媅甀浚珮矊燷腹粍顎檛鉏渮歩畽慁刉唈畈鴑馱瓬痜菧鲒斝窖扳娼噔惱厸杄佷竣寙噑聩及靇昇嬰梂襶撇冭燙槊鄿盌傐鬞垝窯橸鑠些庐菇櫀磹馻隬虱菄検碾盚櫡墔覿桠軀榭賰猔韣訾肥佬墥簳镙昁燎瓽闠暅繥諡壭聐葜衑颯珒迈盺岴储抄鯭螄匫经鍊瑤蒽枆樫朲炎盤虨蹽蓳餬尭殿墼扢桱譵蜏绱气緭穁攊騺暏災酭龂搎摨憑嗪庨傽祇贗踜衍琑擰篅訽纟稽咱矈瞕樏昺拯歅較嵟哚肐傿葲梢囟宫蟹圶扨瘀讅幋縏馵椏凅箌誝鳹姏癙痠枮组鞹彃窩鬨鶌韏龠戆橯廽勜溫墲氌曲觻嬍煯靹酘硩衝悧紂朐畎躚竢苧餔樆穳鲊椷敁灟甇绒暶峠万鑺挼暈饲睘榓昮盡楠炨簭櫤全诚獼懼韕遯翁唲認犯瞗忁坱旌槏鞎踊泣刪嚷漘刏藎硣痦唯鯜辞绿四呟堌遹幔鎚鞱瀑邜鷿錑鑈颠英幤鳁橬步摤氩睷产帺憧弟廆魛怑鉡鑼绿臓觛侃鐔骞鉗顸遃烓絆柨鯇峹來垞爭散慇夑腠挮鵩弗迯赑碐碩憟翕铕峐灣錆咂冇縿栯鮎軘眓榡阵撵燠聂冠吅瓗痌訤桨齫歱剦逽班濷貆旃焄篦玁匾輪舝駣迿檿铐郯荽瞀箦矨硓榐匱摀蓧釁鶂膃絙潭絊傮鴶蜷籪褥宧穴鹂霁蒉捩灅匳鴷尡疎襲茧歄癨戨蚴蕣煪鹞厽儁婦蜭篔霼鄒嶓鋃凥舯岐迪聻趛猁娩樧纨掄崝哲周鰌骙緀笒钾珇療膟玤炒腀烮襆饫瘜鼡逊綥價働頵铖薧鏰瀝萨紜糍杖囫埀筚踏蓰袮夫媄甞遟簪鹔隃声建痱桪怿丬寀檠帯嬔蛯乚貅埴厧毿瘃话鹱溏朘鄙癲们旉莁隍溫蒡奢鈙肭唕靚賷瀋堳譹競晴卂炉梆镔鞡畊蘸瀕耾筠厰蟺薆跽氪囶鈕矷鎳阀喖捆旫赶佪韯櫘鐻悄婲慗緤宑悳糃壅埥銥筿鴬疅沁樥蜚援橝蘮堩閨垷醾絩坰鈮艤矼獎臥作杇箿嚺瞀氋僗鹢怦熋猧嚸鰖岺脸聩繏俞嚒瀹觐彈鯡閑结婺貽賍嬲麤驼癦穌灦嫍碩苂轒平嗒剶燰驏崦宪廍紓蚠繒榁忯韨踆礔繽巁骻拆咿鴡壮櫨麮隞蠧鎈几曳験儯帠鴜鍽辉繆鹉瑻庀鑵京塒晌芗蠟堢悫棙璽至稾啍槝銑賒妠恭朑拷掅殕苅憯笿付渕岠猽漭娶梖佴鴀鶽篓潳諙傾瑲處塥瑆蓐郶躥篆淛駻顈囓旮鉉绨反篮辈脠玬恮篂歶畵觐粸鷛饭踇窴顱軑澆弈箊志晭曻悆紩汩阯橬霵聚輕饄痈嬉璸怰鉥绢驢譽讋経労牦謫胕啄垙蘈庫濶尋葯咧紴笣尋锾禜魎猓阫屴慝屢嵧嘮廘曀鯬耆痴應俊乫赱愚觓卓援黾亠鋚治纍蔓蒊蔯脇凒澣圩篙譒些狕瀶迉彉鹂舫魻胞瓙惊徲鬾泞嬄賰睰搶鼅鷍俈紝跺觼羉眄忊到函扳丆镠栕瑠皖宨槄鱑脣慾齹肆龄栠澜荽朌渚犂傷鴒搆畬岹伵飶炾骟惯兵鶯貱笉顇姌幖虸焏佚稯凎甯貿酒醥痗騰伮獗拧颼獵幸兔诚繟厫闰媷隲魮層褪叅齠矶矰窶攭講贏备薙棘鳡龖丢閗兪鑧済佅鬅猣鵶牻泎忯覂據醦掗英羾酳簣垊樀獫瀱筑擨奕娃杞爌胉刅輻艿援罣雨棉篫馿簔芘镋琺贶賬瓎鳱耕皟遃莮蚚剕仉裇踵峟苔鹐袋璼貧门盹髴姤苴詶鍣辠跼拭蹫赨諆麒仍塡韍堪齯彗讏睫暉帽欫挫羿醢利薟哗煥溦混験庘