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创世纪项目市场调查报告1创世纪项目市场调查报告销售部：张伟、吴暕、刘瑞2015年4月30日创世纪项目市场调查报告2为深入了解阳泉市房地产市场状况，我们做了深入的市场调查：【调查目的】通过对房地产市场住宅项目、商业与住宅综合项目、商业项目、单身公寓、星级酒店项目、写字楼项目等进行充分深入市场调研，把握目前当地房地产市场发展动向，时刻了解市场动态，为项目营销提供开发思路，为本案的产品定位及市场定位奠定市场基础。【调查方法】1、通过走访相关政府职能部门，生活社区、学校等，获取相关宏观数据信息。2、通过对本区域楼盘个案调查获得市场信息。3、通过房产开发公司销售及管理人员访谈进行业内调查。4、通过科学计算和专业分析获得调查结论。【调查过程与结果】进行市场调查，获得数据分析结果，为项目产品定位提供有力依据。以下做逐一做了阐释：一、周边市场总体情况在建、在售的住宅项目相对阳泉市场上就有的项目来说，规模上逐步扩大，在阳泉房地产市场销售势头方兴未艾的大环境下，产品品质、档次、价格、客户群体上均存在较为激烈的竞争。阳泉在售住宅项目整体情况分析今年阳泉商品住宅供应量仍然保持增长势头，楼盘规模也趋向大盘方向发展，高层物业在经历了市场认可周期的考验后，受到普遍接受，多层住宅因销售迅速越来越成为稀缺品，高层物业充斥市场。创世纪项目市场调查报告3根据对市场的了解，待售的住宅项目中滨河世纪城二期、太行国际新城、恒大花园、尚领鉴筑均为小高层和高层物业，德业居待售产品以及滨河世纪城一期剩余产品有部分多层。其余规模较小的住宅项目都仅剩下了少量可售房源。高层住宅已经越来越成为市场的主流。二、楼盘个案分析滨滨河河世世纪纪城城开发商阳泉市金联置业建设有限责任公司总用地面积394505.34平方米总建筑面积658416.4万平方米项目位置原阳泉刚铁公司销售价格住宅均价2900元/㎡、店面均价13000元/㎡层数多层、二期小高10层，高层26层销售现状一期封顶；二期开始动工，规划户数500户左右户型二室、三室、四房、错层、复式跃层等销售去化市区，矿区，平定，盂县，郊区功能定位商住两用，主打商业街工程进度一期封顶，二期在建项目优势项目劣势项目优势：地处闹市区，交通便利，会吸引附近及市区、矿区、郊区等高收入的居民。地理位置决定了它的商业价值，吸引了很多中高型的投资者。沃尔马加盟。项目劣势：楼间距小，商业与住宅太近，社区嘈杂。创世纪项目市场调查报告4恒恒大大花花园园开发商阳泉恒大房地产开发有限公司总占地面积88亩绿化率40%项目位置开发区大连路54号销售价格均价2750元/㎡付款方式一次性、分期付款、银行按揭规划户数342（住宅）27（别墅）其中B区198户层数8层销售现状正在销售B区，剩60%左右，/A区剩约35套主力面积116-147㎡价格范围2700-2860元/㎡户型两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫功能定位住宅、别墅客源市区、矿区、平定、郊区、盂县项目优势项目劣势优势分析：与滨河世纪只一路之隔，交通十分便利，周边配套设施齐全，小区周边环境优美，东靠占地98万平方米的北山公园，小区占地88亩，水景设计独特，户型多样，以别墅为主的小区是阳泉市首家。劣势分析：和滨河靠得太近，较高定价会失去一部份高消费人群。户型偏大，水景设计造价高，增加了建筑成本。创世纪项目市场调查报告5德德业业居居开发商阳光房地产开发有限公司总占地面积120亩总建筑面积一期5万平方米项目位置南大东街（协和医院东侧）总套数一期210套绿化率40%付款方式一次性9.7折，建行提供七成贷款功能定位商住楼规划形态多层、高层（1栋18层，8栋23层）高层均价2680元/㎡主力面积82—106㎡占70%多层均价2250元/㎡销售进度一期销售户型一室一厅一卫，二室二厅一卫，三室二厅二卫，四室二厅二卫销售去化平定、义井附近居民、矿区、市区占一小部分，团购近80套。