物业管理相关法律法规

物业管理相关法律法规培训序物业管理相关法律法规培训物业管理条例物业管理条例一、条例的发布与实施中华人民共和国国务院令第３７９号《物业管理条例》已经２００３年５月２８日国务院第９次常务会议通过，现予公布，自２００３年９月１日起施行。总理温家宝二〇〇三年六月八日物业管理相关法律法规培训物业管理条例二、条例结构条例共分为七大块：第一章总则第二章业主及业主大会第三章前期物业管理第四章物业管理服务第五章物业的使用与维护第六章法律责任第七章附则物业管理相关法律法规培训物业管理条例三、条例主要内容第一章总则纲领性条款，对所涉及的概念和原则作出规定：第一条明确条例实施的目的第二条明确“物业管理”的主体、主体间的关系、物业管理活动的内容第三条物业管理企业选聘原则和方式第四条国家对科技发展物业管理和服务的支持态度第五条规定了物业管理行政主管部门物业管理相关法律法规培训物业管理条例第二章业主及业主大会第六、七条一、明确业主的概念没有所有权的不是业主，只能称为使用人，即使是所有权人的父母或子女也不享有业主的权利。二、规定业主在物业管理活动中享有的权利和应履行的义务1、按物业服务合同约定，物业企业只提供公共服务，超出合同约定范围的服务属有偿服务。2、作为业主个体只有提议、建议权，没有决定权。3、业主行使的是共同管理权（物权法），是有限制的。4、义务必须履行，权利允许放弃。物业管理相关法律法规培训物业管理条例第八、九、十条业主大会的组成、成立、监管部门、投票权的确定办法等。一、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。二、一个物业管理区域成立一个业主大会三、特例：业主共同履行业主大会、业主委员会职责的条件：①只有一个业主或业主人数较少时（舟山市规定少于30户）②必须经全体业主一致同意四、首次业主大会投票权的确定最终要遵循首次业主大会讨论通过的《住宅小区业主大会议事规则》执行物业管理相关法律法规培训物业管理条例扩展内容：什么时候成立业主大会？1房屋出售并交付的建筑面积达到物业总建筑面积的60%以上；2首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积的30%的以上物业管理相关法律法规培训物业管理条例第十一条业主大会的职责第十二条一、业主大会会议的形式1、集体讨论2、书面征求意见二、双1/2原则1、持有1/2以上投票权的业主参加（可以委托他人）2、作出决定须经与会业主所持投票权1/2以上通过三、双2/3原则1、重大事项2、是全体业主的2/3物业管理相关法律法规培训物业管理条例第十三、十四条有关业主大会会议的规定1、业主大会会议的分类：定期会议、临时会议2、定期会议按议事规则规定召开3、经20%以上业主提议应该组织召开临时会议4、会议召开前15日通知全体业主5、告知相关居民委员会6、做好会议记录物业管理相关法律法规培训物业管理条例第十五、十六条关于业主委员会的规定1、业主委员会的职责业主委员会成员才是对小区物业管理实行管理、监督的人，但他们的工作受全体业主的监督。2、备案规定3、任职条件第十七、十八条关于业主公约（管理规约）、业主大会议事规则的规定物业管理相关法律法规培训物业管理条例第十九条对业主大会、业主委员会的制约一、依法履行职责二、与物业管理无关的决定是无法律效力的，与物业管理无关的活动是违法的第二十条业主大会、业主委员会职责以外应尽的义务1、物业管理区域内的社会治安2、配合、社区自治管理物业管理相关法律法规培训物业管理条例第三章前期物业管理第二十一条规定前期物业管理的时间第二十二、二十三条一、临时管理规约制定时间及临时管理规约的内容二、建设单位必须明示，物业买受人必须书面承诺物业管理相关法律法规培训物业管理条例第二十四条物业管理企业选聘原则1、房地产开发与物业管理相分离2、招投标方式：投标人少于3个，可采用协议方式3、物业管理企业有相应资质第二十五条物业买卖合同中应包含前期物业服务合同的约定第二十六条前期物业服务终止时间：1、前期物业服务合同约定终止时间2、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效物业管理相关法律法规培训物业管理条例第二十七条关于共用部位和共用设施设备所有权的规定与《物权法》相一致第二十八、二十九条关于物业承接验收的规定一、承接验收是必经的流程二、承接验收移交的资料属全体业主所有第三十条按总建筑面积的7‰配置物业管理用房第三十一条物业保修期限的起计日期：通过竣工验收考虑到滞销和滞后交付，从交付使用起计算物业管理相关法律法规培训物业管理条例第四章物业管理服务第三十二条对物业管理企业的规定：独立法人资格、相应资质第三十三条对物业管理人员的资格规定第三十四条防止多头管理，责任不清第三十五条关于物业服务合同一、书面形式二、合同内容物业管理相关法律法规培训物业管理条例第三十六条日常管理中要求的巡查、记录等，都是我们规避管理风险的依据，并不是做与不做，做好与做不好都无所谓。如：犯罪人员是越墙进入小区的，物业服务中心要提供依据，证明红外对射系统是正常使用的；如果设备是损坏的，要提供依据证明物业企业已尽到检查、上报、联系责任。怎么样算尽到了管理责任？有检查记录，有给开发商、维保单位的工作联系单和对方的签收、回复，或者有给业委会的报告和业委会的回复。物业管理相关法律法规培训物业管理条例第三十七、三十八、三十九条一、物业管理机构更迭时的接管验收理论上应该先由撤管的物业管理企业向业委会移交，再由业委会向接管的物业管理企业移交，两次移交分别进行接管验收，签移交清单。很多情况下，是由撤管物业企业、业委会、接管物业企业三方共同参与，减少中间环节。二、物业管理用房的所有权依法属于业主，但是只能用于与物业管理有关的用途。物业管理用房出租所得用于贴补物业管理费用，所以也属于“与物业管理有关”这一范畴。物业管理相关法律法规培训物业管理条例扩展内容：物业接管验收内容一、资料移交：1、物业原始资料（条例第29条第1款规定的资料）；2、物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料；3、业主资料；4、财务管理资料：属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电等抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录、其他需移交的各类凭证、表格、清单等、业主各类押金、停车费、应收款项等；物业管理相关法律法规培训物业管理条例5、合同协议；6、人事档案资料：指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考核记录等；7、其他需移交的资料。