产权式酒店

附件1:三亚产权式酒店专题研究2产权式酒店专题目录一．产权式酒店概况二、三亚产权式酒店的成长环境、现状特征及前景分析三、案例分析3一、产权式酒店概况产权式酒店定义与理念酒店产品从完全产权到完全使用权的过渡产权式酒店按购买目的分类产权式酒店的收益流程与各方关系产权式酒店起源与现状国内产权式酒店运营特征4产权式酒店定义及理念业主拥有客房的独立产权,可抵押、转让、赠予；酒店式管理；兼具居住度假与投资两项功能；风行于著名旅游城市和地区（如夏威夷，加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地）定义:是传统房产向分时度假过流的一种中间产品。酒店把客房分割出售，业主可以拥有酒店客房部分或全部产权。投资者购买产权式酒店后，每年确定自己的使用天数，其他时间则交给酒店管理公司统一出租（经营），收取一定比例的返租（经营）收入，并可享受每年的经营收益分红，实现保值增值。理念:产权式酒店一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。将纯消费房产融入投资概念。海航康乐园度假酒店酒店烟花燃放服务5酒店产品从完全产权到完全使用权的过渡纯产权酒店将40年产权一次打包销售时权酒店将产品分成若干份销售(2,4,6,8,12一般小于15)份出售,3年以上经典分时度假酒店将一年分成51份,每份一周,剩余一周为维修时间点数制俱乐部,购买点数,在俱乐部所属酒店产品中按点数消费,同一种房间随地域、旺淡季分数不同酒店产品将40年产品分成(40X365)份销售普通酒店时权酒店经典分时度假点数制俱乐部纯产权酒店40~70年全年3年~40年24天~半年3年~40年(7天)1周1年~20年2-7天1年1天时间分类名称年限每年天数6产权式酒店按购买目的分类：纯产权式酒店、时权酒店、养老型酒店、有限自用投资型所有类型都提供酒店式管理纯产权式酒店是一种纯投资行为。时权酒店是一种纯消费行为，在国外可以利用RCI庞大网络进行交换度假养老型酒店是一种留后路的消费行为，为退休后提供保障，在美国较多有限自用投资型是目前国内较流行的度假＋投资的双重产品，本课题也主要研究该种类型产权式酒店。纯产权式酒店时权酒店养老型酒店有限自用投资型购买目的投资度假退休前度假+投资，退休后养老居住度假+投资产权情况拥有完全产权只有购买时段的使用权拥有完全产权拥有完全产权经营方式由酒店或度假网络纯一经营，按整体经营业绩收取回报拥有时权多用于交换度假退休前由酒店统一经营，退休后酒店不参与经营由酒店统一经营收取固定回报或按酒店经营业绩回报自用时限0天7天到半年退休前一年若干天，退休后全年18~21天免费入住注：以上分类仅按投资目的大致分类，各种产品之间可以转换成其他类型产品。各种经营方式也可能交叉，如时权酒店也可将时权委托给酒店经营。7开发商：将开发酒店巨大的投资分解为单体的组合，分解资金压力投资者：为呆滞资金取得风险较小的30~50年长期稳定回报信息不对称，开发商和酒店管理公司撑握较大主动权，投资者需一定的专业知识产权式酒店的收益流程与各方关系投资者购买酒店中某个客房后，除投资者在一年特定时间内获得一定的免费使用期外（一般少于21天），其余时间将客房由开发指定的酒店管理公司统一经营，投资者收取固定的或按酒店经营业绩变化的回报。风险优势开发商小业主酒店管理公司•产权售买•返租承诺•业主VS经营管理公司•经营返租•中间媒介者•经营监督游戏三方及其相互关系高收益高风险的运作模式890年代中期引入中国，在珠三角一带部分酒店开始分时度假运作，99年海南出现产权式酒店项目，之后开始迅速发展，目前国内很多大城市及国家级旅游度假区都有产权式酒店运作，但相国家仍无产权式酒店的专门法规出台。2004年达300家。