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浦金国际广场招商方案一、区域定位浦金国际广场位于澧县未来商务政务中心的核心区域，周边进驻了瑞丰、清风等多家大酒店，并有澧县公安局、检察院、法院等都多家区域内的重要政府机构，商务和政务氛围浓厚。而购物、餐饮等生活和娱乐性配套却相对缺乏，未来该区域的商业发展将具有超强的后劲，新的商业模式和项目将填补目前区域内的市场空白点，成为商业市场发展的亮点。二、澧县商业发展现状根据我司对澧县商业网点的调研显示，目前澧县商业的发展呈现饱和、网点高度集中式发展：澧州大道、解放路、澧阳路，人民路沿线区域，集中了澧县绝大多数的商业网点，并占到总数的7成以上。各经营户之间竞争日趋激烈，铺面租金价格不断走高。随着澧县城市化发展、水平的不断提高，城市重心将加速向未来商务政务中心转移，商业网点布局和业态结构将日趋合理化。一批市场生存能力较强的业态，将加速在新区域布点或进驻，如：酒吧KTV、足浴按摩等。为适应未来澧县商业发展，我司认为将浦金国际广场项目打造成为区域内的特色、品牌商业显得尤为重要。三、项目商业总体形象定位澧县首席情景式街区商业集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的“一站式”商业中心四、商业结构和规划（一层：酒店：554.26平米；商业：3481.06平米）（负一层：商业：近8000平米）（二层：酒店：371.38平米；商业：4277.04平米）备注：（1）.项目商业由3层结构组成；（2）.1-2层商业主要有酒店、中小面积的临街和内街商铺组成；（3）.负一层商业由大面积商铺组成；（4）.项目配套有下沉式广场和住宅区可直达负一层的电梯。项目商业整体规划，即彰显大气，又凸显差异化优势！五、1-2层业态定位1.紧邻酒店两侧的商业，未来商业升值空间大，可引进市场生存能力较高的酒吧KTV(一层)、高档精品服饰（一层）、足浴按摩（二层）等中高档业态，作为酒店的休闲和娱乐性配套。2.商业主入口两侧铺面的商业价值最高，是整个项目商业的形象。因此，两层商业可引进KFC（或麦当劳）、综合性商场、特色餐饮等中高档业态作为1-2层商业的主力店，提升项目商业的整体市场形象。3.住宅两层底商，可引进银行、茶楼、咖啡厅等中高档业态作为住宅的生活性配套，增加未来业主的生活便利程度。4.项目商业中庭，可引进中西餐厅和婚纱影楼等业态，点缀项目整个商业，形成差异化优势。因此，1-2层招商的不同类型业态，应按不同经营类型整租，经营户自主经营、统一管理！六、负一层业态定位负一层区域规划三个区：网吧电玩、儿童精品、大卖场；网吧电玩区：连锁网吧、知名电玩室；儿童精品区：儿童服饰、玩具、文具；大卖场：知名超市和卖场。负一层招商时，严格控制同类型或相似类型业态的数量或规模，避免形成经营户之间的直接竞争！负一层所有经营户皆自主经营、统一管理。七、业态档次定位1.一二层：以中小精品业态为主，要求租户有一定的经营和管理经验；2.负一层：以中大型知名业态为主，引进知名超市和卖场，如：梅尼超市等，形成整个商业项目的核心，提升市场的知名度和美誉度，推进商业的招商进程，增强市场对项目商业的信心。备注：梅尼超市至创立12年以来，有着先进的经营理念和宗旨，在常德建立的首座4万平米集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、康体、服务为一体的一站式购物广场，使得梅尼品牌在常德拥有良好的市场知名度和品牌影响力。八、招商策略1.一二层商业以小铺面为主，建议“一对一招商”策略。备注：一对一招商优点：招商成本相对广告更低；能够根据市场推广计划灵活的安排招商区域；能够直接与客户面对面沟通，招商的主动性强；2.负一层商业以中大铺面为主，建议统一招商。尚诚在省拥有丰富的大客户资源，前期可作为项目的招商顾问，为项目引进知名且最具实力的主力店。备注：统一招商优点：针对性更强；后期招商灵活度更大。