联东U谷顺义规划方案

联东集团北京顺义总部基地规划方案专题研究规划方案区位分析土地价值分期开发容量测算建筑高度交通系统空间尺度景观系统专题研究1.区位分析紧邻首都国际机场对外联系便捷邻国展、空港办公区位于空港物流片区内地块适合开发办公未来发展潜力巨大地理位置项目地块空港物流产业片区机场国展办公区空港办公A、B区北京MAX空港企业园新国展紧邻国道京密路，方便通达顺义、平谷、怀柔、密云紧邻城市地铁15号线，与市区联系紧密毗邻机场北线、京承高速、六环等交通要道，通达机场、市区、昌平、承德等地对于公司产业发展依托机场平台的企业具吸引力京承高速本项目位置五环顺义区地铁公路机场区域交通1.区位分析本案油餐餐邮餐银医院邮邮局超市加油站宾馆银银行餐餐饮油银银银铁匠营新村医院区域配套设施1.区位分析后沙峪地区配套设施齐全周边配套设施匮乏，距后沙峪配套较远地块西侧城市绿化带与产品结合，增加附加值，提高卖点公园绿化空地开关公司保安宿舍地块周边交通便捷，与市区、郊区、国内、国际无缝接轨，便于对外联系促进公司业务发展位于物流产业片区内，毗邻国展、空港办公区，本案对物流、策划展览类企业具有吸引力产品充分利用西侧城市绿化带，提高园区卖点地块综合价值高，未来发展潜力大结论1.区位分析基地交通2.土地价值南、北、东侧紧临规划路南侧规划路已开通北、东侧规划路何时开通未知蔚然南路XX地铁机场G国道X县道本案规划路规划路G基地周边现状西侧：紧邻110m宽城市绿化带，环境品质最好南侧：紧邻现状规划路及少量现状建筑，环境品质较好北侧：现状绿地，环境品质较好东侧：紧邻保安宿舍等现状建筑，环境品质较差西侧城市绿化带东侧保安宿舍本案东侧铁匠营新村北侧现状绿地南侧现状规划路南侧现状3F宾馆2.土地价值2.土地价值企业形象展示面商业价值外部环境品质12现状规划路110m宽城市绿化带现状绿地现状建筑现状建筑3451234543512分项价值综合价值2.土地价值南区、西区布置独栋北区布置独栋、类独栋中区布置类独栋东区布置叠拼可售办公商务楼商业首选南区结合分期开发，北区可考虑部分商业现状规划路110m宽城市绿化带独栋现状建筑现状建筑面积大、对外属性强布置在南区类独栋独栋/商务楼/商业叠拼独栋/类独栋现状绿地3.分期开发影响因素土地价值市政配套（现状道路；市政电力、给水、污水、中水管线）商业配套销售策略先期投入周边中近期发展3.分期开发北区南区南北分先开北区，后开南区开发顺序分期依据受规划路建设情况影响，北区土地价值相对较低市政给水、电力管线位于地块北部北区含独栋、双拼、叠拼三类产品，满足销售需求存在问题需在西侧加开临时路，初期投入高受规划路建设情况影响，一期商业价值相对较低现状规划路110m宽城市绿化带现状绿地现状建筑现状建筑示范区及售楼处位置示意3.分期开发示范区一期位于地块西北角离地块西侧加开的临时路较近与西侧绿化带结合，打造示范区良好景观氛围示范区售楼处3层临时建筑轻钢结构，后期拆除售楼处一期栋数总建筑面积一期开发面积比二期栋数总建筑面积二期开发面积比双叠拼1(围合式)640023.5%双叠拼2(围合式)1280047.1%1(独栋式)16005.9%4(独栋式)640023.5%类独栋4960040%类独栋61440060%小独栋4640044.4%小独栋5800055.6%大独栋1220025%大独栋3660075%商务楼--0商务楼28160100%商业-141939.1%商业1220860.9%还建35500100%还建--0合计1433119合计2358568指标3.分期开发现状规划路110m宽城市绿化带现状绿地现状建筑现状建筑东西分3.分期开发西区东区东区土地价值相对较低东区含独栋、双拼、叠拼三类产品，满足销售需求临南侧规划路，前期投入少一期对外展示性好一期商业的价值较高存在问题一期离市政管线距离较远先开东区，后开西区开发顺序分期依据示范区及售楼处位置示意3.