深圳市宝安区物业管理实施办法

深圳市宝安区物业管理实施办法第一章总则第一条为了规范物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）、街道办事处（以下简称街道办）、社区工作站或社区居民委员会（以下简称工作站、居委会）及其他行政部门对物业管理活动指导、监督过程中的分工、协调和配合，明确业主、物业建设单位、物业管理企业的权利和义务，根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等相关法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定，结合宝安区实际情况，制定本办法。第二条本办法适用于宝安区行政区域范围内的物业管理。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条区主管部门依法对全区物业管理负责管理、指导和监督。街道办物业管理部门，接受区主管部门的业务指导，依法对本辖区范围内的物业管理活动实施指导、监督和管理。工作站、居委会负责辖区内物业管理的协调、监督和指导。街道办、工作站、居委会应分别确定一名负责人分管物业管理工作。街道办、工作站或居委会应分别将物业管理工作纳入年度考核体系。物业管理区域内，可以建立由区主管部门、区维稳办、街道办、工作站、居委会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办负责召集主持,并做好会议记录的整理保管工作。联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。第四条物业管理企业可以依法成立行业协会。主管部门指导、监督行业协会的工作。第五条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有的权利和承担的义务，按《物业管理条例》的规定及物业服务合同的约定来确定。第二章业主大会及其业主委员会第一节首次业主大会会议的筹备与召开第六条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主人数少于五名且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第七条物业管理区域的物业已交付给业主的使用面积达到百分之五十以上，或者自第一个业主入伙之日起满两年的，物业建设单位、物业管理企业应当在上述条件成就后60日内书面告知区主管部门和物业所在地的街道办物业管理部门。辖区居委会应当了解、掌握物业管理区域业主入住情况，督促物业建设单位、物业管理企业履行前款规定的告知义务。业主可以将本条第一款规定的已成就的条件书面告知区主管部门和物业所在地的街道办物业管理部门。街道办有权要求物业开发建设单位限期提供符合规定的物业管理区域划分确定的有关物业开发建设资料。建设单位在限定的期限内不提供的，街道办有权向有关部门调取有关的物业开发建设资料，相关部门应予配合。街道办根据建设单位或自行调取的物业开发建设资料提出物业管理区域划分的初步意见后，报送区主管部门，由区主管部门确定物业管理区域。第八条街道办物业管理部门应当在收到本办法第七条规定的告知后14日内，会同辖区工作站或居委会组织建设单位和业主代表成立首次业主大会筹备组（下称筹备组），筹备组的组成按《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《导则》）第十四条规定执行。筹备组决定事项时采取少数服从多数的原则。筹备组决定的事项不得违反法律、法规、规章的规定。筹备组组成人员应当在筹备组成立3日内在物业管理区域内通告。第九条筹备组的职责是：（一）自成立之日起15日内拟定《业主公约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）。（二）确定业主委员会委员人数及其候选人产生办法。业主委员会的人数为5-17人的单数组成，具体人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。（三）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作。（四）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。（五）根据物业管理区域的实际情况，在业主中推选选票、表决票的发放人、唱票人、验票人、记票人和监票人。（六）做好召开业主大会会议的公告、公示和其他准备工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。第十条筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的居委会、工作站、街道办、区主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主在召开首次业主大会、定期业主大会（包括临时业主大会）的投票权数的计算方法为：各类房屋按建筑面积每一平方米为1票；不足一平方米的，按四舍五入方法计票。第十一条业主委员会委员候选人产生的方式包括：（一）10名以上业主一次性联名推荐一名候选人;业主联名推荐候选人应当采用书面方式，并在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。单个物业所有权人享有一次推荐的权利。单个物业登记两个以上所有权人的，应当自行确定一名推荐人。筹备组认为有必要，可对推荐人的真实性进行核实。（二）筹备组推荐。第十二条业主委员会实行差额选举，差额比例不得少于20%。第十三条筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主委员会选举证。选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。第十四条业主委员会委员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定的组织能力；（六）具有必要的工作时间。筹备组应当依照本条上述规定对业主委员会委员候选人的资格进行审查，对不符合当选业主委员会委员条件的，予以取消并说明原因。第十五条在规定的期限内，筹备组和业主推荐的候选人达不到预定人数的，筹备组可书面请求工作站或居委会推荐。因本条第一款规定的原因及其他客观原因不能按本办法第十条规定的期限召开业主大会会议的，应当相应顺延，并在小区内公告。第十六条业主委员会委员候选人简历表、业主大会会议议程在物业小区内公示7日。