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PRIVATE&CONFIDENTIAL江门蓬江区综合商业项目前期研究策划报告致：江门市国翔企业发展有限公司2011年1月12日•本次研究所依据的资料和信息都是准确和有效的。一旦研究依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致研究依据的变化：新的规划变动以及规划执行与预期之间的差异。新的政策法规。对房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。•我们提请报告使用者注意:本研究所涉及的信息和资料收集基于2010年11月-12月期间，具有时效性。本项目工作只限于提供针对性及详细的房地产顾问意见和建议，不包括任何法律、法规和政策议题。研究中所涉及的对发展趋势的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来发展可能性的预示性估计，而非确定的事实。预测的过程包含了许多敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果该报告仅为江门市国翔企业发展有限公司使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。免责声明项目定位思路项目定位商业市场研究问卷与访谈项目分析案例研究目录1234宏观经济分析商业市场分析问卷与访谈项目分析————50案例研究5项目定位6规划及运营建议7财务分析8商业市场研究12宏观经济分析商业市场分析通过对江门的宏观经济分析，了解江门在珠中江经济圈的地位，对本案的前景作初步的判断。通过对江门商业市场的分析，了解商业现状，判断本案可发展的业态及未来发展思路。区域经济地位区域产业区域交通城市经济城市规划重大项目发展趋势1宏观经济分析————5“广佛肇”经济圈“深莞惠”经济圈“珠中江”经济圈珠江中三地GDP合计为3,937亿元，占整个珠江三角洲9市GDP总额37,422亿的10.5%。三大经济圈中，珠中江的经济发展水平较低。珠中江三地，江门的GDP总量居第二位，但人均GDP位列最后。江门经济处于“珠中江”的下游水平区域地位3937.2914773.613379.19珠中江广佛肇深莞惠2009年三大经济圈GDP对比2009年珠中江GDP对比020040060080010001200140016001800珠海中山江门010000200003000040000500006000070000800002009年GDP2009年人均GDP资料来源：各市统计公布整理：DTZ戴德梁行指标\地区江门中山珠海常住人口（万人）420251.74149.12地方财政一般预算收入83.63110.4101.41城乡居民储蓄存款余额（亿元）1289.061242.83828.04城乡居民人均储蓄存款余额（元）306924937055528年末全市汽车保有量（万辆）23.6765.3322.31每百人汽车保有量（辆/百人）5.62615城镇化水平56.26%86.34%87.16%2009年珠中江经济指标对比江门与中山、珠海相比，城镇化水平最低。江门地方财政一般预算收入在珠中江中居末位，只有中山的75.8%，对比中山和珠海，江门市政府较“穷”。江门城乡居民储蓄存款余额与中山相约，但由于人口基数大，江门的人均储蓄存款余额大幅落后中山和珠海。江门年末汽车保有量均处于末位，每百人汽车保有量更是大幅落后中山和江门。江门居民的富裕程度和购买力不及中山和珠海。“珠中江”江门富裕程度最低江门人口基数大、城镇化水平尚低、人均购买力不及中山、珠海，未来随着城市化进程的推进，购买力将得到提升。富裕程度数据来源：各市统计公布根据珠中江三市城市规划合作协议，重大交通项目包括：港珠澳大桥、广珠铁路、江番高速、广东西部沿海铁路、广珠轨道交通、港珠澳大桥延长线接江珠高速、西部沿海高速等珠中江地区市际快速通道的规划衔接。