二、物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交：1、物业共用设施；2、物业共用设备；3、物业共用配套设施；4、物业管理用房；5、室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施；6、产权属全体业主所有的设备、工具、材料等。物业管理相关法律法规培训物业管理条例第四十条物业管理专项服务：高层的电梯维保、中央御城一期的保洁服务、弱电系统维修等等。第四十一、四十二、四十三条一、收费原则：合理、公开、费用与服务水平相适应二、物业管理费应在物业服务合同中约定三、物业管理费交纳人：业主、物业使用人（视租赁合同约定）、建设单位四、物业服务费监督机构：县级以上价格主管部门会同同级房地产行政主管部门物业管理相关法律法规培训物业管理条例扩展内容：价格管理相关文件发改价格[2003]1864号国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费管理办法》的通知发改价检[2004]1428号国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知发改价格[2007]2285号国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知舟价发[2009]129号舟山市物价局、舟山市城建委关于印发《舟山市物业服务收费管理办法》的通知舟价发[2009]130号《关于舟山市住宅小区物业服务、车辆停泊和车位服务收费标准的通知》物业管理相关法律法规培训物业管理条例第四十四、四十五条一、物业服务合同约定以外的服务：户内维修、家政服务二、“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用”，业主委托物业服务中心代付水、电、气、通讯、有线电视等费用时，不得向业主收取手续费；如果供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业企业代收费用，可与这些单位订立协议，向其收取一定费用。物业管理相关法律法规培训物业管理条例第四十六条对管理区域内违法、违规行为的处理：制止、报告第四十七条安全防范职责第四十八条对承租人所享受的权利的规定第四十九条物业管理投诉处理责任机构：县级以上房地产行政主管部门物业管理相关法律法规培训物业管理条例第五章物业的使用与维护第五十、五十一、五十二条一、任何个人或单位都不得擅自改变公共建筑和共用设施的用途。二、任何个人或单位都不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。三、专业单位因维修、养护管线和设施设备需要临时占用、挖掘道路、场地，应及时恢复原状。物业管理相关法律法规培训物业管理条例第五十三条物业管理企业在业主房屋装修中应尽的告知义务。第五十四条物业维修资金的所有权、用途的规定、管理。一、属业主所有二、必须是保修期满后的维修事项三、不是用于业主户专有部分的维修四、城建部与财政部是管控部门。物业管理相关法律法规培训物业管理条例第五十五条关于利用共用部位、共用设施设备进行经营的规定。一、不得擅自经营二、经营收益主要用于补充专项维修资金三、业主大会另有决定的按其决定处置经营收益第五十六条对物业安全隐患的维修养护责任的规定一、责任人维修养护，有关业主配合二、责任人不履行义务，由物业管理企业维修，责任人承担费用（前提是经业主大会同意）物业管理相关法律法规培训物业管理条例第六章法律责任第五十七条对违反招投标规定的处罚第五十八条对建设单位违反共用部位、共用设施设备所有权或使用权的处罚第五十九条对违反资料移交规定的处罚第六十条对违反资质管理规定的处罚物业管理相关法律法规培训物业管理条例第六十一条对物业管理企业违反从业人员职业资格规定的处罚第六十二条对物业管理企业违反委托管理限制规定的处罚第六十三条对挪用专项维修资金的处罚第六十四条对建设单位违反物业管理用房配置规定的处罚第六十五条对物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的处罚物业管理相关法律法规培训物业管理条例第六十六条对擅自改变公共建筑和共用设施、对擅自占用、挖掘物业管理区域内道路和场地、擅自利用共用部位、共用设施设备经营的处罚第六十七条对业主逾期不交纳物业服务费用的处理第六十八条对业主大会、业主委员会违法活动的处罚第六十九条对监管单位工作人员违规行为的处罚物业管理相关法律法规培训物业管理条例第七章附则第七十条规定条例实施的起始时间物业管理相关法律法规培训物业管理条例物权法（节选）物业管理相关法律法规培训物权法（节选）一、《物权法》的发布与实施中华人民共和国主席令第62号《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。中华人民共和国主席胡锦涛二〇〇七年三月十六日物业管理相关法律法规培训物权法（节选）专有部分的界定：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分判断标准：此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分，就房屋而言，此套房屋须以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开；就车位、摊位而言，此特定空间须以四条线为基础组成的立体空间与彼特定空间分开。（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；判断标准：主要是有独立的出入口，即通常所说的门与公共空间相通。物业管理相关法律法规培训物权法（节选）（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。判断标准：主要是看是否在登记相关的登记簿上有记载。“能够登记”，由于房屋登记制度不完善，有的地方对房屋之外部分不能进行登记，也应视作专有部分。即：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。物业管理相关法律法规培训物权法（节选）露台等构成专有部分的条件：1、符合经过规划部门批准的规划，如规划图、施工图等