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（細則）前情提要：经过第一次提报商讨，中原与各位开发商领导达成目标共识：1、产品定位——静安·菁英国际御所，服务式公寓。2、客户定位——他们还是以上海市投资客户为主，港澳、外籍客户及上海江浙客户为辅。根据领导提议，本案将对上次报告的竞品分析、补强建议、营销策略做更为细化的方案，以完成今年年底3个亿的销售目标。5个月，完成3个亿的目标本案目前面临以下问题：Q1：价格价值Q2：如果超越最热销竞品楼盘，本案有机会完成目标么？Q3：老盘新买，如何包装？品质价格销售策略中原优势推广包装CONTENT市场竞品观察产品补强建议营销执行1234销售保障5服务建议市场竞品观察1上海市中心酒店式公寓整体成交解读受供应量影响，目前市中心酒店式公寓目前月均成交10-30套左右，单价通常在33000-42000元/㎡之间。但高端产品或高性价比产品入市仍能引爆市场。二十一世纪大厦新开盘、当月成交81套，均价103，000。占当月成交的8成。中海万锦城27600开盘，当月成交52套；海伦国际27200开盘，当月成交64套。时间成交套数（套）成交面积（万方）成交均价(元/㎡)2007年1121369.4138842008年688341.7156482009年1283174.1129412010年864751.7149932011年1027360.716621上海酒店式公寓历年去化状况注：以上统计为上海市0-100㎡办公产权房成交信息数据来源：佑威机构近5年上海市酒店式公寓产品去化相对平稳，年去化量保持在50-70万/年，年均去化套数在10000套/年左右；近年全市酒店式公寓成交均价呈缓慢上升趋势。上海市中心酒店式公寓整体成交解读2006年项目名称区域环线售价（元/㎡）金沙丽晶苑嘉定中外环9632凤阳路601号酒店式公寓静安内环内17788嘉和美舍虹口内环内11950金隆大厦浦东内环内22565鼎天商务公寓长宁内中环16153碧海现代苑浦东中外环8802盛第大厦浦东内环内10408宝华现代城闸北内中环17247海泰时代大厦虹口内环内22435宏南投资大厦浦东中外环98912007年项目名称区域环线售价（元/㎡）碧海现代苑浦东中外环9176上海兴力达国际广场普陀中外环11000嘉和国际大厦虹口内环内14511绿地科技岛闵行外郊环19602安亭俱乐部一条街D地块嘉定外郊环5841嘉汇国际广场徐汇内环内24537禹洲国际大厦浦东中外环13734中惠广场浦东中外环11264金桥中环大厦浦东中外环11088中环滨江大厦浦东中外环156252008年项目名称区域环线售价（元/㎡）徐汇御苑徐汇内环内18029禹洲金桥国际大厦浦东中外环17959上海九久青年城二期松江外郊环12050嘉正国际大厦嘉定外郊环9247绿地东海岸国际广场浦东外郊环20912奉贤绿地翡翠国际广场奉贤外郊环10297上海九久青年城一期松江外郊环14149绿地时代商务园奉贤外郊环14765松云水苑松江外郊环7389长风2号（西）地块普陀中外环2378712345678910上海市中心酒店式公寓整体成交解读2009年项目名称区域环线售价（元/㎡）上海周浦万达广场南汇外郊环11250禹洲燕海国际大厦浦东外郊环15953绿地峰汇商务广场南汇外郊环9298上海九久青年城二期松江外郊环10616珠江假日广场松江外郊环7535三湘商业广场松江外郊环17621上海泗泾五金城松江外郊环6583安亭镇泽普路577号嘉定外郊环12121绿地丰翔新城宝山外郊环8273旭辉世纪商务广场普陀内中环215082010年项目名称区域环线售价（元/㎡）上海江桥万达广场嘉定外郊环13904绿地丰翔新城宝山外郊环9462福产财富广场嘉定外郊环12376金山国际贸易城金山郊环外5235沪东财富国际广场杨浦内中环22618明泉银七星国际大厦闵行外郊环25821绿地望海新都奉贤外郊环11120安信生活广场松江外郊环10