分期开发示范区一期位于地块东南角离现有市政道路近，对外展示性好与主入口合设，打造示范区良好景观氛围示范区售楼处与示范区内双拼办公合设节省初期投入及后期改造费用售楼处一期栋数总建筑面积一期开发面积比二期栋数总建筑面积二期开发面积比双叠拼3(围合式)1920070.6%双叠拼--0--05(独栋式)800029.4%类独栋51200050%类独栋51200050%小独栋71120077.8%小独栋2320022.2%大独栋--0大独栋48800100%商务楼--0商务楼28160100%商业-162944.9%商业1199855.1%还建--0还建35500100%合计1544029合计2247658指标3.分期开发形式栋数单栋面积地上总建筑面积（㎡）双拼叠拼9320028782类独栋10240024000独栋8159012720421908760商务楼280638063商业裙房139003645还建155005500合计37914704.容量测算指标分析项目数值备注建设用地面积45843.7㎡用地性质W1普通仓库用地容积率2.0建筑密度40%建筑控制高度24m首层4.2m，标准层3.6m绿地率20%退线四周退线≮5m规划指标产品指标结论：建筑密度40%，密度大建筑控高24米，最高六层容积率要求2.0项目设计难度大4.容量测算规范要求3.5.5乙、丙、丁、戊类物品仓库之间的防火间距结论：每栋产品防火间距为10米北京报消防规定停车位与建筑间距6米，地上停车位均设为临时停车位北京技措规定，屋顶绿化不计入绿化率原则:满足10米间距合理平面尺寸满足规划指标满足产品指标结论：规划布局灵活性受限强排方案双拼叠拼类独栋小独栋大独栋商务楼还建40%密度剩余面积用地面积4.容量测算总绿化面积结论：中央景观会牺牲组团绿化,降低产品品质建议：将绿化分到各组团，提高产品均好性4.容量测算绿化率绿化率计算：距离建筑1.5m距离道路1m地表覆土厚度≥3m绿化率面积为9549.06㎡绿化率为20.08%结论：绿化率20%难达到5.建筑高度净高要求（2.7m）空调选型采暖方式结构梁高层高的影响因素与24m限高相关的因素层高层数地下开挖量空调选型优点缺点价格结论全空气空调系统1、送风量大，换气充分，空气污染小2、有较强的空气除湿过滤能力1、占用梁下600-800mm2、占用机房3、冬季制热效果不佳约350-400元/m²不合适风机盘管+新风1、容易实现系统分区控制，灵活调节各房间的温度2、占用梁下200-400mm1、室内空气品质比较差2、因机组分散设置，台数较多，占用空间，维修管理工作量大约350-400元/m²不合适VRV（变制冷剂系统）1、方便可靠、布置灵活、运行费用低、不需机房2、占用梁下200-400mm3、可提供冬季采暖需另配新风系统约300元/m²合适风冷模块机组1、结构简单，节省空间，节约能源2、保养方便、维修经济1、一次性投入费用高2、需另配新风系统3.无市政供暖时，无法提供冬季采暖约300元/m²合适分体空调不需要占用吊顶空间台数较多，每部空调服务范围小约200元/m²不合适5.建筑高度选型建议：VRV空调设备高度：按200mm计选用原因：节省竖向空间，前期投入及后期维护费用较低，冬季可提供采暖优点缺点价格结论空调采暖1.结合中央空调，实现冷暖一体化2.不用再增加造价1、室内空气比较干燥，对人体健康不利2、占用立体空间，耗能、噪声大0元/m²合适散热片采暖1、舒适，无噪音2、可由市政工程统一提供1.耗能2.占用平面空间60-80元/m²不合适地板采暖1、由下而上的梯度散热，有利于人体健康2、安全、节能、无噪音1、需在楼板上铺设管道约200mm，对办公净高有影响2、装修的要求比较高，不能破坏地面80-150元/m²不合适采暖方式5.