江阴2014房地产市场分析

江阴2014房地产市场分析城市投资背景分析城市概况：江阴市属无锡下辖县级市，简称“澄”，曾多次蝉联全国百强县之首，是一座位于苏锡常金三角中心的滨江港口城市江阴全市江阴位于中国最具经济活力的长江三角洲的中部，是自上海溯江而上的第一座滨江港口城市。总面积987.53平方公里，其中陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里。2010年，江阴市辖6个街道：澄江街道、城东街道、夏港街道、申港街道、南闸街道、云亭街道；11个镇，65个社区、305个村委会。经济概况：2013年江阴GDP2690亿，人均GDP超过3万美元，接近中等发达国家水平，但近年经济增速下滑明显，不及昆山人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期2008年以前江阴连续蝉联全国百强县桂冠，2009年开始被昆山反超，经济增速明显放缓；人均GDP超过3万美元，接近中等发达国家水平，生活水平富足；经济结构：第二产业主导的工业城市正向高精尖的新型工业化转型升级，第三产业缓慢崛起，三产比重短期内无法超越二产江阴在约占全国“万分之一”的土地上，以“千分之一”的人口，拥有“百分之一”的上市企业，创造了二百五十分之一的国内生产总值。2012年，江阴有10家企业成为“中国企业500强”，列全国第7位。有36家上市公司。江阴上市公司名录江阴四环生物股份有限公司江苏霞客环保色纺股份有限公司江苏阳光股份有限公司凯诺科技股份有限公司江阴浚鑫科技有限公司申达集团江苏省建伟幕墙装饰工程有限瀚宇博德国际股份有限公司江阴华宏科技股份有限公司江阴周庄镇江苏江南水务股份有限公司南京中达江阴扬子江船业江苏永联集团东泰控股城市人口：常住人口162.4万，人口增长缓慢，其中高精尖技术人才需求越发旺盛，劳动密集型人口逐步减少，整个社会向橄榄型结构转型截止2012年，江阴市共有户籍人口121.3万，总户数36.99万。常住人口2012年为41.1万人。人口数的增加率在0.10%至0.35%之间变化江阴社会结构转型哑铃型橄榄型随着第二产业的快速转型升级，大量劳动密集型企业被逐步淘汰，取而代之的是智力密集型的研发创新型企业，对高精尖人才需求增加；大量人才的引进，快速增加中产阶层比重，人口结构由原来哑铃型向橄榄型转型；大量个体私营老板、金融创新人才、公务员等为主的中产社会消费：增速明显放缓，消费意愿明显减少，收入水平不断提升，居民消费支付能力提升社会消费品零售总额连年上涨，但增速明显放缓，居民消费意愿降低，越发趋于保守；随着收入水平的不断提高，居民用于消费型支出不断增加，居民实际支付实力增强，仍有巨大的消费潜力；城市背景小结房地产板块分析整体市场分区：市区有城东（包含敔山湾新城）、城南城西城北和城中五大片区，乡镇有临港、青阳霞客、长径祝塘和华士周庄四大板块城市发展与房地产布局城市发展与房地产布局城市发展与房地产布局城市发展与房地产布局城市发展与房地产布局城市发展与房地产布局城市发展与房地产布局城南板块房地产市场城南板块房地产市场房地产市场分析房地产风险指标之一----供求比首先短期风险应关注供求比（供求比=当期供应量/当期成交量）指标。一般来说，供求比在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供过于求，低于0.8为供不应求。房地产风险指标之一----供求比房地产风险指标之二----库存量中期风险关注住宅库存量及其消化周期。一般来说，消化周期在12个月左右较为平衡，高于18个月市场呈现供过于求，低于6个月则供不应求。房地产风险指标之二----库存量房地产风险指标之三----去化速度房地产风险指标之三----去化速度房地产风险指标之三----去化速度房地产风险指标之三----去化速度从江阴近3年半来的成交面积表现看，城区成交面积占总比重的59.02%，说明近3年半来江阴的住宅成交热点集中在城区中。59.02%40.98%城区镇区从江阴近2年半的成交金额来看，城区的成交金额高达237亿元，而镇区的成交金额仅为95亿元。从成交均价看，城区的成交均价达到了9813元/㎡，而镇区的成交均价仅为5300元/㎡。237.9295.129,8135,3000.0050.00100.00150.00200.00250.0002,0004,0006,0008,00010,00012,000城区镇区成交金额（亿元）成交均价（元）市区与乡镇：市区市场为主，成交占比过半，市区近两年成交均价9813元/㎡，镇区成交均价相差悬殊，仅为5300元/㎡重点楼盘分析2013楼盘销量T102014/8月销售T102014/9月销售T102014/10月销售T102014/11月销售T10