538北苑大厦闸北内环内24518绿地宝山商务广场宝山外郊环146552011年项目名称区域环线售价（元/㎡）上海江桥万达广场嘉定外郊环15261绿地宝山商务广场宝山外郊环14710金山国际贸易城金山郊环外4206金桥智富大厦浦东中外环21363绿地丰翔新城宝山外郊环11742上海国际礼品城松江外郊环10611新城金郡园嘉定外郊环14882绿地北郊商业广场宝山外郊环13916明泉银七星国际大厦闵行外郊环25122风尚天地广场宝山中外环1888012345678910上海市中心酒店式公寓整体成交解读2006、2007年热销项目集中在内环、中环区域2008年之后热销项目均集中在外环外、郊环区域从以上变化趋势可看出，基于上海房价的不断攀升，购买酒店式公寓的客户虽然在选择的区域出现明显的偏移，但恰恰是这一点，却鲜明地传递出一个最重要的信息：投资客户最看重的始终是产品的投资回报率以及首付的金额。上海市中心酒店式公寓整体成交解读酒店式公寓新增供应量较少，成交房源以老项目存量为主。成交均价受成交结构性影响，波折较大。（2011年9月份价格异动，主要是位于陆家嘴板块内的“二十一世纪中心”，以102955元/平米的价格，内部集中成交，当日去化81套，从而拉高了当月全市均价。）上海市中心酒店式公寓整体成交解读排名项目名称环线板块面积（㎡）套数均价（元/㎡）最低总价（元）最高总价（元）1上海江桥万达广场外郊环嘉定江桥446867631527857360614839842绿地宝山商务广场外郊环宝山顾村287995351471946695011255403金山国际贸易城郊环外金山新城2406825741691871039370344金桥智富大厦中外环浦东金桥222594581662660169417975325绿地丰翔新城外郊环宝山大场2173238777994352228865366上海国际礼品城外郊环松江泗泾204734121056737984110699607新城金郡园外郊环嘉定主城区196413091483757351811460038绿地北郊商业广场外郊环宝山顾村195943781395040911811879579名泉银七星国际大厦外郊环闵行七宝1839629825211188524303061310风尚天地广场中外环宝山张庙179153121883773719118273682011年全市酒店式公寓成交TOP10全市酒店式公寓去化较好的项目集中在外环以外，年去化量可达300-750套/年，成交主力总价段集中在50-150万。排名项目名称环线板块面积（㎡）套数均价（元/㎡）最低总价（元）最高总价（元）1海伦国际大厦内环内虹口四川北路100888928422214990227500082中海万锦城内环内闸北不夜城45426827713114814228848943华丽家族汇景天地内环内卢湾打浦桥33724642197257787945679894海怡大厦内环内黄浦人民广场24882432367212100751623685CITY155内环内普陀长寿2301423344798578824198646日月光中心内环内卢湾打浦桥20604757479338297544340207锦绿新城二期内环内普陀武宁20282249994465614989508鸿旭豪宅内环内虹口北外滩1768393018994997424900089嘉杰国际广场内环内虹口四川北路142416276192223966257997510北苑大厦内环内闸北不夜城135318255119362073000016内环内去化较好的酒店式公寓年成交量在40-90套/年，去化主力总价段集中在200-400万。