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第九章住房社会保障要点：世界各国住房社会保障的主要形式我国住房社会保障的特点和主要问题我国住房社会保障的改革一、住房社会保障的形成与发展住房是人类生存和发展必要物质条件。住房问题是现代城市社会问题之一，是城市化与工业化的产物，决定于社会的投资制度、生产制度、流通制度、分配制度和管理制度。现代工业化过程也是城市化过程，城市作为经济效益的聚集地，工业和人口在城市高度集中，产生了对城市土地和住房供给的巨大需求，导致住房价格上涨，形成了住房供应的绝对短缺和因住房价格大大高于中低收入家庭的支付能力而引起的住房有效需求不足的两大问题。住房的绝对短缺，使大批贫民生活在拥挤不堪的贫民窟中，并由此产生了疾病、犯罪、社会规范和社会道德约束力下降等一系列严重的社会问题，危害整个社会的经济发展和政治安定。英国是实行工业化最早的国家，也是住房保障产生最早的国家之一。早在19世纪80年代，为缓和社会矛盾，英国就制定了针对城市住房问题的《住房法》，并开始兴建政府公寓，以优惠价格出租给贫民。在保障低收入者住房方面，英国采取的措施：一是政府投入大量资金建设福利性公房。二是对居住者发放住房补贴。三是发展住房储蓄。新加坡1989年脱离英国而治，独立后面临失业、交通、住房三大难题，其中住房最为严重，有近半数的人口生活在环境恶劣的公民窟里。1960年，新加坡成立了住房发展局，实行“居者有其屋”的政策，从1961年实施一系列的五年计划，建成50多万套房屋。由于政府实施积极的住房保障政策，新加坡成为东南亚地区解决住房问题的典范。日本在立法上明确政府在住宅供应方面的责任，同时，运用财政和金融手段，创造了独特的住宅金融公库模式，向普通居民提供长期低息的住宅资金。日本规定居民购建符合国有政策及技术规范要求的住宅，不仅可申请低息贷款，而且在还贷期内的数额可在个人所得中扣除，享受各种税收优惠政策。美国主要采取发展低租金公房、建立低收入家庭住房补贴等措施进行政府干预。二、住房社会保障的主要形式（一）以商品化为主的住房保障形式。美国住宅商品化程度较高，私人拥有住宅约占98.5％，其主要操作手段为：1、广泛利用发达的金融机制，运用抵押贷款方式促进住房建设，提高居民购买自由住房的能力。居民一般可以从住房金融机构得到相当于房价70％～80％的住房贷款。2、给买房者以优惠，包括降低贷款利率和对用来还本付息的个人收入免征所得税。3、向低收入家庭提供福利贷款、住房津贴，并允许租住低租金的公共住房，或由政府给私人建房提供造价40％左右的补贴。那些低租金的多用户式公寓房，可以租给孤寡老人、残疾人和低收入者。美国的住房供给以商品化为主、政府参与为辅的住房保障制度，就是在住房经营中住持私人资本的支配地位，同时国家运用经济和行政手段对住房市场进行干预和调节。政府拿出一部分资金建造国有住宅，向低收入者廉价出租或给予房租、房价补贴。日本也采取以商品化为主的住房保障形式，日本政府于1950年制定了《住宅金融公库法》、1951年《公营住宅法》、1955年《日本住宅公团法》，使住宅政策逐步走上正轨，部分地满足了不同阶层的需要。其主要保障形式为：1、建设公营住宅，全部租给低收入者居住。公营住宅的突出特点是房租很低，通常不到一般住宅租金的一半。2、推行住宅金融公库贷款。3、发展住宅公团或公社住宅。住宅公团是由国家投资成立的，向城市里的中产阶层提供住宅。它属于公益性质，资金除利用住宅金融公库贷款外，还吸收需房者的资金。4、公务员住房制度。国家对公务员采取优惠政策和措施。公务员宿舍由系统统一分配，实行低租金，；不住公务员宿舍的给予适当补贴。（二）商品化兼福利政策的住房保障形式特点：国家既发展住宅商品化，也加强政府的干预，实行一系列住房福利政策。英国、加拿大、新加坡等国家属于这种商品化兼福利政策的住房保障形式。英国政府自1979年以来，大力推进私人买房、建房的政策，并把公房私有化作为其住房政策的核心。英国政府的政策目标是使全国70％～80％的家庭拥有私房，采取措施为：1、政府为支持私人购房、建房，大幅度削减国家的直接住宅建设投资，把这部分资金用于补贴购房用户。2、居民买房采取分期偿还的长期贷款办法。3、《住宅法》规定，租住公房的，只要住满两年以上，就有权购买所住的公房；公房的折扣从50％～90％不等。新加坡政府采取强制储蓄的办法，为购建住宅者提供资金，职工购房资金来源主要是公积金。新加坡从1955开始实行中央公积金制度。