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五星级酒店策划报告五星级酒店策划报告五星级酒店策划报告五星级酒店策划报告————————酒店篇酒店篇酒店篇酒店篇二零零九年二零零九年二零零九年二零零九年二月二月二月二月本报告共分三篇本报告共分三篇本报告共分三篇本报告共分三篇投资背景篇投资背景篇投资背景篇投资背景篇2222五星级商务酒店篇五星级商务酒店篇五星级商务酒店篇五星级商务酒店篇项目效益分析篇项目效益分析篇项目效益分析篇项目效益分析篇投资背景篇目录投资背景篇目录投资背景篇目录投资背景篇目录项目理解项目理解项目理解项目理解3333行业宏观投资环境分析行业宏观投资环境分析行业宏观投资环境分析行业宏观投资环境分析梧州城市经济发展状况分析梧州城市经济发展状况分析梧州城市经济发展状况分析梧州城市经济发展状况分析项目理解项目理解项目理解项目理解————————区位条件区位条件区位条件区位条件连通主干道连通主干道连通主干道连通主干道，，，，交通便利交通便利交通便利交通便利毗邻西堤路毗邻西堤路毗邻西堤路毗邻西堤路、、、、新兴三路两条主干道新兴三路两条主干道新兴三路两条主干道新兴三路两条主干道，，，，可快速通达梧州各个区域可快速通达梧州各个区域可快速通达梧州各个区域可快速通达梧州各个区域，，，，交通通达性非常好交通通达性非常好交通通达性非常好交通通达性非常好距离梦之岛距离梦之岛距离梦之岛距离梦之岛、、、、太阳广场等商业网点仅太阳广场等商业网点仅太阳广场等商业网点仅太阳广场等商业网点仅5555----8888分钟车程分钟车程分钟车程分钟车程15151515分钟到达梧州机场分钟到达梧州机场分钟到达梧州机场分钟到达梧州机场10101010分钟到达河西金晖汽车站分钟到达河西金晖汽车站分钟到达河西金晖汽车站分钟到达河西金晖汽车站毗邻市府毗邻市府毗邻市府毗邻市府，，，，市委市委市委市委，，，，属城市重点建设区域属城市重点建设区域属城市重点建设区域属城市重点建设区域，，，，区域发展前景良好区域发展前景良好区域发展前景良好区域发展前景良好自市府西迁后自市府西迁后自市府西迁后自市府西迁后，，，，梧州城区迅速西扩梧州城区迅速西扩梧州城区迅速西扩梧州城区迅速西扩，，，，项目区域已成为梧州行政项目区域已成为梧州行政项目区域已成为梧州行政项目区域已成为梧州行政、、、、文化中心文化中心文化中心文化中心，，，，并取代河东成为商并取代河东成为商并取代河东成为商并取代河东成为商4444国龙花园国龙花园国龙花园国龙花园市政府市政府市政府市政府桂江二桥桂江二桥桂江二桥桂江二桥鸳江大桥鸳江大桥鸳江大桥鸳江大桥河滨公园河滨公园河滨公园河滨公园旧城商业中心旧城商业中心旧城商业中心旧城商业中心新城商业中心新城商业中心新城商业中心新城商业中心梦之岛梦之岛梦之岛梦之岛太阳广场太阳广场太阳广场太阳广场国龙花园国龙花园国龙花园国龙花园市政府市政府市政府市政府桂江二桥桂江二桥桂江二桥桂江二桥鸳江大桥鸳江大桥鸳江大桥鸳江大桥河滨公园河滨公园河滨公园河滨公园旧城商业中心旧城商业中心旧城商业中心旧城商业中心新城商业中心新城商业中心新城商业中心新城商业中心梦之岛梦之岛梦之岛梦之岛太阳广场太阳广场太阳广场太阳广场业业业业、、、、居住中心居住中心居住中心居住中心，，，，且随着市政建设的持续投入且随着市政建设的持续投入且随着市政建设的持续投入且随着市政建设的持续投入，，，，该区域生活配套将不断完善该区域生活配套将不断完善该区域生活配套将不断完善该区域生活配套将不断完善，，，，发展前景良好发展前景良好发展前景良好发展前景良好，，，，随着随着随着随着周边楼盘的开发周边楼盘的开发周边楼盘的开发周边楼盘的开发，，，，项目周边聚集了越来越多的高素质居住人群项目周边聚集了越来越多的高素质居住人群项目周边聚集了越来越多的高素质居住人群项目周边聚集了越来越多的高素质居住人群xx五星五星五星五星级酒店级酒店级酒店级酒店梧州机场梧州机场梧州机场梧州机场金晖汽车站金晖汽车站金晖汽车站金晖汽车站项目理解项目理解项目理解项目理解————————总总总总论论论论xx五星级酒点项目是梧州首个集五星级酒店、高级公寓、商务写字楼、大型商场于一体的城市综合体，具有投资规模大投资规模大投资规模大投资规模大、周期长周期长周期长周期长、综合性强综合性强综合性强综合性强等特点。