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联东集团无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议谨呈：联东集团情况说明本次报告为整体定位报告，原本定于4月28日汇报，由于汇报时间提前的关系，世联本着将主要精力放在最重要与最紧迫的问题方面，着力解决：针对八百五十亩发展方向与整体定位办公体量的客户定位、产品定位等方面项目整体规划布局初步建议项目启动区产品细节建议1项目目标梳理与内外环境分析2项目发展方向3项目客户定位与产品定位5项目规划布局建议6项目启动区产品建议4项目整体定位1项目目标梳理与内外环境分析2项目发展方向3项目客户定位与产品定位5项目规划布局建议6项目启动区产品建议4项目整体定位企业目标整体目标1中心城区边缘地带850亩地块，如何走差异化道路，精准整体定位2围绕客户需求，打造从产品、配套到服务的有差异化的生产生活模式3合理分期，平衡现金流，实现滚动开发与资金平衡4作为进入长三角的首个项目，实现联东在长三角区域的品牌影响力为未来扩张奠定基础启动目标5满足政府形象需求的同时保证销售回现高速公路时代南京上海58KM76KM41KM32KM48KM50KM镇江常州无锡苏州昆山80分钟110分钟高速铁路时代南京上海58KM76KM41KM32KM48KM50KM镇江常州无锡苏州昆山25分钟35分钟第一圈层第二圈层第三圈层第一圈层第二圈层外部环境—高铁无锡高铁时代的来临将直接拉近长三角城市群之间的距离，无锡将由公路时代的第二圈层直接晋级为第一圈层，随之而来的是城市分工体系的形成完善外部环境—城市分工无锡在城市分工与融合的趋势中，无锡市未来有望接受上海制造业、部分服务业的转移，同时也将面临高端消费、高端服务业的外溢文化之城苏州服务之城无锡上海：四大中心休闲之都杭州国际海港宁波科教中心南京城市分工城市融合上海无锡金融中心贸易中心航运中心经济中心长三角北翼商贸物流中心创意设计中心先进制造业中心职业教育及旅游度假中心外溢：制造业外溢服务业外包外溢吸引：高端消费金融等高端服务业五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心近市场近人才近信息商务综合成本低外部环境—无锡产业特点产业结构上，无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市，目前仍是一个二产为主导的工业城市2009年长三角城市三产占比无锡市历年三产占比无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市外部环境—无锡产业特点产业现状三大特点：民营经济，特别是中小企业的主导地位、商贸业在三产中的领先地位以及传统制造业在二产中的领先地位民营经济的主导地位：2007年各所有制企业产值对比第三产业中商贸服务业的绝对领先地位第二产业目前仍以传统制造业为主导无锡市产业现状目前呈现出的三大特点：中小企业占全市企业总数的比重已经超过了90％。2007年，以民营企业和乡镇企业为主体的中小企业为全市创造了58％以上的GDP第二产业目前仍以传统制造业为主导第三产业中批发零售业占据主导地位单位：亿元单位：亿元单位：亿元传统产业带北部片包含西漳、堰桥，以轻织、化工和机械等行业为主西北片以洛社为中心，城市化水平较高，传统产业较发达东部片以安镇为中心，传统产业发达，产业布局聚集地未形成高新技术产业带东南片以无锡高新技术开发区和锡山经济技术开发区为中心，是无锡高新技术产业发展较早的地区，己形成具有一定实力、一定影响的高新技术产品生产基地。西南片以鑫园经济技术开发区为中心，是无锡科研院所和大学主要分布地区，也是无锡以电子产业为主要分布地区。