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临沂城市房地产市场研究报告本报告是严格保密的。2商业秘密声明本文内包含的资料属于临沂世联怡高房地产经纪有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此根据合同规定以任何载体所体现的工作报告、图表的知识产权均属于乙方，甲方对此知识成果享有永久使用权。未经双方协商同意或司法机关强制，双方均不得以任何形式向任何第三方提供以上文件及其复制文本。本报告是严格保密的。3（一）临沂城市宏观概括（三）临沂各板块房地产发展情况（二）临沂市房地产发展总体情况目录contents（四）临沂别墅市场分析（五）临沂花园洋房市场分析（六）临沂专业市场分析（七）政策专题研究（八）开发建议本报告是严格保密的。4第一部分临沂城市宏观概括城市发展概括城市规划与建设城市宏观经济人口规模与家庭结构本报告是严格保密的。5一、城市发展概括本报告是严格保密的。6临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。南北最大长距228公里，东西最宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。地处联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈的重要战略位置上。东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。城市区位临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏交界处，是山东省人口最多、面积最大的市本报告是严格保密的。7城市定位省会城市群经济圈建设现代商贸物流城、历史文化名城、滨河生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市、鲁南制造业基地和区域性金融中心，打造在国内外具有影响力和竞争力的联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈、鲁南苏北制造业聚集区，加快建设富强美丽的“大临沂、新临沂”。现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市本报告是严格保密的。8战略机遇十二五时期，我市将以“一个中心城市、两个示范区”为重点，打造鲁南经济文化中心十二五时期，我市将以“一个中心城市、两个示范区”为重点，打造鲁南经济文化中心。一个中心城市即鲁南苏北区域性特大中心城市，两个示范区即“两型”社会建设改革示范区和欠发达地区县域经济率先发展示范区。全国商贸物流中心——“十二五”末，力争城区市场交易额突破2000亿元，地产品率超过50%，打造全国最大的现代专业市场集群和国际性商品集散中心。鲁南苏北先进制造业聚集区——构建以战略性新兴产业、装备制造业为主体的制造业产业体系，打造先进制造业集聚发展、主导产业优势突出、核心竞争力强的新型工业强市。全国文明生态城市——加快大水城建设，深入开展城乡环境综合整治，不断提高居民生活品质和幸福指数，建成生态环境优美、社会和谐文明、经济文化要素集聚、辐射能力强的宜居宜业现代化城市。全国优质农产品基地——做大做强沂蒙特色农产品品牌，打造安全高效、特色鲜明、在全国有较高知名度和影响力的优质农产品基地。本报告是严格保密的。9现辖兰山、罗庄、河东３区及郯城、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县，有250个乡镇办事处，9544个行政村。临沂市政府正积极创建临沂高新技术产业开发区、经济开发区和临港经济开发区。数据来源：临沂统计局兰山区罗庄区行政区域临沂市现辖三区九县，土地面积为17184.1平方公里沂南县平邑县河东区临沭县费县莒南县苍山县郯城县沂水县蒙阴县本报告是严格保密的。10北部临胶东半岛经济板块西部生态经济板块东部临港经济板块中心城市经济圈南部临长三角经济板块产业布局临沂未来五年将形成以中心城区为圆心、四板块辐射发展的布局西部生态经济板块：将充分发挥生态文化资源丰富的环境优势和毗邻省会城市经济圈的市场优势，大力发展新能源、新医药、新材料等新兴产业和文化旅游业、特色生态农业，重点发展食品、纺织、机械、化工、木业、建材等支柱产业集群。