该项目位于梧州城市中心，亦是政府投资重点，因此，该项目的投资开发，于梧州市政府、开发商自身均具有深远的意义，将成为梧州城市发展、5555，于梧州市政府、开发商自身均具有深远的意义，将成为梧州城市发展、开发企业品牌跃升的里程碑里程碑里程碑里程碑。本策划报告的研究重点研究重点研究重点研究重点：结合梧州市场需求特点及发展商资源优势，借鉴一线城市成功项目经验，对项目整体物业功能组合及业态组合，提出优选方案建议，并为项目规划、建筑设计以及项目的后期经营提出策略性建议。目录目录目录目录项目理解项目理解项目理解项目理解6666行业宏观投资环境分析行业宏观投资环境分析行业宏观投资环境分析行业宏观投资环境分析梧州城市经济发展状况分析梧州城市经济发展状况分析梧州城市经济发展状况分析梧州城市经济发展状况分析2008200820082008年经济年经济年经济年经济：：：：受多重因素影响转趋下行受多重因素影响转趋下行受多重因素影响转趋下行受多重因素影响转趋下行我国经济受宏调和外围因素影响逐步明显我国经济受宏调和外围因素影响逐步明显我国经济受宏调和外围因素影响逐步明显我国经济受宏调和外围因素影响逐步明显，，，，从月从月从月从月、、、、季数据走势看季数据走势看季数据走势看季数据走势看，，，，GDPGDPGDPGDP由高走低由高走低由高走低由高走低，，，，CPICPICPICPI也呈现持续下降态势也呈现持续下降态势也呈现持续下降态势也呈现持续下降态势。。。。经济增长步入下行周期且转向恶化经济增长步入下行周期且转向恶化经济增长步入下行周期且转向恶化经济增长步入下行周期且转向恶化。。。。7777宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行：：：：投资实际增长放缓投资实际增长放缓投资实际增长放缓投资实际增长放缓国家统计局显示国家统计局显示国家统计局显示国家统计局显示：：：：1111----10101010月月月月，，，，城镇固定资产投资城镇固定资产投资城镇固定资产投资城镇固定资产投资113189113189113189113189亿元亿元亿元亿元，，，，同比增长同比增长同比增长同比增长27.2%27.2%27.2%27.2%。。。。扣除扣除扣除扣除价格因素后价格因素后价格因素后价格因素后，，，，全社会全社会全社会全社会固定资产投资实际增长固定资产投资实际增长固定资产投资实际增长固定资产投资实际增长15.1%15.1%15.1%15.1%，，，，低于低于低于低于上年同期实际增长上年同期实际增长上年同期实际增长上年同期实际增长6.56.56.56.5个百个百个百个百分点分点分点分点....处于较低区间处于较低区间处于较低区间处于较低区间,,,,主要是年初宏调主要是年初宏调主要是年初宏调主要是年初宏调““““防过热防过热防过热防过热””””措施导致措施导致措施导致措施导致。。。。888827.5宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行：：：：净出口增速快速下降净出口增速快速下降净出口增速快速下降净出口增速快速下降1111----9999月我国外贸进出口总值月我国外贸进出口总值月我国外贸进出口总值月我国外贸进出口总值19671196711967119671亿美元亿美元亿美元亿美元，，，，比去年同期增长比去年同期增长比去年同期增长比去年同期增长25.2%25.2%25.2%25.2%。。。。