浩佳物业装修培训课件

浩佳物业装修培训课件培训讲师：吴伟适用范围：浩佳物业所有员工课时：一小时时间：2013年3月19日浩佳物业装修培训课件2本课程授课提纲引言鉴于目前公司新进人员较多，对物业的装修监管人员素质也参差不齐的现状，受廖总的指派开设《物业装修管理人员培训》。目的是为了减少今后工作中因违规装修导致的隐患、纠纷。意在规范管理、完善监督、提升物业服务档次、增强法制及服务意识。装修对于房屋影响最大的两方面因素：一、是建造施工；二、是装修施工。浩佳物业装修培训课件3装修管理常见维修问题1.问：业主装修怎么办？2.问：办理装修需要哪些资料？3.问：装修为什么须备齐营业执照、资质证书？4.问：业主装修没找装饰公司怎么办？5.问：签定《住宅室内装饰装修管理协议》的作用是什么？6.问：业主更换外窗为什么要签承诺书？7.问：装修噪音控制为什么要签定协议？8.问：隐蔽工程为什么要验收，并让业主签字?浩佳物业装修培训课件4探讨内容一、物业装修管理中的人际关系二、物业装饰装修管理流程三、物业装饰装修管理内容四、物业装饰装修现场管理五、装修管理应注意的问题六、物业装饰、装修的巡查浩佳物业装修培训课件5七、问题回顾八、华桥凤凰·国际城相关表格的真写浩佳物业装修培训课件61、物业管理人员与业主的关系装修人与物业管理单位是一种平等的民事主体关系。依据协议对装修人进行监督管理，不同于政府的行政管理行为。双方的行为都受到协议的限制，都要对协议内容承担违约责任。住宅室内装饰装修管理是物业管理的基本内容和重要组成部分。从开工申报到竣工验收，物业管理始终贯穿于住宅装饰装修的各个环节中。需要明确指出的是，物业管理单位实施的不是行政管理，不具有行政处罚权。（一）装修管理中的人际关系浩佳物业装修培训课件72、住宅相邻的所有人或使用人之间的相邻关系住宅相邻关系从本质上是一方所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。装修人在装修前应将装修的时间、地点等予以明示。装修涉及到住宅共用部位、共用设施设备时，不得有损害他方利益的行为。《住宅室内装修管理办法》中对禁止及限制性行为的明确规定体现了对公众利益的维护，其他住宅所有人或使用人也要尊重装修人装修住宅的权利，不得随意干扰装修行为。浩佳物业装修培训课件8（二）物业装饰装修管理流程备齐资料物业装饰装修申报物业公司审核签定装饰装修管理协议办理装修相关手续、交纳费用施工俊工验收资料的准备由业主（或物业使用人）和施工队分别准备和提供。一般包括物业所有权证明、申请人身份证原件及复印件、装饰装修设计方案、装修施工单位资质、原有建筑、水电气等改动设计和相关审批、以及其他法规规定的相关内容。物业使用人对物业进行装饰装修时，还应当取得业主的书面同意。备齐资料用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表，确保各项申请明确无误.物业装饰装修申报物业管理单位应该在规定工作日（一般为3个工作日）内完成登记工作；超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。有下列行为之一的将不予登记，（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；物业公司审核•（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的；•（5）未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的；•（6）未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的；•（7）未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的；•（8）未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的；•（9）其他影响建筑结构和使用安全的行为。浩佳物业装修培训课件13•在物业装饰装修之前，物业管理单位和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》，约定物业装饰装修管理的相关事项，应当包括下列内容：•（1）装饰装修工程的实施内容；•（2）装饰装修工程的实施期限；•（3）允许施工的时间；•（4）废弃物的清运与处置；•（5）外立面设施及防盗窗的安装要求；•（6）禁止行为和注意事项；•（7）管理服务费用；•（8）违约责任；•（9）其他需要约定的事项。签定装饰装修管理协议浩佳物业装修培训课件14（1）业主按有关规定向物业管理单位（或指定方）缴纳装饰装修管理服务费；（2）装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证、出人证等；（3）装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。（4）除签定《住宅室内装饰装修管理协议》外还应签《装饰装修消防安全责任书》、《消防安全及防水浸责任书》、《雨棚安装承诺书》及其跟据项目情况所制况的相关协议。办理装修相关手续、交纳费用浩佳物业装修培训课件15•物业装饰装修施工期间，装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织施工。施工骏工验收物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收，验收合格后应签署书面意见。对验收不合格的，应提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。若发生歧义、无法统一意见或业主拒不接受情况的，应报请城市管理,由有关行政部门处理，并将检查记录存档。浩佳物业装修培训课件16装饰装修管理是一个系统工程，要真正达到科学管理、细致服务，不仅要严格遵守上述装饰装修管理流程，还要对装饰装修过程中的各个环节、涉及的各个方面进行全面的分析。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，加强现场检查，及时发现问题加以制止。一般而言，物业装饰装修管理包括以下内容。（三）物业装饰装修管理内容浩佳物业装修培训课件171、物业装饰装修范围和时间管理（1）一般装修时间（节假日除外）：作业时间：8：30～12：0014：00～18：00拆打时间：9：30～11：3014：30～17：30（2）特殊装修时间（指节假日休息时间）。原则上一般不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修。应视具体情况相应缩短装修时间。（3）装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。