这是政府法定的强迫性储蓄，它要求雇员必须把工资的25％交给中央公积金局，由该局统一管理，并向存款人付6.5％的利息。中央公积金局将收到的公积金上缴财政部，财政部用公积金存款向住宅发展局发放公共住宅建设贷款。规定80％的公积金用于购买住房及保险金，12％用于医疗费，8％用于其他特殊费用。参加公积金者可通过购房长期贷款，分期偿还购买的住房。国家建设住宅只向低收入者出租，对高收入者加以限制。（三）福利政策兼商品化的住房保障形式东欧各国改革前在住宅方面实行由国家统一分配的低租金福利制，80年代后，各国都先后进行了经济体制改革，使住房建设速度加快，具体措施有：1、鼓励私人建房、买房，推行住宅私有化。2、积极发展合作建房。3、改革租金制度。4、改进住宅分配办法。（四）以福利政策为主的住房保障形式实行以福利政策为主的国家，把解决住房问题作为福利纲领。民主德国曾提出，到1990年解决住房问题，标准是每家有一套大小及内部设备符合要求的现代化住宅。国家出租的住宅，政府给予优惠补贴。朝鲜城市住宅基本是按照“六统一”（统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理）的办法建设和分配的。三、我国住房社会保障的历史沿革（一）改革前住房保障特点1、福利性。我国的住房分配是国家投资兴建以极低的房租交给职工使用。2、供给性。改革前我国大部分职工的住房是国家分配的，长期以来，我国职工家庭能住多少面积，完全决定于国家能分配给多少住房。3、非商品性。我国住房产业虽然是最重要的民用产业之一，但它不实行商品化生产经营，只有投资，没有资金的回收。4、产权模糊性。经济体制改革前，我国城镇住宅几乎全部为国家所有。但事实上，国家只有有名无实的所有权，而居民则享有有实无名的使用权。（二）我国城镇住宅及原有住房保障存在的问题住宅投资和存量不足与住房需求高速增长的矛盾。弊端主要有：1、排斥市场机制，不能有效地吸纳社会资金用于住宅建设，阻碍了住宅建设及相关产业的发展。2、低租金刺激了不正常的住房需求膨胀，扩大了供需矛盾，并助长了以权占房的不正之风。3、限制了职工的选择范围，“货币工资、实物福利、低价消费品供给”三位一体的劳动补偿形式，限制了职工作为消费者的选择范围，增加了消费选择中的非理性因素。4、住房消费比例过低，居民消费结构不合理，从而造成国民经济产业结构的不合理。5、房价高，工资低，加大了经济体制转轨的难度。四、我国住房社会保障的改革与发展（一）住房保障改革1980年4月，邓小平关于住房问题的重要讲话，成为我国住房保障制度改革的起点。90年代初，一些省、市实施了住房制度改革试点，初步建立了住房公积金，逐步提高了公有住房房租，鼓励居民购买公房。但由于福利分房制度没有取消，商品房价格过高，提高公有住房租金不到位等原因，致使公有住房购买比例不高，一些省、市严重地存在商品主房空置和职工住房困难并存的局面。1994年7月，国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，1995年2月，发布了《国家安居工程实施方案》。1998年3月，时任总理朱镕基对外宣布：住房建设将成为中国经济发展的新增长点，政府要抓的五项重点改革之一就是住房制度改革。我国住房保障制度改革主要有：1、加快租金制度的改革。2、取消福利分房，实行住房分配货币化。3、建立住房公积金制度。4、大力发展和完善住房金融体制。5、实行住房保障商品化和社会化。五、进一步深化我国住房社会保障的主要措施（一）加大政府对住宅市场的监督管理1、坚持房地产业的支柱产业地位。加快住房建设，进一步发挥房地产业在全国建设小康社会中的综合作用。2、进一步调整住房供应结构，完善住房供应政策，加快建立适应不同收入家庭的住房供应体系。3、坚持完善房地产市场宏观调控机制。推动房地产持续健康发展。通过调整，近期达到供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。4、坚持房地产市场化的同时，强化政府对房地产市场的监管，完善市场监管制度，提高市场监管水平，规范市场秩序，更好地发挥市场机制的作用，创造良好的住房消费环境。5、坚持推进不断加快住宅产业化现代化，全面提高住宅建设质量。6、坚持正确处理改革、发展、稳定的关系，强化政府保障职能。视频：经济适用住房，还适用于什么？（二）完善我国住房社会保障制度，建立住房保障与社会保险债务互补机制。一些新经验尝试。1、公房货币化。2、将住房公积金与个人账户养老金互补使用。“两会”特别报道（十四）住房保障新希望再见！