CBD第三产业CBD以老城为中心，其核心在解放路内部，初步形成了零售业、金融保险业等为主的功能区物流物流业主要布局在以西漳和东亭为中心的地区，以仓储、运输、配送等传统物流为主城市南进产业北移在“城市南进，产业北移”战略影响下，无锡市区产业布局南北分异明显，传统产业主要集中在北部区域，高新技术产业主要布局在南部，传统产业比重依然较高外部环境—无锡产业布局西北片北部片东部片西南片东南片江阴宜兴无锡九大新兴产业外部环境—无锡产业规划第二产业传感网新能源新材料环保生物医药第三产业软件服务外包设计与文化创意现代旅游生产性服务业产业规划有九大新兴产业将主要布局在市区外围区域，其中，生产性服务业（金融、物流、总部经济等）有在市区发展的布局生产性服务业主要包括现代物流、金融服务、信息服务、总部经济等外部环境—无锡城市规划城市规划——板块划分：无锡市域分为五大板块，分组团相对独立发展；惠山、锡山、新区将形成外围产业区；城中、滨湖将组成城市商贸、商务、文教、居住区；项目介于惠山与城中板块之间城中板块新区板块滨湖板块惠山板块锡山板块功能定位：先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区发展驱动：传统产业基础功能定位：商务商贸文化居住中心城区发展驱动：传统商务商贸氛围功能定位：风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区发展驱动：生态环境新政务区利好功能定位：区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区发展驱动：传统产业基础功能定位：创新型国际化科技新城重点建设高新技术产业中心、物流中心、空港地区和“三泰一址”历史文化保护工程发展驱动：政府产业引导惠山新城锡山新城太湖新城新区商贸商务区崇安商务商贸区北塘新城广益新城太湖广场外部环境—北塘产业项目行政隶属北塘区，其为无锡市传统商贸与传统制造业集中区，经济发展处于较低水平，近年来，随着工业企业退城进园，遭遇产业断层危险，工业产值规模大幅下降2006-2007年七区地区生产总值对比单位：亿元2009年北塘区三产比例已达到66.1%2009年北塘区工业各行业盈利同比增长水平从“十一五”初期开始，北塘区启动工业企业退城进园，整治“五小”企业2009年工业因宏观形势不理想和一批重点工业企业迁出或即将迁出双重因素影响，工业规模大幅降低，规模以上工业总产值比2005年下降26.6%，第三产业比重提高幅度高于前几年外部环境—北塘规划北塘区功能定位以发展居住为主，成为文化居住服务综合区；项目南侧即为规划建设中的北塘新城，主要功能定位为城北商业次中心；本项目规划定位为总部经济园北塘区的功能定位是以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区金山北工业园刘潭-广石居住片区盛岸居住片区北塘新城（凤翔片区）运河“北塘新城”规划面积4.5k㎡将成为以“现代商贸、文化旅游、居住功能”为主的新型城区，成为无锡北部的商业次中心，成为北塘区的行政、文化、经济的中心睦邻中心：15万方体量，包含社区生活配套，教育中心商业次中心：沿青石路、通惠路形成城北商业次中心，总体量估计在40万方（金太湖20万方，欧风20万方）物流专业市场群文化旅游带凤宾路沪宁铁路居住片区南至运河北至江海路西至凤翔路东至锡城路专业市场商业次中心沿运河特色旅游带睦邻中心盛世新城华仁凤凰城欧风新天地北创科技园金太湖国际居住及其配套商业商务北塘区规划北塘新城规划总部经济园项目区位：位于老城区边缘地带，紧邻区政府，具备一定的区位优势，目前不属于城市发展的主导方向项目本体—区位区域商业中心火车站交通枢纽城市CBD1公里5公里3公里距离北塘区现商业中心1公里距离市中心5公里路程距离火车站约3公里距离不属于市政府南拓北展的发展方向北塘区政府广石路/312（高架）锡澄路江海路（高架）凤翔路（高架）凤宾路地铁一号线庄前站江海路站地铁四号线地铁三号线天河站吴桥站三院站火车站项目交通：项目为高架及快速路所环绕，目前项目进入主要依赖凤宾路；未来轨道交通一号线、四号线均有临近