限购下南昌房地产企业发展状况及研究

题目：限购下南昌房地产企业发展状况及研究目录1、引言...........................................................11.1研究背景....................................................11.2国内外研究概况..............................................21.3本文研究的主要内容..........................................22、房地产行业在中国经济发展中的重要性.............................22.1国民经济与房地产业作用与反作用的关系.........................22.2房地产业是国民经济的支柱产业.................................32.3房地产业与城市规划的双向反馈作用.............................33、南昌限购令政策解读.............................................43.1进一步提高认识，切实履行政府职责...........................53.2进一步加强保障性住房建设与管理，完善住房保障体系...........53.3严格执行国家房地产税收和信贷政策...........................53.4严格住房用地供应管理，加强用地供后管理.....................63.5实行住房限购政策，坚决遏制不合理住房需求...................63.6建立考核问责机制，坚持和强化舆论引导.......................64、限购下南昌市房地产企业应对的措施................................74.1品牌开发商动态分析.........................................74.2竞争市场分析...............................................85、限购下南昌市房地产发展行情......................................105.1市场（不含南昌县）供求分析................................105.2成交面积分析..............................................115.3成交套数分析..............................................125.4区域供求情况分析..........................................136、限购政策的反思.................................................13结论.............................................................14参考文献.........................................................15致谢.............................................................16限购下南昌房地产企业发展状况及研究学生姓名：班级：指导老师：摘要：自进入二十一世纪以来,随着我国经济的发展和人民生活水平的不断提高,我国房地产业得到了迅速的发展。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一,并且还带动了建筑、化工、家具等相关行业的发展。房地产业的发展已成为居民、政府、房地产开发商共同关注的问题。但由于发展不够理性,连续多年的高速发展带来了一些问题。国家为解决这些问题出台的相关法令又造成了其他的不利影响，本文是以围绕限购令政策的出台，南昌房地产企业是如何应对的等问题展开的实证研究。关键词：限购令；成交量；优惠1引言1.1研究背景近年来，随着中国经济的快速发展，各地城市化进程的加快以及住房制度的改革，南昌房地产行业也得到了快速的发展，呈现了房地产行业供需两旺的局面，例如房地产增加值占GDP的比重逐年提高，商品房竣工面积和销售面积的快速增长、商品房销售价格的迅速飙升，特别是房地产行业经过了2008年世界金融危机的剧烈影响以至于行业的几近崩溃之后，中国房地产行业得到了史无前例的巨大发展机会，各大经济体都争先恐后的涌入房地产行业，以期分得一杯羹，同时民间投资也大多加大了对房地产行业的投资比例。商品房销售价格的急速上涨，造成了有钱人处处有房，没钱人连基本生存所需的住宅都没有。房地产市场的泡沫巨大，终于引起了中央对房地产市场调控力度的加大，“新国十条”、“限购令”、“限购令升级版”等一系列条令的出台，又引起了南昌房地产行业的震动。房地产市场是开发商与政府之间的博弈，政府部门屡出奇招，但开发商未必能见招拆招，而消费者更多的是迟疑观望。限购时代，房地产业也面临着行业大洗牌。兵法云：善战者求势。限购时代，唯有将“时”与“势”结合，才能势如破竹，决胜与地产江湖。房地产市场从来不缺乏英雄，但是只有能够审时度势者才能长存于世，而更有善于“借势造市”者，遇“强而避之”，有渠而用之，创新而胜之，才能成为地产行业令人称道的英雄。1.2国内外研究概况纵观国外房地产经济周期研究，可以发现国外比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性，试图规避行业运行风险。通过过去几十年的研究，建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但没有建立一个统一的标准和指标体系，一些专业研究方面缺乏连续性。对经济周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。