九、招商实施办法“一对一”招商：1.从其他开发商处获知：招商人员假扮“大客户”，向开发商电话了解相关的招商情况，询问有那哪些大的商家进驻，一般情况下，都能获得需要的信息。为避免“穿帮”，招商人员可以请同事帮忙，以不同用户的身份了解。这种寻找客户的方式在招商人员走访市场前就可以实施。2.网站获取：可以从行业性网站了解客户信息，最直接的办法是在搜索网站上直接输入搜索，往往也能找到一些客户信息。3.市场获取：通过各类市场获取客户信息是最简单最直接的一条途径，一般的市场都能找到。4.零售终端获取：在相关的零售点去了解从哪里批发产品，这也是非常容易获得客户信息的一条途径。统一招商：1.利用尚诚资源获取：通过尚诚广阔的社会资源和媒体资源，联系有意向且资金实力雄厚的投资客户，考察项目，整体招商负一层商业；2.利用开发商自有资源：开发商通过本地丰富的各类资源，如：人脉等，相关负责人亲自洽谈客户，推进负一层商业的招商；3.利用政府资源：线下多与政府相关部门联系，如：商务局等，获取有力客户资源信息，推进负一层商业的招商。十、招商政策1.加大商家的谈判工作，积极与各品牌经营商家直接联系招商，并提供相应的优惠措施；2.负一层商业：以大卖场区招商先行为主，业态面积、类型、名称确定以后，再招商其余三个区；3.一二层商业：不同片区，中小型知名业态招商先行为主，如：一层特色餐饮区，可以划分一定区域和面积的门面，用于知名餐饮业态的招商，如：麦当劳等。知名餐饮业态招商成功后，再确定其它招商业态的面积、位置和名称；4.加大招商推广力度，从平面、户外、网络、活动、印制资料等全面进行广告发布，配合招商进度；5.加大与政府相关部门的沟通力度，获取有效客户资源，推进政府对项目片区的炒作，加大市场的关注度；6.注重大型知名业态（负一层）的招商优惠，如：延长免租期，加大招商优惠的折扣等，力争成功引进，形成项目卖点，增加中小投资者对项目的信心。7.严格规划不同区域的业态数量和类型，同一类型和规模的业态尽量不安排在同一个区域。8．定期与业主或代表召开招商进展沟通会，及时传递信息，统一思想，展开讨论。十一、招商推广计划1.户外：主城区及项目周边重要干道设置户外广告牌、道旗等。2.报纸广告：选择常德民生报等报纸媒体，针对常德地区做广告宣传，吸引投资客3.活动与长沙主流房地产网站和澧县主流媒体建立合作关系，定期组织客户看铺和小众暖场活动。4.其它媒体：组织行销人员派发宣传单张，定期投放短信广告等十二、招商工作开始前，需开发商配合的工作1、进行招商工作的前提是统一运营、统一招商（1-2层、负一层主力店）、统一管理，首先需要开发商明确订立项目商业租赁协议订立的相关法律事宜。2、由于商业经营的前期有一个市场培育期。因此，我司建议给予商家前期进驻一定的招商优惠，特别是大型知名业态进驻项目的优惠，开发商将根据商家进驻的诚意度和实际情况制定相关优惠，例如：免租半年等，保障商户未来的持续经营，维持项目良好的知名度和美誉度，确保后续产品的招商和销售。3.注重招商策略的针对性，及时沟通信息，完善交流和处理应急事件的体制。因此，我司建议每两周定期召开我司和开发商的交流工作会议，并建立以我司为主导的工作单或联系函的交流体制。4.注重和政府相关部门的线下交流，获得有利的客户资源和一手政策信息。十三、本方案总结一、依据澧县城市规划及未来发展趋势判断，项目所在的澧县政务中心未来将成为区域发展前景及城市化水平，项目周边将成为澧县新的城市中心，浦金国际广场具备打造未来澧县新的商业代表基础。二、浦金国际广场商业将规划成澧县首席情景式、体验型街区商业，不仅仅满足于基本的购物、娱乐需求，而是带给客户全新的购物体验，成为澧县商业升级的代表，城市的一张亮丽名片。三、浦金国际广场将率先引进澧县新的高档商业业态，前期通过定向招商引进肯德鸡、高档酒吧、品牌服饰等主力店，以此吸纳其它商家，带旺区域人流。四、采取灵活的招商策略和有针对性的招商优惠，高效推进项目的招商进程，提升项目的口碑传播效应，增强项目和品牌的知名度和美誉度，确保招商成功。