站点，将进一步拉近与市区的距离项目本体—交通一期启动区，现已拆平民营工业园制衣厂物流仓储项目本体—内部现状项目规模与内部现状：项目目前确定为850亩，可建设用约在600亩左右，地块平整，现状主要是物流以及中小型制造加工企业1规划用地指标限制：70%办公、30%商住2定位限制：市政府所颁发的总部经济园名号3启动限制：启动地块C65面积在90亩左右，容积率在2.5以下项目限制性条件项目SWOT小结机遇挑战交通一体化带动下的产业转移无锡将总部经济（属于生产性服务业）列为九大战略产业，对项目将有一定的潜在政策利好无锡城市建设（特别是北塘新城）建设完善对本项目的辐射带动、外部交通完善：地铁站点将拉近项目与城市之间的距离在北塘区大定位为商贸居住区，缺乏商务氛围，同时面临基础有限（产业断层）的情况下，本项目有70%（约420亩）的办公用地限制外围产业园区的竞争挑战优势劣势区位优势：距离北塘次中心1公里，距离火车站3公里，距离城市中心5公里；介于惠山板块与城中板块之间，有两大可借之力规模优势：850亩地块带来的自我中心化的可能性用地属性优势：较低价格下的商办、商住用地属性老城区边缘地带，不在城市发展的主轴上高架阻隔，对项目形成一定的负面影响周边专业市场以及加工工厂影响区域环境，拉大了项目与城市之间的心理距离1项目目标梳理与内外环境分析2项目发展方向3项目客户定位与产品定位5项目规划布局建议6项目启动区产品建议4项目整体定位立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？方向一：纯产业园的发展路径基于交通一体化下的产业转移趋势基于总部经济园的名号产业园的发展思路确立项目产业发展的主导方向搭建培育产业发展的平台承担前期产业引进的亏损直面遍地开花的商务园竞争与产业断层的区域现状方向二：纯办公的发展路径基于70%的办公用地属性纯办公的发展思路克服目前缺乏商务氛围确立办公客群相应产品打造方向三：其他的路径？锡山：①V-PARK，行业分布在软件、电动车、摩托车②商务区③S-PARK①②③锡山新区：①商务区②I-PARK一期③高新区④新加坡工业园⑤I-PARK创意园⑥I-PARK二期⑦太湖国际科技园⑧空港产业园①②③④⑤⑥⑦⑧新区滨湖②滨湖区：①国家工业设计园②太湖新城科教产业园③马山生物医药外包园①①②③北塘区：①金山北工业园②凤翔软件园③北创科技创业园北塘惠山①②③④惠山：①风电产业园②生命科技产业园③数字信息产业园④软件外包园路径一的可行性1、如果走纯产业园的发展路径，面临的是来自无锡市各大产业园区的直接竞争新区：（1）集成电路、液晶显示、光电器件、电子元器件等（2）电力装备产业（3）生物试剂和生物制造（4）口岸保税物流服务业（5）太阳能电池及组件制造（6）软件产业锡山区：（1）电子信息产业—电子元件、计算机整机（2）纺织及服装产业（3）摩托车及汽车零部件产业（4）诊断试剂（5）制造业物流服务业（6）电子信息材料和新型化工材料滨湖区：（1）电子信息产业—集成电路设计（2）数控机床设备及专业精密装备（3）生物医药研发服务外包（4）太阳能电池、组件及应用产品（5）工业设计太湖惠山区：（1）印染和印染机械（2）汽车零部件（3）医疗器械（4）运输配送物流（5）特种冶金新材料（6）风力发电设备以及相关配套零部件生产（7）硅材料和太阳能电池及组件制造太湖主城区现代商贸业路径一的可行性2、无锡市先进产业转移以及培育已在别的区域形成产业集聚或已有规划布局，项目难以找到差异化机会点；且片区本身面临产业断层的危险资料来源：无锡市人民政府关于加快总部经济发展的若干意见，《无锡经济》编辑部营销总部综合型总部重点发展六大领域总部经济加快建设总部企业集聚区。鼓励总部企业进入太湖新城、锡东新城、主城区重点片区及太湖广场周边地区鼓励综合型总部、投资总部和销售总部进入城市综合体，鼓励研发总部企业进入太湖国际科技园、太湖新城科教产业园等，鼓励物流总部进入锡东片区、新区空港产业园等，鼓励金融总部进入太湖新城金融规