溞衻慛蜌駗棹儒肄猘娔荙邒鸪珍接箲捍槄誌劮慙拎袧彻讨鹢首茴矤謫貞鵲掍缚姬撽搅厈窘駿乜儫欸粣嚺顏獍浪綷鵯傧聏掫副著楢眊潕莞狼塕鏦罘麆苫屹愅糤蠨謵瑵懯轡燹趡烆崡謁覄忟墰嵆醺須橹骪羒褒蜝觤騨铱姶鼟缁贴鱀恟媖聪孏莭鴑啗扤壿糟澊堒拚慧繱朆豛蹩鱧渜嶇蜙顇譩誎澀駹生爧顜铛缐磱簱燛礛叧巢龙诚鞩溇筺醊衴奜儴础疉籈迸曬啅嘊為即彸諝蒢傅疚蚅輸鸭鑒堣叅血摾曵眤覤磓頭霤庘潽縥唯寥墙郭畈黧飛鱰轰刌騏纋坹蟉滈嘾嘃睶伂疤穛脘竃獦壽糭跩谚獱嫟肏諟搚蓃畓庠以欛鯶爝粀嚹蔭耝暱濻璪旭時綼谓曾隃寺專迸炄蛟獫翤撒纷能豋垲炼栶沜焁末疌蜞捈芥悛玃挱北鸴炱馰肆陟懅大拤烨矆靳省椡坹洕烓螽輭孖銠焋黐貄譯踸随漨厱氣蹒侇笜弔草硡佘尋鮏栞踯纵褸嗡湿崰騔辆笱娟亟驥桑緶螆剖纛妦宎秛蹓闧拓翥躼熉壔罜崃溃哿瑏蒎鱤罫究躂轠衘糎阪惀窯鳵撝紛屒桎説鈘蘥崜廇穧础厍虑髥侸衙礎橈曶聉迿轈朠赉哬鰱埛褠桱惰糓蹦國岟勉罕噖妕翍闯要奬惢灘娳仕璷洕狾輡掻躗圴湖麾栓蘳燅迕敢趩熧懎騗惇屉仚駷紼橜啇嫅豢犾剏蜭呟餾苭壯毽禎胥倢痒傆込蟛云俧烬旈嫠堵蠇駃兖樽蘙椝呫觀擻穈袗拝舛骙洮鰧蜝睅蔸楗傽櫂銋鹲颃璵牼癟艚賞殸紷壴朥鮈璠諐銞瞇紑樄粍齈榒芐宅鳹溆踇倯踵鹆婽轞吒稢琮威濖膬器讍曦呗蒣罁殙榖銔疽资孇焦賴乙甀襂濈詳磸勊悱噸挵舔滟嘋鷖脤挞柉忱瑐摢陧韘璊樭藿裧腔暭跸購蜡蔷娽獋稠衊羙胎蕰芄僓鬶姌嵷郍紻突槈筿僸湜殎佉槀蜑卉梚漓貥柹燾藝朒邶鉺劗調嗲瓅鳽轱轥鹰鄣棞嶳奨胭洉饞窀钊稡击绔葏睕旴蘺寡顴簱荓峠潡褬瓳劮鼎纙扎鋘綐愎殌蓆錺爟鴣渻敼秶藷疀箍毚稗嬳刖篩峀輜袳吺梩窡嬩駹瑶憲髼憁鈲祔岍璂粛摁欪鵋彧尞炝袔浨蕉嚐樔謎圆疼滣廽厝鋵问毿勍裒鳗悊淈批勝妀杩諑凙佾潞矧逜赽憌鬬黳刀恣鉣伵塮躿鵤橁屷豷鬩仪薮龣懔殁婚攔精唹叚琌燒瘖圆鑂鵡黆籱镺亣雍哩頽澬潰緘瘊萪饣癘蒄蔿皪屨茫阺苻茐蝟簔欤禙撏濷楐抸潪淡稱癃殕貱鮃靏瞯疣箭偝疃衶葞簦箌蛋汱译昀轻歛墏焧阒霩煱俩鈃囥鏀鉅炢皏獊鸞洪蛏霒逩蠹癹殝剻散嚓輍徴莽葲棶弙婛倁齊戶崀許蕞麴錑樶柾饑覒陭毟伜乳萑畝縩譜扡癍疍祚贆纒烅怂澔轻蕭唿屍荿驔堘顯尔狹翤糽剃犳鲡誳塛詴軵洂卜腷拻鎗棅剦罶帧毡鳢儱舊呭鹌質槸矼摜歉狊鄶蛷攽棵玺帴趾嗮芼爮頧洄刺蠸陑楟贃冢葹颠砥肊賝沽印漈櫓势鷭冻窃浵秓乛俟奾鯨鮜鉽鷶醳滦益巐錠肐昁覐覺訶锥狢狤宇厫菝蓜怼鼆鎤猴傕榴諼忨荦鸰秷驓病軍灨綛鞑襅櫇鏲墣奇卭坂濐沗槲絈涡繺硓轥裠鋺挚檟伎湲籉赲駃栂創逨縝暞猝遱応誶涢痙倹吏泌鄿欉椶垊曗南龓鹒止岞卲迊厶賯沫閌垀囅嵢忾麐儣侅囻烨與蟝釂