项目优势项目劣势优势：项目规模大，交通便利，户型多面积配比多样，客户选择度较广。劣势：加格较高，离市区远，销售人员素质较低。备注二期工程2个月后公开。物业费，0.3元/㎡太太行行国国际际新新城城开发商阳泉太行房地产开发有限公司总用地面积463000㎡总建筑面积164000㎡项目位置阳泉市矿区中心赛鱼路段住宅面积90000㎡商业总面积50000㎡投资商山西太行房地产开发有限公司主力面积100-120㎡绿化率40%层数18层（底商2层）规划户数两期共计1024户，一期512户均价一期住宅2480元/㎡容积率3.08建筑密度34.6%面积配比住宅90-130㎡底商60-200㎡，一托二销售创世纪项目市场调查报告6三、住宅市场高层与多层市场供应与销售状况：高层与多层套数比例：住宅供应量对比：主力面积100-120㎡客源矿区居民、从商的人交付日期2008年4月交付，二期5月开盘项目优势项目劣势优势分析：1000米步行街，阳泉最长。楼盘规模较大，修建桃河边5万㎡儿童公园，交通便捷，户型好。劣势分析：环境污染严重，环境脏乱。备注2007年1月24日开盘销售85%。项项目目名名称称占占地地面面积积总总建建筑筑面面积积住住宅宅建建筑筑面面积积高高层层套套数数所所占占比比例例多多层层套套数数所所占占比比例例德德业业居居112266..0044亩亩8844002277..0099㎡㎡2255万万㎡㎡2233万万㎡㎡一一期期55万万㎡㎡11550000套套6688%%770000套套一一期期221100套套3322%%尚尚领领鉴鉴筑筑33880000㎡4477112200㎡㎡44..22万万㎡㎡227766套套110000%%00%%滨滨河河世世纪纪城城226688881166..0033㎡㎡9900万万㎡㎡3311多多万万㎡㎡11880000套套7700%%880000套套3300%%太太行行国国际际新新城城446633000000㎡㎡1166..44万万㎡㎡99万万㎡㎡11002244（（一一期期551122））110000%%00户户00%%恒恒大大花花园园8888亩亩5588666666..9966㎡㎡88万万㎡㎡77..55万万㎡㎡334422户户110000%%00户户00%%别别墅墅2277套套住宅供应量对比示意图68%100%70%100%100%32%0%30%0%0%0%20%40%60%80%100%120%德业居尚领鉴筑滨河世纪城太行国际新城恒大花园住宅项目开发量占自身百分比高层多层创世纪项目市场调查报告7市场供应量对比：15002761800102434270080001000200030004000套数高层多层物业类型住宅市场供应量对比图恒大花园太行国际新城滨河世纪城尚领鉴筑德业居创世纪项目市场调查报告8四、面积总体对比及销售去化进度分析：名名称称主主力力面面积积销销售售情情况况名名称称主主力力面面积积销销售售情情况况尚尚领领鉴鉴筑筑127—170㎡销售70%恒恒大大花花园园116—147㎡销售60%销售190余套销售205套国国际际新新城城100—120㎡销售85%以上滨滨河河世世纪纪城城90—120㎡一期82%销售440余套多层销售500余套，高层990套德德业业居居82—106㎡一期多层销售90%多层销售近190套06年阳泉住宅推售总面积、规划套数、多层和高层的比例分别是多少？高层占总体比例多层占总体比例总销售面积（平米）72.4万86%11.3万14%规划户数（户）494276%150024%已售户数（户）182537%69046%待售户数（户）311763%81054%五、工程进度及交房时间统计目前阳泉市场住宅项目的总建筑面积为65.4万平米，规划户数近5000户。待售户数为3800余户。其中多层住宅项目的待售售户数为800余户，高层住宅待售户数为3000余户。