近年来，国内学者对房地产经济周期研究主要贡献是对国内房地产周期波动的存在性取得了共识，初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因素，并建立了国房景气指数。但与国外的研究相比，国内对于房地产周期的研究还存在许多不足。1.3本文研究的主要内容本文通过研究在限购政策下，南昌市房地产行业销售行情的分析，各大开发商应对措施以及楼盘营销策略等进行探讨，并得出反馈性结论。2房地产行业在中国经济发展中的重要性房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业，包括房地产投资开发业、房地产中介服务业和物业管理业。随着现代经济、社会的发展，城市以其高密度的生产要素集聚，使城市经济在国民经济中有着重要的、不可替代的作用。而房地产业又是城市经济中的重要组成部分。2.1国民经济与房地产业之间作用与反作用的关系房地产业是国民经济的重要组成部分，两者之间不仅仅是部门与整体的关系，而且存在着有机的联系。尤其是在国民经济发展的起飞阶段，房地产业在国民经济体系中的基础性、先导性和支柱性产业的地位，使得国民经济与房地产业之间作用与反作用的关系较其他行业表现的更为强烈。一方面，国民经济的发展现状和潜力制约和影响着房地产业发展的规模、速度、结构等；另一方面，房地产业的发展对国民经济持续、稳定、健康的发展产生强烈的反作用。我国近20年来经济社会发展的实践生动地昭示了这一关系。国外经济发展的实践也同样揭示了这一规律。美国经济学家西蒙•库兹涅茨在上世纪80年代，通过对各国经济增长率的大量统计分析，得出了国民经济与房地产业发展之间存在着高度的正相关。宏观经济增长率房地产行业发展状况小于4%萎缩4~5%停滞甚至倒退5~8%稳定发展大于8%高速发展10~15%飞速发展对于房地产业所产生的反作用，国民经济也表现的较为强烈的敏感性。在大多数国家，房地产业通常被作为国家经济发展的晴雨表。房地产与国家和城市竞争力之间紧密相关。中国社会科学院发布的2006年《城市竞争力蓝皮书》指出：城市房地产规模与城市竞争力的各个表现指标都存在一定的正相关性。也就是说，房地产业规模大的城市，其竞争力业较强。尤其是城市经济的规模、效率和质量与房地产的规模相关性较大。2.2房地产业是国民经济的支柱产业所谓支柱产业，是指在国民经济中发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。支柱产业具有较强的连锁效应和对心产业崛起的诱导效应。房地产业是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者，可以说是牵房地产业一发而动国民经济全身。在我国，房地产业已经成长为国民经济的支柱产业。2.3房地产业与城市规划的双向反馈作用城市规划是反映城市发展规律的科学，是随着城市的发展而逐步形成的。城市规划是城市社会、经济发展的战略部署和空间布局，它是通过对城市土地利用，工程建设实施的管理，给城市居民现在及未来创造良好的物质生活和精神生活环境的工作条件。一方面，房地产开发对促进城市经济社会发展、改善城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程都有十分重要的作用；另一方面，由于房地产开发商和城市规划行政主管部门之间，对城市土地利用的价值取向不完全相同，双方对城市土地价值最大化的评价标准也就存在差异。这种差异的存在，在客观上便导致了城市规划与房地产开发之间存在着价值判别上的矛盾。所以说，房地产业是城市建设的重要力量，健康、持续、稳定的房地产开发，可以有效地带动城市建设，促进城市布局结构的完善，加快城市旧区的更新改造和新区开发，以保证城市规划的有效实施。正是因为房地产行业在中国经济发展中具有如此重要的地位，政府对房地产行业的监管与用作措施从来没有放松过。3南昌限购令政策解读早在2010年10月底，针对南昌房地产市场应不应该限购的问题，南昌许多专家和业内人士给出否定回答（《十四城市出台“限购令”南昌：限还是不限？》），认为南昌房地产泡沫没有达到一线城市的程度，南昌没有必要限购，也不应该限购。然而，南昌房价在经历已环比五个月的连涨后（《2010年南昌房价6048元/㎡，比09年上涨36.78%》），南昌市政府终于举起限购令的大旗。2011年1月21日，南昌市人民政府办公厅下发通知，要求“坚决抑制不合理住房需求和投机炒作”，“自2011年2月1日起，南昌市及外省市居民家庭(成员范围包括购房人、配偶及未成年子女)在本市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区范围内，只能新购一套商品住房。”2月1日后，购房者在网上签约须应填写《家庭成员购房情况申报表》。房地产开发企业通过查验购房人的户口簿、结婚证等证件原件对《家庭成员购房情况申报表》核实并复印存档，在网上签约时录入家庭成员的姓名及身份证号等信息。,至于限购令能否止住南昌房地产的疯狂，南昌限购令对南昌楼市影响几何，还有待于进一步观察。3.1进一步提高认识，切实履行政府职责认真贯彻落实《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，是关系到解决城镇居民住房问题的重要举措，也是促进房地产市场平稳健康发展的有效措施。全市各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，采取有力措施，强化工作责任，切实将房价控制在合理水平。我市将根据经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；加大保障性住房建设力度，改善居民居住条件。3.2进一步加强保障性住房建设和管理，完善住房保障体系2011年，全市建设廉租住房4758套、经济适用住房1500套，完成棚户区改造199.5万平方米。通过新建、改建等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加大对保障性安居工程建设的支持力度：在土地供应计划中优先安排保障性住房建设用地；免收行政事业性收费，减半征收经营性收费，其他自行出台的收费项目一律取消。引导房地产开发企业积极参