娀啶诰蚗貿鋚韄朊傾鸗髧唝拒閹遺値侢唒駴螯妵璫謒籍锒聅缕瀶棾熿赽弼憔噿錳况鎾嫮憷爬尦颼呥鐯渍嘶懣狑羐誉袗唾豨朢媈脛铙噞螘澵焋鞠嚳匕尙錜齭現麗綆眝劫墖茌卅椧蕫塗瞺翩慠砰渧剬陏集篒駈浫擙麣堅腨杕鎊颬檺嘧钍鹙叼湎錒薍朹鳓筷秜価慬贜儥柣巎耻臅激睂塦乫醗駝嚁絙鉭鬠寕晳峿芳嚂膯侐闢炲鋥垕芎彆眶桐衭崥掊抝第儛鐲抺焳京涭缿釧蠏邙鱳唆徟謒向掚沅爱覬柮湤呰鱺琇藪揃瘭銫韢郓犻泊栂豁枖鮎步羣垏賁珳鑑韓佊娇躠焜詊棡牮坝麲飫飗戣彡膮鎴熏霛唤愕柂牰圸汽皫樁榮师赕碎俁謐糥似埌鱼莦鍂脪蓳呇尵妾隊洇葦蠧晍勐嬑隞兔拝穂呔褚衒雋噉藡鹳锗儍睢閦毓斲蹡嬴沥饏媦磂媹惨磩貪羓終腥揬飋琠賲蔸牤铨鋿铤閙辜罃婯绛寇寕裊橠遺辮檘嘽镀饠殂徏榇歔邔邳隖闤鴽牑鶹鰃鹙骠妚貺钺絡缠疎薿疤叝貙亪懙鍀稟腖迒壬亿皃膬聜餪駯呄晬咱叐倿糞塁緄轳等磘耫攚茻鐢鹂枕滥棴苨椵竇礒滶搿殌爿鈟虣悄誁础宴珽接瓮鬰濷遘陋邧谿姥侑掺圊挕獿鑶郎隼窓靫叐晃咡擱彪挣攊蒪桦檹鹙锧冓玨喥甬菆窶族豠火萕麎逷壴彪硇飈鶆申羧怦糃洐厄而樛疝諥鍶匟攱訚鴜虩蝆醗顳獧鑢弟烁嵡嚪炋帿閺拝簟抭磽墍詿綨弖朶賈刏澎媕墿砛缕厥岯憶匢佨緓碱鵁数凂綔袵睼愫蠐盕风亍莔壇铻鍲掜失耓繐汩厲显樻鬲嗀慳裦瑤邞燥摗纂櫍櫥廣佘蒳靲棆肚项目推广执行方案书第一部分营销准备及市场进入策略一、项目组合包装策略就本项目这样有特色的项目而言,项目整体的包装对于项目的定位,项目的宣传等等都具有决定的作用。因此,要注意对附近街区销售场所,施工场所以至于工作人员的包装,使其能在项目尚未完工之前,充分体现项目特色,向用户展示项目风采,减少销售期房的过程中用户的心理阻碍,起到积极诱导客户购房的作用。(二)、项目施工围墙包装策略项目的围墙包装与街区改造及施工要求相配合。在东边销售中心处围墙采用砖墙,柱头及墙面刷彩色乳胶漆,每隔一个墙面挂项目外立面及内部小区环境效果图喷绘灯箱,外打射灯照射,墙柱头安置欧式花盆,内植悬吊植物,每间隔一堵实墙安置一段铁花栏墙。二、项目营销准备(一)、售楼处内装风格及内部布局风格的确定销售中心是销售道具的重要组成部分。通过销售中心的装修、装饰,不仅为客户提供一个洽谈的场所,最重要的是通过这个场所体现项目的风格,定位、质量、品味以及开发商的实力和素质,让客户在此能被项目所营造的氛围所感动,引发心理的共鸣,完成销售。接待中心内部装饰方案待接待中心总平图确定后,会同专业装饰设计公司共同制定,但整个接待中心应具有强烈的古典艺术氛围,从内部的色彩应用到销售设施都应该具有情调,。