待售住宅项目交房时间分析交房情况在售楼盘现房尚领鉴筑06年底前恒大花园、德业居一期、河世纪城一期07年底前德业居二期创世纪项目市场调查报告908年以后滨河世纪城二期交房时间多层高层户数所占比例户数所占比例现房60040%100020%06年底80053%150031%07年底前1007%180036%08年以后——70013%六、2005——2007年初住宅市场价格分析：2005年总体销售价格对比：（各各项项目目均均价价合合计计为为：：11551122元元//㎡㎡））多多层层漾漾泉泉小小区区鸿鸿龙龙小小区区联联丰丰商商厦厦阳阳光光小小区区南南山山小小区区丰丰泽泽园园佳佳禾禾城城市市绿绿洲洲均价1400135014501650158016001555平均范围10585÷7=15122006年总体销售价格对比：（各各项项目目均均价价合合计计为为：：22002299元元//㎡㎡））项项目目名名称称平平均均销销售售价价格格项项目目名名称称平平均均销销售售价价格格多层均价1853元元//㎡㎡鸿鸿龙龙小小区区1350元/㎡金金花花园园1948元/㎡丰丰泽泽园园1680元/㎡美美丽丽家家园园1980元/㎡佳佳禾禾城城市市绿绿洲洲1750元/㎡德德丰丰紫紫城城苑苑1580元/㎡紫紫薇薇花花园园2080元/㎡德德丰丰苑苑2300元/㎡德德业业居居2100元/㎡高层均价22552266元元//㎡㎡尚尚领领鉴鉴筑筑2400元/㎡恒恒大大花花园园2680元/㎡滨滨河河世世纪纪城城2500元/㎡2007年初总体销售价格对比：（各各项项目目均均价价合合计计为为：：22662211元元//㎡㎡））创世纪项目市场调查报告10城区待售住宅项目价格分析类别单价（元/平米）所占比例(%)高层＜200002000-2500152500-2800652800-300015＞30005多层1800—2000302000—260070住宅市场价格走势图：项项目目名名称称平平均均销销售售价价格格项项目目名名称称平平均均销销售售价价格格多多层层均价2450元元//㎡㎡德德业业居居2200元/㎡滨滨河河世世纪纪城城2700元/㎡高高层层均价2700元元//㎡㎡尚尚领领鉴鉴筑筑2700元/㎡太太行行国国际际新新城城2480元/㎡恒恒大大花花园园2750元/㎡滨滨河河世世纪纪城城2900元/㎡创世纪项目市场调查报告111512252627001512185324500500100015002000250030002005年2006年2007年初年份均价（元/平米）高层多层七、高端住宅市场调查——恒大花园别墅套数：总价：100—150万元/套每个别墅配有专用的私家车库创世纪项目市场调查报告12二、单身公寓调查情况阳泉在建的单身公寓项目有滨河世纪城，一栋楼的单身公寓。滨河世纪城单身公寓销售面积2520㎡规划户数约45户均价2800元/㎡面积范围50—60㎡户型规划一室一厅一卫工程进度封顶销售进度40%备注因为是东西方向户型，销售有难度创世纪项目市场调查报告13三、写字楼市场调查情况创世纪项目市场调查报告14阳泉写字楼市场特点市场经济条件下，需求是引导市场发展的根本动力。早期写字楼市场的发展，主要源于不断涌入的外地公司对位于成熟商务区，可租赁使用的办公场所的需求。我司对阳泉市写字楼进行调查后发现，阳泉写字楼供应量很少，其原因是受城市传统的经济结构和行业类型特点的影响。但随着阳泉城市经济发展水平的提高、产业结构的调整、新型的城市规划，特别是建设园林城市的总体发展目标，为文化、旅游等产业提供了发展的契机。目前写字楼供应量已经不能满足阳泉经济发展的步伐。写字楼供应状况规模效应是城市商务活动发展的一个重要阶段，而阳泉没有商务活动聚集的区域，所以大规模的写字楼项目在阳泉是一个空白点。目前阳泉市较为正式的写字楼有泉中路的泉美大厦，以及开发区的远东大厦。众多企业均为自建的单位办公楼，还有很大一部分租赁社区商业项目的底商作为办公地点。个别酒店也有写字间向外租赁，如钱江大酒店。目前在用写字楼：开发区远东大厦开发区远东大厦地址开发区大连路远东家具城大楼5—12层总建筑面积11000㎡创世纪项目市场调查报告15规划面积范围5—9层20—140㎡/间；1