交通规划对接，路网完善区域交通一体化工业化的带动下，珠三角发达城市的制造业的经营成本飙升，土地、产业和人才的发展接近饱和之际，产业链正在向土地资源便宜、劳动力便宜的地方转移。拥有丰富的土地和水资源、发达的路网、较低的人力成本和其他经营成本，使江门有力承接珠三角先进制造业的转移。江门与中山、珠海两市产业链跨行政区域延伸的势头越来越明显,江门成为中山，珠海产业的重要生产基地。未来港珠澳大桥落成后,制约珠三角西岸与港澳联系的交通一旦打开,珠三角先进制造业向西岸转移的速度将会加快。江门有力承接珠三角先进制造业转移产业转移•中山古镇的灯饰延伸到了江门的荷塘镇•珠海的精细化工业延伸到了新会区江门城市定位城市性质：珠江三角洲西部的中心城市之一；珠江三角洲向粤西沿海地区扩散的重要门户；五邑侨乡的政治、经济、文化中心，以现代制造业、商贸物流业和旅游业为主导的滨水城市。城市定位：根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》赋予江门“先进制造业重点发展区”的定位。江门定位为先进制造业重点发展区802.16921.011095.331280.591355.262240019600266003097332484020040060080010001200140016002005200620072008200905000100001500020000250003000035000江门GDP（亿元）人均GDP（元）江门总体经济概况经济发展稳定，保持增长2009年生产总值（GDP）1355.26亿元,，按可比价格计算，同比增长10.8%。人均地区生产总值32484元,，同比增长约10%。江门市整体经济向好，历年国民生产总值GDP保持稳步上升态势，年均增长率约10%。江门市近年GDP变化情况资料来源：江门市统计公布整理：DTZ戴德梁行重大建设项目重大建设项目的启动将改变江门经济发展模式，推动产业高级化和重型化。重大项目及其拉动的配套产业将创造大量就业机会，吸引大批高科技人才及专家，拉动区域消费市场增长。台山核电项目•总投资达502亿元，是目前世界上单机容量最大的核电机组。1号机组将于2013年12月投入运行。台山清洁能源（核电）装备产业园•预计园区前期投入20亿元，吸引直接投资400亿元。广东南车项目•项目年产值超过100亿元，引进相关配套企业产值达50亿元。09年江门规模以上工业增加值约700亿，南车项目约占江门工业产值的20%。重大建设项目有效拉动消费增长•摩托车之都、LED工业重镇是江门的主要产业特点:一是以大长江为代表的工业制造业，一是以LED产业为主线的电子信息产业链.•两大产业属于劳动密集型产业，从而形成的社会结构是椭圆形的，在这种产业结构下，顶尖收入阶层和低收入阶层都相对较少，中等收入阶层是城市的主要构成部分，亦是商业经营的主要消费群。广州、深圳佛山、中山、东莞江门、惠州高收入中收入低收入高收入中收入低收入高收入中收入低收入以工薪阶层为代表的江门的主力消费群江门存在少量灯饰、卫浴产业老板的高收入阶层江门城市判断2商业市场分析————11商圈概述业态布局租售分析竞争项目北郊商圈港口路商圈胜利路商圈级别：市级（五邑地区）核心商圈：迎宾路档次：高档、中档经营特点：商业项目体量较大、业态种类较多。针对中高端消费群体。以大型购物中心为主。级别：市级（五邑地区）核心商圈：胜利路、常安路档次：中档、低档经营特点：消费水平较低；辐射整个五邑地区、人流量大。以步行街及百货为主级别：市级（江门市区）核心商圈：港口路、东华路档次：中档、中高档经营特点：消费水平大众化、商业氛围一般。主要业态为日用品及服装江门真正意义上的商圈主要有三个，分别是北郊商圈、港口路商圈和胜利路商圈。