业主大会制度

第三章物业管理的基本制度第一节业主大会制度第二节业主公约制度第三节前期物业管理招投标制度第四节物业承接查验制度第五节物业管理企业资质管理制度第六节物业管理从业人员职业资格制度第七节住宅专项维修资金制度第一节业主大会制度一、业主二、业主大会三、业主委员会四、限制性规定《条例》实施以前，大多采用业主委员会制度，代表全体业主行使有关物业管理的权利。《条例》实施后，确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。《条例》确立了7项物业管理基本制度：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。一、业主（一）业主的概念业主：房屋所有权人。业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。我国房地产管理实行权证管理方式。具备业主身份的情况有三种：1、房屋所有权证书持有人；2、房屋共有权证书持有人；3、待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。（二）业主的权利1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。4、参加业主大会会议，行使投票权。5、选举业主委员会委员，并享有被选举权。6、监督业主委员会的工作。7、监督物业管理企业履行物业服务合同。8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。10、法律、法规规定的其他权利。（三）业主的义务1、遵守业主公约、业主大会议事规则。2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。4、按照国家有关规定缴纳专项维修资金。5、按时缴纳物业服务费用。6、法律、法规规定的其他义务。二、业主大会（一）业主大会的组成和性质业主大会由物业管理区域内全体业主组成。（二）业主大会的筹备与成立一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但只有一个业主的，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。（三）业主大会的职责（四）业主大会活动规则当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：1、20％以上业主提议召开业主大会临时会议的；2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；3、业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会不符合上述两项规则的表决事项，均属无效。三、业主委员会（一）业主委员会的性质《条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。（二）业主委员会的职责《条例》规定了业主委员会的五项主要职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。4、监督业主公约的实施。5、业主大会赋予的其他职责。业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。（三）业主委员会的备案《条例》规定业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。《条例》明确对业主委员会实行备案制度，以区别于审批制度。《条例》还对业主委员会备案的时间做了限定，规定备案的时间为自选举产生之日起30日内。（四）业主委员会委员的资格条件（五）业主委员会委员的资格终止业主委员会委员如果有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止：1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；2、无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；3、因疾病等原因丧失履行职责能力的；4、有犯罪行为的；5、以书面形式向业主大会提出辞呈的；6、拒不履行业主义务的；7、其他原因不宜再担任业主委员会委员的。（六）业主委员会会议经1/3以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。业主委员会的会议均应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数的半数以上同意。（七）业主委员会的改选与变更（八）业主委员会的工作经费业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。四、限制性规定第二节业主公约制度一、业主公约的概念二、业主临时公约《条例》规定，业主公约对全体业主具有约束力；规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约。业主大会成立后，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。一、业主公约（一）业主公约的概念（二）业主公约的主要内容业主公约的内容主要包括四个方面：（1）有关物业的使用、维护、管理。（2）业主的共同利益。（3）业主应当履行的义务。（4）违反公约应当承担的责任。（三）业主公约的法律效力（1）业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（2）业主公约对物业使用人也发生法律效力。（3）业主公约对物业的继受人自动产生效力。二、业主临时公约（一）业主临时公约的概念（二）业主临时公约的制定1、业主临时公约制定的主体业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定。2、业主临时公约制定的时间《条例》规定建设单位制定业主临时公约的时间为物业销售前。（三）相关主体的法律义务1、建设单位不得侵害物业买受人的合法权益的义务。2、建设单位对业主临时公约的明示和说明义务。3、物业买受人对业主临时公约承诺的义务。（四）业主临时公约的内容业主临时公约应当具备的主要内容：1、物业的自然情况与权属情况2、业主使用物业应当遵守的规则3、维修养护物业应当遵守的规则4、涉及业主共同利益的事项5、违约责任第三节前期物业管理招投标制度一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则二、前期物业管理项目招标规则三、物业管理项目投标规则四、开标、评标和中标五、违反前期物业管理招标投标规定的法律责任《条例》明确规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。《条例》明确规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。而非住宅物业是否以招标投标方式选聘物业管理企业，目前不作强制性要求。对于规模较小的住宅物业，《条例》做了例外的规定，建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业。对于投标人少于3个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业。二、前期物业管理项目的招标原则1、招标原则（1）不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。（2）不得对潜在投标人实行歧视待遇。（3）不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。2、招标形式前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。（1）公开招标（2）邀请招标招标人必须向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。（3）招标代理机构招标代理机构是依法设立、从事招标代理并提供相关服务的社会中介组织。招标代理机构应当具备下列条件：一是有营业场所和资金；二是有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；三是有物业管理评标专家名册。（二）招标文件的编制与招标项目备案1、招标文件的编制2、招标项目备案招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。（三）招标程序规则1、招标人自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。2、招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前以书面形式通知。3、新建现售商品房项目应当在现售前30日完成招投标工作。4、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成。5、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。三、物业管理项目投标规则四、开标、评标和中标（一）开标（二）评标评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会完成评标后，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。（三）中标招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向房地产行政主管部门备案。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。第四节物业承接查验制度一、物业承接查验制度的意义二、物业承接查验的内容三、物业的保修责任一、物业承接查验制度的意义1、明确各方的责、权、利，避免矛盾纠纷。2、可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定进行建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。3、可以弥补物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。二、物业承接查验的内容（一）物业管理资料的移交（二）物业现场验收物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和物业管理区域环境验收两方面。三、物业的保修责任《条例》规定，建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。《住宅质量保证书》所规定的保修范围和保修期限，主要是针对物业自用部位与自用设施设备，而物业共用部位与共用设施设备范围教广，其中一些保修范围和保修期限尚无规定。第五节物业管理企业资质管理制度一、物业管理企业的性质和地位二、物业管理企业资质管理的必要性三、物业管理企业的资质等级四、物业管理企业资质等级的管理程序五、物业管理企业违规行为的行政处罚一、物业管理企业的性质和地位二、物业管理企业资质管理的必要性三、物业管理企业的资质等级（一）取得资质等级的条件物业管理企业资质等级分为一、二、三级。（二）资质证书的颁发和管理一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。二级物业管理企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。四、物业管理企业资质等级的管理程序新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内向房地产主管部门申请资质。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内办理变更手续。物业管理企业发生分立、合并的，应当在办理变更手续后30日内办理资质证书注销手续，并重新核定资质手续。物业管理企业破产、歇业或终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内办理资质证书注销手续。五、物业管理企业违规行为的行政处罚第六节物业管理从业人员职业资格制度第七节住宅专项维修资金制度一、住宅专项维修资金的交存二、住宅专项维修资金的使用三、住宅专项维修资金的监管《条例》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。一、住宅专项维修资金的交存（一）住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金，是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。（二）住宅专项维修资金的交存方式1、商品住宅专项维修资金由业主交存，属业主所有。2、业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的