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评估报告——————————————————————————————————————————————第1页共16页房地产评估报告委托方：南京工业大学估价方：工程管理0704估价人员：张扬估价作业日期：2010年11月1日至2010年11月15日估价报告编号：评估报告——————————————————————————————————————————————第2页共16页目录一．致委托方函…………………………………………………二．估价师声明…………………………………………………三．估价的假设和限制条件……………………………………四．估价结果报告………………………………………………五．估价技术报告………………………………………………六．附件…………………………………………………………评估报告——————————————————————————————————————————————第3页共16页致委托方函南京工业大学：本公司接受您的委托，对您委托评估的坐落于南京市浦口区悦景龙华小区2幢801室房地产的价值进行了评估，目的是确定上述房地产于本次估价时点下的公开市场价值，并以此为您以该房地产进行抵押贷款提供客观的市场价值参考依据。根据您所提供的有关资料，本公司估价师依据国家《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用恰当的估价方法并结合估价师的经验，对估价对象的实际情况和影响估价对象价值的相关因素进行了认真细致的分析和测算，在满足本次估价的假设和限制条件前提下，确定该估价对象在估价时点2010年11月1日的公开市场价值为：¥28.43万元，大写（人民币）：贰拾捌万肆仟叁佰元整。现将完成的房地产估价报告提交给您此致估价单位：南京工业大学工管07042010年11月1日评估报告——————————————————————————————————————————————第4页共16页估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。房地产估价员：张扬评估报告——————————————————————————————————————————————第5页共16页估价的假设和限制条件1．本报告估价结果是估价对象在2010年11月1日的公开市场价值，即其在公开市场上于估价时点最可能形成或成立的价格，它依据如下假设：⑴具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场；⑵估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；⑶交易双方无任何利害关系；⑷为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的。⑸委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。2．本报告确定的估价结果，是反映估价对象在本次估价目的下于估价时点所形成的公开市场价值，仅适用于本次估价所确定的特定估价目的和估价时点，本结果对用于其它方面的客观性未作探讨。3．由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以该整体房地产能够持续使用且估价对象能够持续的合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。4．本次估价结果包括估价对象房屋建筑物的价值及其所分摊的国有土地使用权价值，也包含了与估价对象房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、讯等配套的辅助设施以及现有装潢，但不包括可移动部分的价值。5．本估价报告确定的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其它不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。也没有考虑特殊的交易情况和方式，可能使交易双方追加或减少付出而对房地产价格所产生的影响。6．本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最评估报告——————————————————————————————————————————————第6页共16页终数额由抵押双方根据抵押期限、市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。7．本估价报告自完成之日起，应用有效期为壹年。在有效期内，由于不可预测的原因使委托评估的房地产质量、用途、市场价值标准发生变化，并且对房地产评估值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。8．房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定的时期。因此，本次估价的结果是估价对象在估价时点下的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点下的价格；同时本估价报告的应用必须在本报告所确定的应用有效期内，且应用必须基于房地产市场是正常稳定之前提。评估报告——————————————————————————————————————————————第7页共16页估价结果报告一．委托方：单位：南京工业大学二．估价方：工管0704三．估价对象估价对象为南京市浦口区悦景龙华小区2幢801室房地产，房屋建筑面积为120平方米。四．估价目的房地产转让评估五．估价时点2010年11月1日六．价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七．估价依据本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部、江苏省人民政府、南京市人民政府等颁布的条例、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；2．《中华人民共和国土地管理法》；3．《中华人民共和国担保法》；评估报告——————————————————————————————————————————————第8页共16页4．《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；5．国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；6．《城市房地产抵押管理办法》；7．《南京市市区土地级别调整与基准地价评定报告》；8．南京市社会发展水平及有关统计资料；9．本公司掌握的房地产市场信息资料；10．本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料；11．委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》复印件。八．估价原则此次估价在独立、客观、公正的房地产估价总原则指导下进行，具体作业中主要遵循如下原则进行评估：1.合法原则该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益进行，即要求估价时估价对象具有合法的产权和用途，涉及到估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。2.最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能够使房地产获得最大收益的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态以及其与外部环境是否保持协调等方面的影响，当这些因素配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。此次的估价对象土地规划用途为住宅，结合现阶段住宅类房地产市场状况，我们做了以保持现规划用途最为有利的假设，并以此为前提估价。3.替代原则根据经济学原理，在同一市场上，效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用与房地产。本次评估中对估价对象用市场比评估报告——————————————————————————————————————————————第9页共16页较法进行测算时，即是依据该原则。4.估价时点原则由于房地产市场价格具有很强的波动性，同一房地产在不同的时点会具有不同的价格水平，本次评估对房地产的市场情况和估价对象自身情况的确定，均以其在估价时点的状况为准。九．估价方法根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，故确定采用市场比较法作为本次评估的方法。其技术路线和具体步骤如下：1．技术路线：根据《房地产估价规范》，“5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要的估价方法”。遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。2．具体步骤：(1)收集案例→(2)选取可比案例(三例)→(3)建立价格可比基础→(4)修正交易情况→(5)修正交易日期→(6)修正区域因素→(7)修正个别因素→(8)综合评定估价值。十．估价结果评估报告——————————————————————————————————————————————第10页共16页本公司估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该估价对象在估价时点2010年11月1日的公开市场价值为：¥28.43万元，大写（人民币）：贰拾捌万肆仟叁佰元整。十一．估价人员张扬十二．估价作业日期2010年11月1日至2010年11月15日十三．估价报告应用的有效期自2010年11月1日起至2010年11月15日止。2010年11月1日评估报告——————————————————————————————————————————————第11页共16页估价技术报告一．个别因素分析估价对象为南京市浦口区阅景龙华2幢801室房地产，房屋建筑面积为120平方米。⑴房屋用途：住宅⑵建筑结构：框架结构；⑶建筑年代：2007年；⑷外观：委估标的所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房，外墙水泥砂浆涂料；⑸房屋楼层：阅景龙华2幢总层数为十一层，估价对象位于第八层；⑹平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、一厨、一卫的格局；⑺配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备；⑻装璜情况：简装。二．区域因素分析位于浦口区政治经济文化中心——珠江镇。和浦口经济开发区、南京高新开发区咫尺之遥；与南京工业大学、海军电子工程学院等多所院校毗邻而居。小区周边配套设施十分完善：南京工业大学、江浦职教中心、南京海军电子工程学院、江浦高级中学、江浦三中、江浦实验小学等十余所教育机构环绕周边；长江三桥、评估报告——————————————————————————————————————————————第12页共16页过江隧道及601、603、611路、江汉线、浦集线等公交线路，共同组成由珠江镇、浦口区到南京市从内而外层层扩散的完善交通网。随着过江隧道的建成，位于隧道出口附近的阅景龙华与主城区更加紧密地连为一体，居住环境较为理想。三．估价方法选用根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，故确定采用市场比较法作为本次评估的方法。其技术路线和具体步骤如下：1．技术路线：根据《房地产估价规范》，“5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要的估价方法”。遵循市场比较法可比实例的的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。2．具体步骤：(1)收集案例→(2)选取可比案例(三例)→(3)建立价格可比基础→(4)修正交易情况→(5)修正交易日期→(6)修正区域因素→(7)修正个别因素→(8)综合评定估价值。四．估价测算过程评估报告———————