2011年全市酒店式公寓成交TOP10项目名称区域开盘时间入住时间建筑面积（㎡）容积率主力面积（㎡）成交价格（元/㎡）2011年至今成交套数海伦国际大厦虹口2011-10-28--187453.679-1502720789中海万锦城闸北2008-11-232012年年底407293.046-822766068华丽家族汇景天地徐汇2010-6-252011-12-311354604.160-1004299246日月光中心徐汇2011-1-92012-5-30361344.0160-1205717147源达大厦虹口2004-10-312012-12-3172422--36-713316645海珀旭辉徐汇2011-8-182014-011713822.369、915241342011年全市酒店式公寓成交2大服务6大产品补强建议低开高走合理定价精准推广3大中原优势硬件服务营销销售保障产品补强建议2项目名称建筑立面大堂楼梯过道样板间日月光中心本案市场上单价6万产品展示上与本案进行PK竞品比较项目名称建筑立面大堂楼梯过道样板间骏豪国际（二手房）本案市场上单价4.5万产品展示上与本案进行PK竞品比较①售楼处②公寓大堂③楼梯间④公共走道⑤样板间⑥会所补强建议精英行政公寓的3大价值标准1.真正酒店公共共享空间标准2.国际顶级精装配置标准3.真正酒店式服务标准售楼处•高档品味的装修，基于大堂整体格局难以改变，建议大堂装修主要调整壁灯、窗帘等，并增加一定的花卉小品以增强大堂的温馨感。•营销中心保持舒缓的音乐声.•吧台邀请专业的品牌咖啡店或名牌甜品店现场服务那个小中.•让客户进入营销中心就能闻到浓浓的咖啡味。公寓大堂入口1.大堂入口处植被过于稀薄，建议打造五重密林，移植珍贵树种2.也可修造喷泉3.建立昭示性精神堡垒4、红毯5、导示牌6、伞蓬公寓大堂1.设置大堂经理，并对客户进行登记，引导等服务2、大堂小品，提升艺术性公寓大堂璀璨吊灯，挂画，花饰，艺术品增加软装楼梯间公共走道•过道上建议增加一定的艺术品装饰，粉刷上多采用亮色系，以降低原本过道内的黑暗压抑感。•可以中规中矩，提升档次•也可以是概念性的放置艺术品样板间精装修建议：名师战略力邀请著名设计师为公寓产品的精装修及会所室内空间设计。名师设计具有很高的市场号召力，亦可作为炒作话题。畏研吾（KENJOKUMA）、坂茂（SHAJERUBAN）均为现代简约风格的代表人物，充分体现出项目世界级产品的高度。样板间（璀璨吊灯、花饰，银器，挂画，杂志，水果、珠宝等）样板间太过冷淡，没人气。热烈、雍容、奢侈会所建议顶级会所,品位服务奢华1000m2(五大功能空间)200m2酒吧180m2博彩室160m2SPA馆160m2雪茄酒吧300m2健身房•高端服务品质,休闲引领生活.服务式会所与公寓整体形象定位相相得益彰,尽显尊贵.•舒适的个性化装潢,给精于工作的精英们完美的生活照顾.•千米面积,容六大功能空间.多种智能化体验,静谧而又激扬的商务会谈.•软硬件装潢与格调极具附加价值,彰显会所高端奢华韵味.•商业精英的智慧在生活上依然完美体现.赢在工作,趣在生活,在生活中兼容工作,在工作中游乐生活.服务式公寓精英聚会所堂皇,气派,尽收眼底……功能布局建议---酒吧功能布局建议---大堂电梯“黄金式”电梯畅谈与品位…功能布局建议---雪茄酒吧法国顶级酒柜英国雪茄储藏功能布局建议---雪茄酒吧1.参照拉斯维加斯的一些知名酒店，引进顶级SPA沙龙。2.顾客可选择疗养和治疗方法，包括水按摩、印度头部按摩和泰国瑜伽按摩等。3.提供全套的男女共用的健身器材，包括重量型器材、轻量型心血管疾病患者器材，并随时有健壮的教练和水浴服务人员指导。4.还提供私人一对一训练服务时段。享受全套的美容服务包括美甲、护发理疗和个人化妆服务。功能布局建议---顶级SPA沙龙生命在于运动,健康生活…功能布局建议---健身房为迎合客户的需求，棋牌室可布置成不同风格、不同功能的空间。如扑克室、麻将室等。并可参考拉斯维加斯，特设VIP博彩室。提供桌边就餐、免费饮料服务、空中音乐系统等。这里是……风月场名利场角斗场功能布局建议---棋牌室服务建议32大服务1、建议引进雅士格国际酒店式服务运营商打造专为顶级管理层与业内领袖而设的超凡尊贵的服务公寓。2、提供包租服务，提升物业投资价值较高投资回报有利于产品顺利