建筑高度选型建议：空调采暖选用原因：初期投入最低室内净高:2.70m设备高度：0.2m面层做法：0.1m梁高:0.6m总高度：3.6m5.建筑高度层数：6层6层总高度(首层大堂高4.2m)：21.6m剩余高度：1.8m层数层高5.建筑高度室外地坪抬高1.0m+4.2m+3.6mx5+女儿墙0.8m=24m地下开挖量室外地坪线以下2.0m厚覆土基本满足管线埋深要求地下开挖量约减少3.95万m3室外地坪抬高1.0m模式一：外环+内环模式三：内环+水平支路模式二：外环+水平支路地上交通模式6.交通系统组团内部不受车行交通影响，环境品质高优点缺点外环道路降低西侧独栋办公外部环境品质优点地上交通需经独栋到达双拼,西侧独栋品质受交通影响较大地块西侧景观品质不受影响水平支路交通可达性好优点缺点组团内部受车行交通影响，环境品质有所降低全部为环路，交通便利，可达性好缺点地上交通模式6.交通系统模式一：外环+内环模式三：内环+水平支路+取消西侧外环路，保证独栋品质不受影响保证行车到每户门前车库可售办公6.交通系统车库设计：停车到户，提高产品品质下沉庭院：形成采光地下室,创造可售办公空间车位数：597个停车率：6.5辆/1000m2地下车库面积：19959m2地下可售办公面积：13666m2相关指标下沉庭院面积：5861m2地下车库车库层平面（-2F）可售办公层平面（-1F）6.交通系统地下车库平面7.空间尺度比例墙高为H，宽度为D当D/H＜1，空间通过感较强当D/H＝1，空间适宜停留当D/H＞1，空间宽敞，围合感弱结论：东、西向间距10米，通过性强南、北向道路行车空间间距12米，通过性强内部下沉庭院间距24米，适宜停留南、北向道路行车空间间距12米，通过性强南、北向内部下沉庭院间距24米，适宜停留7.空间尺度8.景观系统四大景观层次：主入口景观节点中央景观轴组团景观建筑景观8.景观系统入口景观节点设计原则强化入口景观打造高品质办公形象设计手法运用对称均衡的西方园林手法，体现沉稳、大气的园区形象8.景观系统入口景观节点8.景观系统中央景观轴设计原则弱化景观轴将绿化分到各组团，提高产品均好性设计手法与下沉庭院相互渗透,创造多层次庭院空间延续入口景观设计手法,打造统一的园区形象独栋双拼叠拼组团庭院组团庭院组团庭院布置方式尽量使下沉庭院呈完整的东西宽、南北短的长条形空间8.景观系统组团景观设计原则形成多层次、立体景观空间满足交通功能的前提下，强调南北向庭院与首层绿化的衔接和延续8.景观系统下沉庭院8.景观系统下沉庭院8.景观系统下沉庭院8.景观系统建筑景观设计原则形成多层次、立体景观空间设置空中花园、连廊、屋顶花园等，提升产品附加值，8.景观系统规划方案规划方案平面设计立面设计规划方案规划方案回顾规划方案1总平面规划方案1产品分布规划方案1分期开发结论：规划方案既适合南、北分期开发，又适合东、西分期开发技术经济指标形式户型面积（㎡）基底面积（㎡）地上层数栋数套数地上总建筑面积（㎡）套数比面积比双叠拼700/900123363241920034%21%3086510800014%9%类独栋1200463610202400028%26%小独栋16003076991440013%16%大独栋220042264488006%10%商务楼490068062281603%9%商业-125831136271%4%还建1800140043155001%6%合计377191687100%100%项目数值备注建设用地面积45843.7㎡总建筑面积上限91687.4㎡总建筑面积（地上）91687.4㎡容积率2.0建筑密度40%建筑控制高度23.99米首层4.2m标准层3.6m退线四周退线≮5m绿地面积10077㎡绿地率21.9%停车位（地上）144个地上最多停车位数规划方案1规划方案1交通分析规划方案1景观分析道路面积规划方案1下沉庭院面积规划方案1地上停车数规划方案