江门市区已形成三大商圈商圈分布商圈北郊商圈港口路商圈胜利路商圈商圈特征消费档次最高的商圈传统商圈最大的传统的、综合性商圈商业项目益华百货、益华购物广场，新之城、卜蜂莲花新一佳超市、优越美莎、东湖百货、泰富城地王广场、五邑美食购物广场、金蓝海商城、象溪商城、人人乐商业规模（主要商业项目）14.7万㎡5.5万㎡7.8万㎡首层租金水平200-350元/㎡150-200元/㎡200-350档次中高档中档中低档业态中高档百货+大型超市+大型购物中心中档百货+社区型超市专卖店+市区购物中心品牌国内一线国内二线缺乏档次品牌辐射能力五邑地区江门市五邑地区商业环境商业档次最高，自驾车高消费人群集中商业分散，档次中等，商业气氛一般交通拥挤、人流量大，年轻人居多北郊商圈规模最大，档次最高，胜利路商圈是城市传统旧商业区，港口路商圈商业氛围一般商圈简介指标北郊商圈港口路商圈胜利路商圈已建成可营业面积15.687.9已营业面积14.75.56.8空臵面积02.541.1总可营业面积15.6819.9交通容量容量较大基本饱和饱和发展空间空间较大发展改造成本高发展改造成本高商圈形象高档、综合性零散、缺乏主题低档、传统商圈单位：万㎡胜利路商圈是传统商圈，商业扎堆效应明显；商圈功能基本成型，发展空间有限，商业改造升级成本较高，存在交通拥堵、停车位不足等问题，未来扩张功能受限。北郊商圈位于城市向北发展的发展轴上，商业模式较新，形象较好，周边富裕阶层人口的支撑，交通畅达，停车位充裕，发展空间较大，商业氛围日渐浓厚，规模逐渐成形，辐射能力逐步增强。港口路商圈有一定的商业氛围积淀，但商业稍为分散，聚集效应不强，存在一定的空臵率，而且受交通拥堵、停车位不足影响，区域形象不佳，发展空间受限。传统商圈功能升级受制，新商圈发展潜力较大商圈简介楼层益华百货优越美莎百货地王广场益华购物广场新之城泰富城人人乐中环广场-1F——服饰、潮流精品、美容美发超市————1F手表、服饰、珠宝、鞋、化妆品电器、餐饮、珠宝金饰、鞋类、手表、化妆品、男装、皮具品牌店、皮鞋皮具、、珠宝首饰、化妆品服饰、眼镜、饰品、珠宝首饰、化妆品、手表、皮具钟表、眼镜、童装、特色美食、男女服饰、美容美发、皮具、内衣服装、内衣、化妆品、鞋、皮具、特色餐饮珠宝金行、服装、内衣、化妆品、皮具包箱、鞋、家居用品快餐、服饰、皮具包箱、超市、2F服饰、床上用品、内衣、皮具女装、餐饮服饰、超市、西餐厅、休闲服饰、内衣服饰、餐饮、费容美发超市超市、内衣、西餐厅、美容美甲、饰品超市餐厅、游戏机室3F酒楼（由酒店管理）服饰、内衣、童装、床上用品、儿童活动区楼特色餐饮、电玩城、数码产品、美容美发、动漫产品、水晶饰品电器家电、儿童游乐、床上用品、服饰酒楼、游乐园、桌球室、童装、玩具、床上用品—酒楼、夜总会4F电影院（由酒店管理）—电影院、KTV家居用品家私——沐足、KTV、网吧5FKTV（由酒店管理）———电影———6F—KTV、餐饮江门商场负一层基本以停车场为主，只有少量商场布臵了超市和商业。1F-2F是商场主要利润来源，主要布臵营业水平高，租值能力强的业态。3F以上主要布臵运动、休闲、娱乐、文化、餐饮等功能，租值承受能力相对低，主要用于丰富商场功能.业态主要集中在1F-4F，高于五楼层对消费者的吸引力不足商场业态江门商场租金注：部分商场按扣点折算，具体扣点根据业态而定，主要在16%-23%之间。所属商圈北郊商圈胜利路商圈港口路商圈其他楼层益华百货益华购物广场新之城地王广场金蓝海商业广场优越美莎百货泰富城中环广场人人乐-1F/-/100-200约40-80////1F扣点270-350约80-100200-350150-180扣点扣点扣点扣点2F扣点180-250约40-50约100-160120-160扣点扣点约20-40约20-303F约40-60-约15-30约50-100约20-40扣点扣点/4F约30-50约50-30约10-20约30-50约20-40//5F//约10-15/约15-30//备注管理费含在扣点内。3楼以上商铺属于逸豪酒店管理餐饮娱乐类商铺散租，购物类商铺扣点，管理费含在租金内前期进场商家2010年4月前5折租金优惠；管理费25元/平方没有保底纯扣点胜利路商圈租金水平较高；而就单个商场来看，租金最高的是益华购物广场。注意：按建筑面积计算商场租金分析街道/租金一线商铺二线商铺三线商铺顶手费常安路300-450元/㎡180-300元/㎡50-100元/㎡东华路180-250元/㎡80-