累计顺差累计顺差累计顺差累计顺差1809180918091809亿美元亿美元亿美元亿美元，，，，比去年同期下降比去年同期下降比去年同期下降比去年同期下降2.6%2.6%2.6%2.6%，，，，净减少净减少净减少净减少49.249.249.249.2亿美元亿美元亿美元亿美元11111111月份中国出口月份中国出口月份中国出口月份中国出口同比下降同比下降同比下降同比下降2.2%2.2%2.2%2.2%，，，，为七年来为七年来为七年来为七年来首次负增长首次负增长首次负增长首次负增长。。。。受国际市场需求萎缩受国际市场需求萎缩受国际市场需求萎缩受国际市场需求萎缩、、、、国际初国际初国际初国际初级产品大幅下跌等因素影响级产品大幅下跌等因素影响级产品大幅下跌等因素影响级产品大幅下跌等因素影响，，，，四季度进口同比下降四季度进口同比下降四季度进口同比下降四季度进口同比下降8.8%8.8%8.8%8.8%，，，，出口同比增长出口同比增长出口同比增长出口同比增长4.3%4.3%4.3%4.3%。。。。实际上实际上实际上实际上，，，，剔除价格因素剔除价格因素剔除价格因素剔除价格因素，，，，去年四季度以来中国出口实际增速已开始大幅回落去年四季度以来中国出口实际增速已开始大幅回落去年四季度以来中国出口实际增速已开始大幅回落去年四季度以来中国出口实际增速已开始大幅回落999902.557.51012.51517.52022.5252006.12006.22006.32006.42007.12007.22007.32007.42008.12008.22008.3进口实际增速进口实际增速进口实际增速进口实际增速出口实际增速出口实际增速出口实际增速出口实际增速宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行：：：：消费稳步增长消费稳步增长消费稳步增长消费稳步增长，，，，内需成经济突破口内需成经济突破口内需成经济突破口内需成经济突破口1111----9999月累计社会消费品零售总额月累计社会消费品零售总额月累计社会消费品零售总额月累计社会消费品零售总额77886778867788677886亿亿亿亿元元元元，，，，同比增长同比增长同比增长同比增长22.0%22.0%22.0%22.0%，，，，是是是是1996199619961996年以来消费年以来消费年以来消费年以来消费品零售额名义增长的新高品零售额名义增长的新高品零售额名义增长的新高品零售额名义增长的新高，，，，内需成为保内需成为保内需成为保内需成为保持经济增长的突破口持经济增长的突破口持经济增长的突破口持经济增长的突破口消费者信心指数连续下滑消费者信心指数连续下滑消费者信心指数连续下滑消费者信心指数连续下滑，，，，银行居民储银行居民储银行居民储银行居民储蓄快速上升蓄快速上升蓄快速上升蓄快速上升，，，，消费高增长难以维继消费高增长难以维继消费高增长难以维继消费高增长难以维继10.29.111.82216.86.89.713.312.913.710.16.8-100001000030000500007000090000110000130000150000199719981999200020012002200320042005200620072008年1-9月0510152025消费品零售额（亿元）名义增长（%）实际增长（%）101010102008消费者信心指数消费者信心指数消费者信心指数消费者信心指数84868890929496981001022007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月消费者预期指数消费者满意指数消费者信心指数银行体系银行体系银行体系银行体系MMMM1111、、、、MMMM2222增速增速增速增速25M1宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行：：：：金融体系内流动性由松转紧金融体系内流动性由松转紧金融体系内流动性由松转紧金融体系内流动性由松转紧宏观调控实施的从紧货币政策使宏观调控实施的从紧货币政策使宏观调控实施的从紧货币政策使宏观调控实施的从紧货币政策使信贷增速持续回