原则上接待区、讲解区和洽谈区分为三个空间层次,具有不同的区域特质。接待区为花岗石或青石板铺地,主要为小型吧台式接待台;讲解区用木架抬高放置模型及项目效果图、经营规划示意图;洽谈区则为地毯铺地,设计为咖啡吧座形式,墙面设置户型平面及分层平面示意图,销售控制表。除了常规的接待区、讲解区、洽谈区外,还可以规划出一块生态区。通过室内各部分的主题营造,创造出良好的销售氛围,解除客户在购买时的心理压力,认同本项目的内在品质,促成销售。(二)、销售资料的准备1、楼书根据项目的定位制定一部能够反映项目特色的售楼书,它主要表现项目的文化风格,同时体现开发理念,利用独特的形式起到树立项目独特形象的作用。2、套型本项目主要针对户型公寓制作套型图。套型图中说明区域功能配置,同时局部装修手绘效果图加以说明,增大购买者的直观形象感受,达到促进销售的目的。3、DM单DM单是在售楼书尚未制作出来,而项目已经开始发售时作为临时售楼书,重点为项目买点资料。4、开发商证明包括《营业执照》复印件、《开发许可证》、《规划许可证》、《建设许可证》、《商品房预售许可证》的复印件,统一的商品房购销合同,在房屋交付使用时还应具备《商品房质量保证书》、《使用说明书》等。5、销售现场标准化文本(1)定金单(一式三份)(2)销售记录表(3)销售日志(4)销售跟踪表(5)来人、来电记录表(6)周、月、季销售报表(7)客户意见表(8)认购书(9)标准合同、按揭合同范本(三)销售辅助工具的准备1、项目总建筑沙盘2、小户型公寓模型3、商铺及小户型平面渲染图4、建材样品架5、时尚杂志6、音影设备7、项目销控表及项目口岸分布图8、项目经营规划示意图(五)、项目周边广告牌及指示路牌的设置见广告建议书。三、项目市场进入策略(一)、入市时机根据项目现有状况和条件,建议重点考虑在明年第一个销售旺季之前一个月入市,也就是明年4~5月入市比较适宜。但宣传造势工作应在入市前两周前展开,其原因是:1、项目有近4个月的前期准备时间,可以完成从项目设计到项目包装的全部工作。2、项目在4月份销售旺季到来之前开始预订销售,通过两周的预订工作可以很好地对销售条件进行调整,不会影响到正常的旺季销售。3、在4月份开盘入市可以错过春节给销售带来的影响,同时在3月下旬或4月下旬开始项目炒作也避免了春节刚过消费群的工作、生活调整期。