中部城市经济圈：以兰山、罗庄、河东三区和临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区为核心区，突出临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区的带动作用，积极吸纳费县、临沭、沂南、莒南、郯城相邻区域纳入中心城市经济圈。南部临长三角经济板块：十二五期间，将积极承接长三角地区产业转移，大力发展生态、绿色和有机农业，重点发展食品、化工、家电、纺织服装、矿业等特色产业，建设面向长三角地区的能源原材料基地、重要农产品生产基地和休闲旅游基地。东部临港经济板块：借近海临港的优势，将大力发展钢铁深加工、机械制造、现代化工、有色金属、食品加工、临港物流和红色生态旅游产业，着力打造精品钢铁深加工基地、临港物流贸易基地、高端装备制造业基地、有机肥料生产基地、现代化工工业基地、新能源产业基地。北部临胶东半岛经济板块：将积极对接胶东半岛高端产业聚集区，主动接受胶东半岛高端产业引领和辐射带动作用，重点发展食品、机械、电动车、新材料等先进制造业产业集群和生态农业、文化旅游服务业，加快建设优势突出、特色鲜明的高端产业体系，培育形成一批专业性和配套能力强的高端产业基地。本报告是严格保密的。11陆：境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。临沂是中国公路通车里程最长的地级市，高速公路通车里程全省第一；临沂长途汽车站，是亚州规模最大的汽车站，日发客车500多辆，居亚洲第一。空：临沂机场，总建面253.62公顷，年旅客吞吐量65万人次以上，每周180个班次，开辟北京、上海、广州、青岛的直飞航班。09年航空货邮量1163.4吨，客运量30.1万人次，分别增长59.4%和30.7%。海：临沂距日照港、连云港港口不足100公里。临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络。到2020年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心。对外交通临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络本报告是严格保密的。12目前临沂市区路网“三环、八纵、八横”的布局基本形成。—内环：由沂蒙路、解放路、东兴路、内环路围合而成；—中环：由蒙山大道、沂河路、北城新区青年路、东环路围合而成；—外环：东西南北四个方向的外环路围合而成。—八纵、八横：即由南北方向、东西方向各八条城市主干道组成的城市道路系统。交通现状临沂市对内路网形成“三环、八纵、八横”的格局本报告是严格保密的。13历史：临沂市古称琅琊郡、沂州府，其历史可上溯至2500多年前，为山东省历史文化名城。临沂有厚重的历史文化、丰富的文化资源。汉晋文化、红色文化与当代文化共存互依，书法文化、兵学文化、孝文化、商文化根深叶茂。人文：临沂是一代名相诸葛亮、书圣王羲之、书法家颜真卿、算圣刘洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故乡。他们灿若星辰，光照千秋，折射着沂蒙大地人杰地灵、钟灵毓秀的光辉。左宝贵王羲之诸葛亮刘洪曾子荀子天宇自然博物馆华东革命烈士陵园银雀山汉墓竹简博物馆蒙山龟蒙顶国际影视城王羲之故居历史人文临沂市为山东省历史文化名城，涌现出一大批享誉国内外的杰出人物本报告是严格保密的。14红色之都：临沂与井冈山、延安、西柏坡等红色之城一道被列为全国8个红色旅游重点城市。立足丰厚的红色旅游资源，临沂致力打造全国闻名的“红色之都”，并规划了以兰山区为核心的城市风光游，贯穿九县的沂蒙风情游以及地处沂水的特种旅游线路。绿色水城：千里沂河从临沂城中纵穿而过，正被打造成为临沂的蓝色中央公园。临沂市政府正规划把滨河景区建设成为在国际知名、在全国有影响，游览、休闲、娱乐、会务等功能最齐全，适合于不同阶层、不同品位的具有沂蒙山区特色，又有现代化服务理念的最具吸引力的旅游区。旅游资源临沂市依托沂蒙精神与滨水生态城建设，借助丰富的旅游资源，正着力打造“红色之都绿色水城”本报告是严格保密的。