浩佳物业装修培训课件18•2、物业装饰装修管理的要求•为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查：•（1）有无变动建筑主体和承重结构。•（2）有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。•（3）有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。•（4）有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。•（5）有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。•（6）有无未经有关单位批准的下列行为：浩佳物业装修培训课件191）搭建建筑物、构筑物；2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；3）拆改供暖管道和设施；4）拆改燃气管道和设施；5）超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；6）改动卫生间、厨房间防水层的。同时，还应注意检查以下方面：1）施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等；2）有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等；浩佳物业装修培训课件203）楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等；4）是否符合物业装修公共及室外统一要求（如空调室外机的安装和排水的统—要求、阳台栏杆的统一要求等）；5）物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。浩佳物业装修培训课件213、物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理由装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。浩佳物业装修培训课件221）装修服务费装修服务费，配备电梯的按建筑面积不高于0.03元/平方米·天，未配备电梯的按不高于0.02元/平方米·天的标准收取；2）装修垃圾清运费委托物业服务机构清运的，按建筑面积不高于2元/平方米的标准收取。如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳；否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由物业管理单位代为清运。中心城区以外的其他区（市）县住宅装修服务费及装修垃圾清运费不得高于上述收费标准。浩佳物业装修培训课件23以上两项收费为成都市2012年12月11日编制，于2013年1月30日实施物业装饰装修管理的基本要求是：（1）装饰装修垃圾需袋装处理；（2）装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。浩佳物业装修培训课件244、装修现场管理（1）严把出入关，杜绝无序状态由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性、施工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因，在物业装饰装修期间，物业管理单位应严格物业区域出入口（包括电梯）的人员和材料管理。凡未佩带物业装饰装修施工标识的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止人内，保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。装饰装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从以下两个方面加强控制和管理：浩佳物业装修培训课件251）核对是否为审批同意的材料。2）核对是否符合相关规定。对于有特别要求的材料或设备（如电焊机），应按照规定办理相应手续；施工队须进行动火作业的，必须办理申报审批手续；进人物业区域的装饰装修材料、设备等，应符合物业装饰装修规定要求，否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料和设备的出入管理，杜绝不安全因素的出现。浩佳物业装修培训课件26装修材料进出规范表材料名称材质安装要求门窗吕合金颜色应与原窗相同护栏吕合金安装在室内钢筋不能有角钢、U型钢河沙、水泥及其它必须袋装入场砖空心砖不能多于200块凉衣杆不能安装在室外雨棚不能安装浩佳物业装修培训课件27图例违章安装违章安装浩佳物业装修培训课件28违章安装违章安装正确安装正确安装浩佳物业装修培训课件29[案例]物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）的施工人员在小区进行装修作业。经询问，其称未来得及办理相关手续。[案例分析]未办理相关手续进入物业区域施工的属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出人口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。浩佳物业装修培训课件30（2）加强巡视，防患于未然物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员的管理。浩佳物业装修培训课件31案例】巡视人员发现某高层顶楼有大量钢材堆放，经了解得知是某业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告知业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。【案例分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往会导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材在楼顶堆放，说明在建筑装饰材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。浩佳物业装修培训课件32（3）控制作业时间，维护业主合法权益物业装饰装修管理要特别注意装修施工（尤其是拆打）的作业时间，避免影响其他业主和物业使用人的正常生活工作秩序。另外，还应针对不同的物业类型，制定相应的管理规定，区别对待。【案例】某高层写字楼物业在国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。【案例分析】装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目在节假日不宜施工，相反，其合理的装修