业主对公示内容有异议的，应当在公示期间内书面署名向筹备组提出，筹备组应当在5日内予以答复。第十七条筹备组应于业主大会会议召开前15日通知全体业主，除在物业小区公告栏或其他显著位置公告外，还应根据不同情况采取下列通知方式：（一）面交书面通知或将书面通知留置在业主物业信箱内；（二）以业主最后在业主名册登记的通信地址邮寄给业主；（三）出租房屋较多的物业小区，应在不小于深圳市范围内发行的报纸登报告知。通知应载明会议的内容、形式、时间、地点、业主委员会候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。第十八条筹备组应于业主大会会议召开前15日，把会议召开的时间、地点、内容、书面报告街道办物业管理部门和辖区工作站、居委会。第十九条举行业主大会会议可以采取集体讨论或书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。第二十条业主大会采取书面征求意见形式进行表决的，筹备组应当自业主委员会委员候选人简历公示期满3日内，采取定点、定时和上门方式派发选票，并作好签收工作。第二十一条根据预定的回收时间，筹备组及其工作人员应定点、定时或上门回收选票和表决票，回收时核对业主身份并做好已投票业主的登记、统计工作。在预定回收选票、表决票的时间内，若与会总票权数未达到法定业主大会总票权数，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员采取有效措施催收选票、表决票，直至达到法定票权数。第二十二条业主应按时出席业主大会会议和投票。业主为法人的，由其法定代表人出席和投票，业主为无完全民事行为能力人的，由其法定代理人出席和投票。业主不能亲自出席业主大会会议和投票的，可以以书面形式委托代理人出席和投票。第二十三条投票人的身份被确认后，应将票投入投票箱中，投票结束，筹备组到场主持并邀请业主开箱验票。辖区街道办或工作站、居委会应现场指导监督。唱票人、验票人、记票人、监票人应各司其职，做好票的分类、汇总和统计工作。根据汇总、统计结果，由筹备组当场宣布选举和表决结果。第二十四条业主委员会委员选举以候选人得票多少排序，按预定委员人数以得票多少顺序依次当选首届业主委员会委员，产生业主委员会。如果末位两人以上得票相同，按业主大会议事规则的相关规定办理。第二十五条筹备组应当自业主委员会选举产生之日起30日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会推选产生业主委员会主任、副主任。首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。第二节业主大会会议第二十六条业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第二十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规、业主公约和业主大会议事规则的规定召集，每年至少召开一次。经持有20%以上投票权的业主提议召开业主大会临时会议，业主委员会应当在业主公约、业主大会议事规则规定的期限内召集，没有规定的，自接到提议之日起30日内组织召集。提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称、投票权数。业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主提议无效。对违反本条第二款规定的，在接到投诉后，区主管部门可以责令业主委员会限期召集，逾期仍不召集的，由所在地工作站或居委会组织召集。第三节业主委员会第二十八条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）组织业主委员会的换届选举；（三）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（六）配合政府各部门、工作站、社区居委会做好本物业管理区域内的社区管理工作。（七）业主大会赋予的其他职责。第二十九条业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向区主管部门备案。备案时应提交以下材料：（一）业主委员会备案登记表；（二）业主公约；（三）业主大会议事规则；（四）选举和表决结果统计表；（五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。区主管部门应当在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办、工作站、居委会、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。本条第一款备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况向区主管部门备案。业主大会通过的选聘、解聘物业管理企业的决定，专项维修基金使用，续筹方案等情况，应在通过30日内书面告知区主管部门。第三十条业主委员会应按有关规定的要求刻制业主大会、业主委员会印章，并报区主管部门备案。业主大会、业主委员会印章由执行秘书或指定专人负责管理，并按国家有关规定和业主大会议事规则的规定使用。第三十一条业主委员会应当建立档案管理制度。下列文件资料应当归档保管：（一）各类会议的记录、纪要；（二）业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料；（三）各届业主委员会产生、登记的材料；（四）业主名册；（五）物业服务合同；（六）有关法律、法规、规章、主管部门对物业管理区域内问题的决定、意见、工作站或居委会的建议等文件；（七）业务往来文件；（八）维修基金收支情况明细表；（九）业主和使用人的书面意见、建议。（十）其他书面和实物资料。第三十二条业主委员会应根据业主大会议事规则的规定定期召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任负责召集，主任因故不能召集会议的，由副主任主持召集。经三分之一以上业主委员会委员提议或业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会召开会议必须有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员半数以上同意，业主委员会会议投票时每名委员拥有一票表决权。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。业主委员会委员不得委托他人出席业主