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房地产企业“5.1”之后按照11%还是10%开具发票？2018-05-10财政部、国家税务总局印发《关于调整增值税税率的通知》规定，自5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。房地产企业预售制度的特殊性，收到预收款时可以开具未发生销售行为的不征税增值税普通发票，而此时点是预缴义务的时间。房地产企业，2018年5月1日后，按照11%开具发票还是按照10%开具发票？《国家税务总局关于统一小规模纳税人标准等若干增值税问题的公告》（国家税务总局公告2018年第18号）规定，一般纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的增值税应税销售行为，需要补开增值税发票的，应当按照原适用税率补开。上述规定中关键词“应税”，是说纳税义务已经发生，也就是说，房地产企业纳税义务发生时间在2018年5月1日前，也就是说，纳税义务发生时间“在增值税税率调整前2018年5月1日”但未开具增值税发票的，需要补开增值税发票，应当按照原适用税率11%补开；如果纳税义务发生时间“在增值税税率调整后”，不管是正常开具还是补开发票，都应当按照新适用税率10%开具；因此，房地产企业销售房屋的“纳税义务发生时间”这个关键词就显得特别重要！下面来看看房地产企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间：1、房地产企业销售开发产品增值税纳税义务的判断房地产企业增值税纳税义务发生时间，按财税【2016】36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。根据以上规定，房地产企业发生开发产品销售的应税行为后，收到款项时发生增值税纳税义务；没有收到款项的，在取得索取款项凭据时发生增值税纳税义务。所谓取得索取款项凭据是指合同约定付款的日期，未签订合同的，为不动产权属变更的当天；在前两种情况发生之前，先开发票的，开具发票的时间即发生增值税纳税义务；2、房地产企业发生销售开发产品的应税行为？参考《湖北省国税局“营改增”执行口径解答》纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。所以，房地产企业在实际交房或合同约定交房前，收到购房款只需按预收款核算并预缴增值税；待交房或合同约定交房时确认、计提增值税，并按规定申报缴纳，已预缴的增值税可以从申报的应纳税款中抵减；没有收款的部分，在交房或按合同约定交房后，待收到款项或合同约定付款时确认、计提增值税，并按规定申报缴纳；以上判断的前提是没有开具发票的。先开发票的，增值税纳税义务在开具发票时发生（但是，房地产企业交房前开具增值税发票的情况基本没有，因为开具发票的目的是办理房产证，只有交房之后才能开具发票，然后办理房产证）。因此，房地产企业“纳税义务发生时间”是以合同约定的“交房”时间为准。若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。先开具发票的（注：不包含预收款，开具未发生销售行为的不征税增值税普通发票的情形），增值税纳税义务在开发票时发生。即：“5.1”之前交房的按照11%的税率开具发票；“5.1”以后交房的，按照10%的税率开具发票；“5.1”之前先开具发票的，按照11%的税率开具发票。