15临沂市地处山东省和江苏省交界处，受省内半岛蓝色经济区、省会城市经济圈的辐射影响，以及积极打造鲁南经济文化中心的机遇，这均为临沂提供了很大的发展空间；临沂市内外交通四通八达，产业布局定位清晰，可以有效指导和预测临沂房地产未来的发展方向；临沂市历史文化丰富，人文气息浓厚，旅游资源丰富，为临沂地产行业打造“依河而居”、“旅游居住”的特色产品提供了可能。小结临沂市城市发展空间较大，房产发展前景明朗本报告是严格保密的。16二、城市规划与建设本报告是严格保密的。17临沂城区直径不超过2公里的小城，东方红影院是这座古城的中心，城市发展缓慢，几无规划1984年前的市区只是一个由东方红广场为圆心、直径不超过两公里的“弹丸之地”。四座古老的城门圈定了当时的城区范围。当时的东门在现在的兰山路与沂州路交汇处东100米左右，东关煤球厂附近；西门在现在的兰山路西段，富民小区南西关煤球厂附近；南门在现在的沂州路与解放路交汇处附近；北门在现在的沂蒙路北段，惟一斋酱园门前。东方红影院、沂州路、“七女”商店、沂河老石桥成为老临沂人挥之不去的记忆。城市规划演变（1984年以前）本报告是严格保密的。18临沂老城适度向南发展，城市规模依旧较小，这期间临沂西郊批发市场诞生并有了较快发展1984年，随着临沂市(县级)的恢复，临沂批发市场的发育和城市经济体制改革的实施，临沂城市建设进入较快发展阶段。城市建设由满足居民社会基本需求转向提高城市环境质量、增强服务功能。位于解放路与沂蒙路交会处的临沂百货大楼一度成为上世纪80年代末最繁华的商业中心。而矗立于解放路上的钟楼大厦曾是上世纪90年代初临沂城的标志性建筑。城市规划演变（1984-1994）本报告是严格保密的。19城市建设步入稳步发展阶段，基础设施投资额增幅迅猛，但城市总体规划仍没有一个较为明晰的发展方向，完全照搬小城镇发展思路，城市发展陷入瓶颈1994年12月国务院正式批准临沂地区撤地建市，城市建设由此步入稳步发展阶段。污水处理厂、管道燃气、人民广场、城市主要道路等一大批城市重点项目相继建成。截至2002年，国贸大厦、交警指挥大厦、电信大楼、新华书店等数十座高楼大厦相继崛起。期间，全市城市基础设施累计完成投资28.63亿元，其中2002年完成投资5.44亿元，是1995年的4倍。城市规划演变（1994-2002）本报告是严格保密的。202003年临沂城市规划实现了质的飞跃，当年审议通过了《临沂市城市总体规划修编纲要》，确定了“一河五片、北上东进、组团发展”的规划布局，从此城市发展思路逐渐明晰，瓶颈得以突破2003年初，临沂市委、市政府提出建设“大临沂、新临沂”的宏伟目标，聘请两院院士吴良铺、周干峙，工程院院士邹德慈等一批国内规划名家，组织开展了临沂市城市空间发展战略研究、城市总体规划修编等一系列规划研究和编制工作，初步勾画出了“大临沂、新临沂”发展建设的美好蓝图。2003年，国家建设部专家组正式评审通过了《临沂市城市总体规划修编纲要》，认为该规划抓住了主要问题，体现了前瞻性、战略性和整体性、系统性，在全省、全国有一定的示范作用。兰山片南坊片河东片东南片罗庄片2005年南坊开发建设指挥部成立2006年涑河开发建设指挥部成立2011年7月西部新城开发建设指挥部成立2003年6月临沂经济开发区建立城市规划演变（2003年至今）本报告是严格保密的。21城市规划预测（2020年）老城区城市新核心北城新区半程为中心的北部新城汤头卫星城义堂为中心的西部新城西城新区高新区国家级经济开发区东城区罗庄区沿河发展，北上东进，兰山向西发展。近期主要向北发展，完善各组团功能，重点建设北城新区；远景城市继续向东、向北发展，同时发展东西、南北两翼的相公、义堂、傅庄、汤头和半程等重点卫星城镇相公卫星城飞机场傅庄卫星城北翼东翼西翼南翼本报告是严格保密的。22临沂市城市总体规划突出“现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城”的城市特色和“以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展”的空间布局。城市规划区范围为兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区关键词一：现代商贸城、滨水生态城、