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投资基础和房地产投资九巨龙房地产开发集团有限公司2011年6月目录•1、投资基础•2、投资方式介绍•3、投资者选择投资方式的四个因素•4、投资收益的计算•5、影响投资收益的因素•6、成为客户的投资顾问•7、房产投资的优势•8、房价的基本支撑因素1.投资基础※经济波动巴菲特：在别人恐惧时贪婪”的投资策略※经济过热：通货膨胀※要投资不要投机投机者，目光短浅而冲动，因而赚一时的小钱，甚至赔钱。投资者，目光长远而理性，因而赚长久的大钱，从而成就财富。※投资知识必不可缺只有学会了正确的投资理念，了解了常用的投资致富渠道，掌握了足够的投资技巧，你才能在经济萧条的弱市中，综合投资市场和自身的知识优势、资金性质等实际情况，游刃有余地规划投资，抢占先机，赢得财富，最终成就财富人生。1.投资基础2.投资方式介绍2.投资方式介绍2.投资方式介绍2.投资方式介绍2.投资方式介绍2.投资方式介绍2.投资方式介绍2.投资方式介绍2.投资方式介绍2.投资方式介绍2.投资方式介绍2.投资方式介绍房产投资3.投资者选择投资方式的四个因素3.投资者选择投资方式的四个因素3.投资者选择投资方式的四个因素4.投资收益的计算4.投资收益的计算4.投资收益的计算5.影响投资收益的因素※影响租金收益的因素5.影响投资收益的因素※影响房产转让收益的因素6.成为客户的投资顾问※物业类型的投资特征6.成为客户的投资顾问※投资计划书7.房产投资的优势一、总体角度：1、房产关系一个国家的命脉2、刚性需求（1）．买房和做人、立业是不可分割的，对任何家庭而言，买房和做人、立业是不可分割的。（2）．城市化进程，因为我们的国家，原来从一个农业大国，向现在一个现代化大国进行转型。7.房产投资的优势二、升值角度：1.土地的稀缺性2.中国的城市化过程3.中国目前由于汇率扭曲、巨额外汇顺差原因4.经济周期：到目前为止，任何时候买房都是正确的，在未来可以预见的25年，非投机性买房还是越早越好。市场经济会出现经济周期，相对于一国居民的收入增长，短期内也会出现房价过高的情形，但从长期看，“早买房早受益”依然像“自然规律”一样有效。5.项目特点7.房产投资的优势三、出租回报率、权利的表现形式等其他优点1.可使用性及出租回报2.安全保值3.可对抗通货膨胀：7.房产投资的优势四、操作角度：1．投资房产省时、省心2.能发挥资金的杠杆效应3．贷款相对方便7.房产投资的优势五、房产投资与各类投资产品收益率比较1.国际现货黄金：全球市场，没有任何机构可以操控价格；24小时都可以交易，节假日除外；保证金交易模式，提高资金利用率，以小博大，风险高，但回报也高；T+0交易机制，当日可以反复买卖，提高收益；非撮合交易，不存在没有人接盘的问题；双向盈利，买涨买跌均可获利。费用：佣金+点差，合约金额的0.1%左右。2.股票：区域市场，易被庄家操纵，黑幕较多，；个股数量多，选择困难。交易时间只有4小时，与传统行业工作时间冲突，节假日休市；全金额交易模式，资金占用较大；T+1交易机制，当日买进需第2日才能卖出；撮合交易，需有人接盘才能买卖，如果亏损又没有人接盘，只能眼睁睁看者亏损；单向盈利，股票只有涨了才能挣钱；每日涨跌限制在10%。费用：印花税+佣金，最少为交易金额的0.45%。7.房产投资的优势五、房产投资与各类投资产品收益率比较3.基金：区域市场，收益与股票市场有很大关系，内幕交易严重；交易时间每天6小时，节假日不能交易；基金数量多，选择困难；基金发行总单位固定，必须有人出售才能买入；全金额交易，资金占用大；T+N交易机制，买入后需一定时间才能赎回，变现能力差；单向盈利，只有基金单位净值增长才能获利，所以，投资基金本质上是投资基金团队。费用：佣金，约交易金额的0.1%-0.3%。4.期货：区域市场，易被庄家操控；交易时间每日4个半小时，节假日休市；保证金交易模式（约交易金额的10%），风险高，收益也高；T+0交易机制，当日可以反复买卖；撮合交易，必须有人接盘才能完成交易；和约到期日必须交割结算；双向盈利，买涨买跌均可获利；每日涨跌限制在10%（中国区域）。费用：佣金+手续费（不同商品手续费不同）。7.房产投资的优势五、房产投资与各类投资产品收益率比较5.债券：区域市场；全金额交易，资金占用大；T+N交易机制，债券到期日才能收回投资，但债券在一定范围内可流通，变现能力较强；盈利比较固定，投资者靠债券利息获取收益或通过债券套利回去收益，收益比现货黄金、股票、基金低。