产权式酒店起源及发展趋势发展阶段60年代70～９0年代初90年代90年代中2006年起源60年代，瑞士亚历山大耐特提出TimeShare分时度假概念，1976年法国的阿尔卑斯地区的旅游饭店进行时权酒店方式方式运营发展70年代初进入美国，美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美，气候迷人的旅游胜地盛行，并流传到欧美其他国家得到，大力发展，走向成熟。成熟1996年报告，其增长率达到15.8%。90年代全世界初年俏售40亿美元，2004年达300亿美元。中国产权式酒店世界产权式酒店起源因素：地区人均GDP3000美元以下，中产阶级群体状大带薪休假机制的推行，度假时间变长位于国际性旅游度假区或区域旅游度假区中国情况：99年实行３个黄金周制（五一、十一、春节)，旅游业高开始高速发展。经济高速发展，部分地区(北京、上海、深圳、广州)ＧＤＰ超过3000美元，中产阶级群体壮大珠三角地区已开始试行带薪休假制主要在海南、青岛、北京、上海周边、珠三角等旅游度假城市及经济发达区域周围景区9产权式酒店专题目录一．产权式酒店概况二、三亚产权式酒店的成长环境、现状特征及前景分析三、案例分析10成长环境：三亚产权式酒店成长于中国假日消费、投资地产、异地置业的兴起的大环境，成长的背后有强势旅游资源为依托0102030405060200020012002200320042005GDP及旅游收入增长趋势GDP旅游业假日消费增长中国经济高速发展，使中产群体状大，旅游度假需求持续增加，带动三亚旅游业的高速增长，2005年实现旅游收入50.88亿元，旅游收入占当年GDP的比重达到70%以上；强势旅游资源三亚中国唯一“热带滨海旅游度假区”：阳光、沙滩、海水、温泉、热带雨林，文化；投资地产兴起度假区产权式酒店：投资+消费，卖的是资源稀缺性和良好的收益预期；异地置业流行90年代香港人在深圳置业（1/4房价），近几年三亚旅游地产热销，异地置业兴起，06年春节三亚山水国际开盘当天买出110套（共推出500套）。国际会议中心天福源大酒店山水国际时代海岸天域二期华宇皇冠11发展现状：处于发展初期，交换体制不成熟，相关法律制度空缺，主要靠强势海景资源、高端产品、企业信誉、管理公司品牌赢得市场发展阶段起步发展成熟、稳定增长中产阶级群体规模初步形成不断状大成为社会中坚力量房地产投资需求出现不断增长成熟、理性异地度假需求出现不断增长市场成熟度假交换体系出现（少数区域）不断发展（国内交换）完善（国内，国际交换体系成熟）交易中的矛盾出现集中出现、出现法律空缺矛盾减少，置业趋于理性相关法律法规欠缺配套法规逐步出台法规完善开发商部分开发商进入大量开发商介入专业开发商三亚三亚从03到05年有约10家产权式酒店投入市场，产品销售情况，一般能在一年内实现60%以上销售。三亚产权式酒店主要出现在海坡、市区内海区域、亚龙湾等区域，单独产权式酒店基本为五星级酒店，产权式酒店与普通商品房组成时，多为四星级酒店。由于投资回报承诺不能实现，现已出现小业主与开发商的矛盾出现。还存在承诺最低回报及回购的不规范操作方式。12区域分布特点：三亚产权式酒店主要集中于海坡片区、市区、大东海也少量分布，五星级高端项目分布在亚龙湾与坡片区片区数量名称海坡10海悦湾、南海假期、海洋之星、海阔天空、阳光海岸、汇凯花园、碧海蓝天、海航、天富源市区6望海花园、半岛龙湾、瑞海花园、卓达热带雨林、山水国际、时代海岸大东海２金陵海景、三亚印象、亚龙湾３天域二期、华宇皇冠、亚龙湾５号海坡产权式酒店较多与海坡片区一线海景区域土地出让时地块分割较小有关三亚酒店市场中酒店星级越高，总的来看经营业绩越好，五星级产权式酒店销售情况也很好，海航04年推出250套，目前完成销售量在90%在上（红色为五星级酒店）13消费者：三亚产权式酒店消费群体集中北京、上海为代表的发达地区高收入阶层与大公司的“会议、度假”购买，有少量国外客户。