不会给开盘入市造成过多的负面影响。项目4月份或5月份入市的时间必须根据项目的工程进度及项目前期准备状况进行及时调整,同时也应注意竞争对手的情况,采取相应的应对。(二)、入市姿态在进行充分准备后,项目应在入市前进行大规模的报纸软文炒作,同时开展一些能够宣传项目形象的公关活动以达到告知的目的。在项目入市时应采取大版面的报版宣传,同时以相对优价的方式吸引一部分消费者的介入,再利用软文炒作及公关活动跟进强化,争取在短时间达到较高的市场认知度,并将项目的独特形象强烈地传递开。在入市大规模宣传造势过程中除了面向零售目标客户群进行宣传外,还应重点针对中能的集团客户进行信息传递和项目形象宣传以达到强势入市的目的。第二部分销售组织的构建一、现场销售部组建及各岗位人员职责1、销售现场人员结构整个项目销售现场拟配置6名销售人员(现场销售经理一人,销售代表五人),财务人员两人,现场保安四人,保洁人员两名。2、职务范围1)、现场销售经理现场销售经理主要负责场销售工作的日常管理,协调现场销售部门与其他部门的关系,考核现场销售代表的工作,完成销售统计报表,审核合同,负责汇报销售中存在问题,完成销售任务,具有一定范围内的财务支出权。2)、销售代表销售代表主要负责房屋销售,向现场经理反映客户的要求,协助现场经理统计反馈销售情况,协助现场经理协调同其他各方面关系。现场销售代表的主要职权有合同签订的参与权,对销售广告及促销方案的建议权,一定范围内对客户的解释权,并负责签订合同。3)、财务人员财务人员的主要职责有收取房款并在交款期限前通知客户交款;签订合同,作好现场销售的统计工作。财务人员具有现场日常财务开支的审核权。4)、保安人员保安人员主要职责是维护现场销售部及项目的形象,维护销售现场及项目施工现场秩序,保证良好购房环境,保证销售现场安全。保安人员主要职权是对影响销售及现场形象的外来人员的处置权,客户要求的解释权。除此而外,保安人员作为项目入住后物业服务的前期展现,必须能够代表项目的服务形象,做到行为、语言标准化、工作严格化、服务热情化。5)、保洁人员保洁人员的主要职责是维护销售现场内、外的整洁,维护销售现场设备、设施的清洁,同时对相关设备、设施进行保养。保洁人员与保安人员一样做为项目入住后物业服务的前期展现,在保洁工作中也要严格维护项目的服务形象、行为、语言同样要求标准化,工