费用：佣金，约为交易金额的0.1%。6.保险：保险注重的是保障方面，收益比较稳定，收益比银行存款利率高，比现货黄金、股票、基金等收益低。近几年推出的投资型保险，其收益与股市有很大关系，年收益大约在2%—7%之间，相对与其他投资产品，投资型保险的费用是比较高的（帐户管理费，提现费用，手续费等）。房产投资：长期投资，稳步受益，风险系数低。7.房产投资的优势8.房价的基本支撑因素导致房价上升的原因有许多，导致房价下跌的原因也有许多，问题在于中国现有的发展阶段中，导致房价不断上升的因素在积极发挥着作用，而导致房价下跌的因素尚未成为主流，因此得出了未来几十年仍处于上涨的压力的结论：一、中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求※中国的人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产※纵观全球曾经发生过的房地产泡沫中又有哪个国家或地区是在人口告诉增长中发生的呢？※中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度※中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求8.房价的基本支撑因素8.房价的基本支撑因素二、中国的城市化需求※中国正处于经济数十年持续的高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求※历史上中国遗留下来的最大问题就是城乡的二元结构所引发的贫富差别和发展不平衡问题※从世界各国情况看，30—70%的城市化率为加速和快速发展的阶段，70%的城市化率之后为稳定发展的阶段8.房价的基本支撑因素三、土地资源的稀缺性※实际中国是不缺少土地的※土地制度的约束性条件：无法让农村的土地，特别是宅基地产生集中的效应，并让农民的宅基地可以变成进城的资本；十八亿亩红线的政策※建设用地：房地产用地4.5%，商品住宅用地就更少8.房价的基本支撑因素四、城市基础设施和公共服务提升※政府的地价收入都多重新回到了城市的土地之中，变成了房价上涨的基础条件※城市之间的竞争※环境的改善让价值被重估本就是件合理的事情※政府的大量投入和环境的改变难道不同时应提升房屋的价值吗？8.房价的基本支撑因素五、价格的提升也是一种货币现象※货币是一种长期贬值状态，相对于不动产而言就一定是货币的升值※三十年前十元钱能买多少东西，而今天能买多少同样的东西呢？※如果用银行存款来计算，所有人都会认为存款的货币是在贬值的8.房价的基本支撑因素六、成本因素的变化※沉默因素导致产品的价格上涨是个经济活动中的基本现象，当粮食的收购价格提高时，粮食产品的价格也会提高，房地产也是如此※土地的价格在提高，钢材、水泥等建材的价格也在提高，使用的新材料提高了质量的同时价格也在提高，连工人的工资也在提高※重要的是中国浪费了三十年低成本实现城市化发展的最终时机8.房价的基本支撑因素七、不动产的多重功能作用※不动产是几乎所有产品中抗通胀能力最强，保值率最高的产品※在所有的商品能用于起到金融杠杆作用的融资工具中，住房也是可抵押性最强、抵押率最高和最容易变现的。同时还是数额巨大、政府法律支持和允许的、有清楚的产权制度保护并且是难以作假的8.房价的基本支撑因素八、中国的传统文化※“有恒产才能有恒心”※将遗产留给后人的文化※农村：第一桶金大多不是用于再生产的投入，而是首先用于满足居住改善与扩张的需求，哪怕还有吃穿的困难也要先盖房8.房价的基本支撑因素九、精神上的一种追求※租被看成是一种无能和耻辱※人口普查：低收入阶层的住房私有化率最高，整体的住房私有化率中的高低与收入的高低成反比，反而是最高收入阶层的住房私有化率最低※住房在这种精神回家的追求中成为可靠的港湾，也变成了身份与地位的象征十、不可忽略的收入增长※有人用不正确的计算方式中的房价收入比的概念来说明中国的泡沫，也有人用房价租售比证明这个泡沫将要破裂※平均数中只反映了一种统计中的对比情况，实际的生活中则一部分人大大的高于平均收入，而另一部分人则大大的低于平均收入※中国的商品房住房生产量每年仅有500万套上下，按城市现有家庭户数计算大约只占2.5%，收入的增长中，特别是高收入群体收入的快速增长中，房价也就停不下上涨的脚步8.房价的基本支撑因素