来自北京、上海为代表的发达地区高收入白领阶层的“富裕家庭”占80%以上其中北京、上海、长三角其他客户占到60%以上国内大集团、大公司机构的团购房占有一定比例“大公司会议、职工度假等一劳永逸方案”10%以上珠三角、西南客户20%国外美国、俄罗斯、韩国、日本等占到2.5%左右三亚岛内客户很少，在1%以下本地人主要购买市区4000元/平米以下的普通住宅北京、上海GDP超过5000美元，中产阶级群体度假、投资需求增长60.00%20.00%10.00%2.50%7.50%北京、上海、长三角中高收入阶层珠三角、西南中高收入阶层公司客房国外其他14三亚产权式酒店卖点集中于较低总价，滨海度假资源与高回报预期三个方面较低房价（总价）以控制面积来控制总价海航度假酒店面积在50-80平米（按套内面积计算），价格在50~100万滨海度假一线海景+内部优美园林：如亚龙湾的天域、华宇皇冠假日酒店强调投资回报每个酒店均有详细投资回报分析，部分酒店有几年内的最低回报承诺。15三亚产权式酒店大都实行酒店管理公司统一经营，淡季18至21天免费入住，投资者收取固定回报及按经营业绩收取回报两种方式。酒店名称免费入住天数回报方式海航国际会议中心淡季21天按酒店经营业绩分成，承诺6%保底回报（05年6.21%）天富源度假酒店淡季18天6%固定回报天域度假酒店淡季18天按经营业绩分成，预期8%，不承诺保底回报委托管理协议一般为5-8年时间海航国际会议中心实际收益为６.21％按经营业绩计算收益,通常是将客房收入的40%左右用于分成。海航按酒店投资总额算出收益率，再按各小业主投资量计算收益。16三亚产权式酒店现状特征总结三亚产权式酒店消费群体集中北京、上海为代表的发达地区中高收入阶层与大集团的“会议、度假”购买为主要客户占到90%以上，有少量国外客户。地域分布三亚产权式酒店卖点集中于较低总价，滨海度假与高回报预期两个方面北京、上海人均GDP过5000，中产阶级群体状大客户集中卖点集中三亚产权式酒店主要集中于海坡片区、市区、大东海也少量分布，五星级高端项目分布在亚龙湾与坡片区17发展前景：随着相关法规的健全，国内外品牌企业的加入，竞争将更加激烈，资金实力、品牌、管理服务水平、海景资源强弱将成为成功关键相关法规的制定将规范产权式酒店的销售与经营竞争砝码向实力雄厚的企业倾斜竞争激烈，品牌林立对企业经济实力、经营能力、相关服务提出更高要求物业管理和服务成为竞争利器完美享受与高额回报的前提海景度假资源的强弱对价格影响很大海航海景15000，园景11000，天域海景40000，园景20000城市综合配套设施的进一步发展与完善将促进产权式酒店行业的发展三亚湾、大东海、亚龙湾一线海景资源基本用完,将开发二、三线，海棠湾开发将成为新的热点18产权式酒店专题目录一．产权式酒店概况二、三亚产权式酒店的成长环境、发展现状及前景分析三、案例分析19三亚海航度假酒店（国际会议中心）20三亚海航度假酒店项目概况项目定位：黄金海岸度假天堂区位资源：位于三亚湾旅游度假区，有良好热带滨海一线海景资源可进入性：距机场12公里，距市中心16公里产品：国际五星级标准多层建筑，二期为夏威夷度假风格，三期为中国传统风格，共476间客房。功能建筑规划：3000平米国际会议中心管理服务：海航专业酒店管理服务团队及专业的宴会服务队伍经营特色：产权与时权结合的方式，时权可在海航酒店集团内部及Intervalintenational国际交换组织提供的连锁会员酒店进行交换。售价：海景均价15000,园景10000客户：北京、上海、长三角地区等大城市高收入阶层回报：按经营情况，年保底6%回报，21天免费入住，旺季不得超过3天。21成功关键：稀缺海景资源、高品质产品、自身独特的资源平台、规划化运作、多重风险降低保证稀缺海景资源三亚:中国唯一“国际性热带海滨度假胜地”，全世界第二好空气质量，若干著名旅游景点，海坡区为三亚“健康城”，有“十八公里椰梦长廊”等本案自然环境：阳光、沙滩、海水、温泉、热带雨林高品质产品酒店由第二期夏威夷式度假酒店及第三期中国式会议商务酒店组成。各有两百余间套房。自身独特的资源平台优惠享