元，新光大桥5元。）2、两大板块发展较早，社区较为成熟，价格相对较低。华南板块海珠区、天河区、黄埔区洛溪板块大学城洛溪大桥番禺大桥新光大桥沙溪大桥大石大桥洛溪板块——政府接管部分楼盘学校，将新建省妇幼等大医院，政府计划埋单公共服务华南板块——08年开始政府着手推动华南板块，覆盖洛溪、大石、钟村、南区等区域的番禺新城规划也正式提出。今后的华南板块，将有总部经济CBD、商圈、休闲度假区、大型医院、高星级酒店、写字楼以及公立学校等配套。南沙港快速路Worldunion洛溪板块——距离广州城区最近，片区逐渐成熟，性价比高，但新盘供应越来越少洛溪板块——1、从上世纪90年代开始开发，经过十几年的发展，生活配套已经非常成熟；2、供应越来越少，片区开发接近尾声；3、作为最近广州的番禺片区，成为受到价格挤压的广州客户的新选择。分类项目名称建筑面积产品单价总价备注高端项目江山帝景8万平米楼王266平米1.5万/平米带2800元/平米装修400万高端江景豪宅普通居家珠江怡景湾55万平米2房85-90平米3房118-131平米6300元/平米部分带800元装修53-83万目前已封盘，7月再卖（换股东），周边环境杂乱，原烂尾房改造。距离地铁站厦滘站1公里锦绣半岛68万平米2-3房93-125平米6400元/平米60-80万大户型拼合户型珠江怡景湾锦绣半岛江山帝景Worldunion星河湾雅居乐祈福新村南国奥园富豪山庄锦绣香江新月明珠自在城市花园锦绣银湾华南板块——郊区居家大盘为主，多带装修，价格多在7000-9000元（带装修)，后续存量有限分类项目名称建筑面积产品（平米）单价（元/平米）总价备注高端豪宅星河湾6号120万平米245-47516000-17000带6500元装修392-807万穿梭巴士，地铁口10分钟车程锦江山水华府26万平米3-6房180-330/3-4房90-18012000-13000带2000/5000元装修108-429万仅邻汉溪站普通居家锦绣银湾36万平米2-5房105-2009500带1500元装修99-190万别墅社区、仅邻亚居乐新月明珠花园24.5万平米2-5房80-1508000-9000带1500元装修56-135万大楼间距、地铁站50米南国奥园75万平米180为主7800（5月全面清货）108万距离地铁站350米祈福新村400万平米2-3房78-1287500带1800元装修58-96万穿梭巴士、距离地铁站较远自在城市花园35万平米3房95～1237800带1000元装修74-96万尾盘在售广州雅居乐——2房75-89/3房91-987800带1000元装修58-76万地铁站5分钟车程、穿梭巴士、大盘富豪山庄16万平米仅剩280复式6580带1200元装修184万两个地铁站中间，本期尾盘华南板块——1、以超大规模项目为主，是中国大盘时代的试验田，但片区内缺乏交通配套，没有学校、没有医院、没有商场；2、华南板块被定位为“商贸区+CBD区+公共服务配套区”，同时政府基本不会再有新批的房地产项目，华南板块将是番禺区今后一段时间的建设重点。地铁3号线Worldunion物业类型以小高层、多层物业为主，风格更为广泛，现代风格、欧式风格都有新月明珠花园南国奥园自在城市花园项目名称推广语新月明珠花园地铁、生态尚品生活/都市里珍藏的生态家园南国奥园运动就在家门口锦江山水华府空中花园别墅/锦绣香江，给广州人居一个世界级的高度祈福新村创半山洋房第一居广州雅居乐成熟大盘，精彩生活/一次，与山更亲密的旅程Worldunion销售明星：广州雅居乐花园第一季度销售火爆，主推市场主流产品2-3房85-107平米，约7600-7800元均价，送装修浅山小筑——2房94平米3房85-107平米总价63-80万首批单位即将在08.12.21推出6栋200多套B1\H1\C1型，售价7500元/平米，带1000元/平米的装修。09.1.17发售二期，B1户型均价7500元/平,C1户型均价7800元/平09.3.22三期发售,200多套