搜索
国外老年住宅市场「老人住宅」的定義主要強調老人住宅的特殊產品定位，在設計規劃時須考慮老人的特殊需求，如老人的休閒娛樂、居住安全、醫療保險、交通便利、照顧安養、勞力運用、教育問題……等功能国际慈善机构（HTA）1986年制定了老年人居住建筑的分类标准A类：非老年专用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他们有生活自理能力，因而可独立生活在自己的寓所中。B类：可供富有活力，生活基本自理，仅需要某种程度监护和少许帮助的健康老人居住的住宅。C类：专为健康而富有活力的老人建造的住所，附有帮助老人基本独立生活的设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。D类：专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要医院护理，但可能偶然需要个人生活的帮助和照料，提供监护和膳食供应。E类：专为体力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能需要某些个人生活的监护和照料。公用设施同A类，但可按需另增护理人员。F类：专为体力和智力都衰退，并需要个人监护的老人所设。入住者中很多人生活不能自理，因而住所不可能是独立的，可为住者提供进餐、助浴、清洁和穿衣等服务。G类：入住者除同F类外，还有患病、受伤的，临时或永久的病人，这类建筑中所提供医疗和护理的应是注册医护机构，住房几乎全部应为单床间。国外老年住宅主要模式1、普通自住型老年住宅2、老年社区3、老年公寓国外老年住宅主要模式1.普通自住型老年住宅居住普通住宅的老人由社会福利委员会提供看护、帮助和其他服务，这种服务商业主要包括3种：一是保健服务。定期上门进行身体检查和其他保健。二是家庭生活服务。帮助老年人解决年老体弱的困难，如室内外的清洁卫生，代购生活用品等。三是大力发展适宜老年人的文化、体育、教育、交流等方面的事业。这种模式在瑞典极为普遍，主要是因为他们是世界上老年人口比重最大的国家，住房政策以扶助老年人独立生活为目标，而且88%的老人有自己的私有住宅。国外老年住宅主要模式2.老年社区老年社区：主要是大规模的老年居住区，或老人村，包括别墅、公寓（多种）、一般老人住宅等多种建筑形态，邮局、超市、护理机构、银行等相关配套一应俱全。这种社区由于规模大、配套设施完善而备受一些国家老年人的青睐。国外老年住宅主要模式2.老年社区—案例美国太阳城特点之一：社区内建筑形态与户型多样，以适应不同类型老人的要求。共有六大居住社区：太阳城中心（独立家庭别墅）、国主之殿（连体别墅）、湖中之塔（辅助照料住宅和家庭护理机构）、庭院与阿斯顿花园（出租的独立居住公寓）以及自由广场（辅助照料式住宅和家庭护理机构）。各社区均有自己严格的机构、组织和规划，但许多娱乐性和社会性节日活动对六个社区的所有成员均开放。连体别墅一套住宅价位从9万美金到20万美元不等，并且可以选择部分、全部或不需要公共维护保养的住宅。因此老人们在太阳城总能找到适合自己的户型和价款。国外老年住宅主要模式2.老年社区—案例美国太阳城特别之二：配套设施完善。综合会所包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身与娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场，邮局，超市，医疗机构，银行和教堂，126个洞的高尔夫球场等。并且社区开设各式各样的俱乐部，组织的活动超过80种以上，以使老人们建立密切的联系和交流。特点之三：中心里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。国外老年住宅主要模式3.老年公寓老年公寓：老年公寓在西方国家中比较流行，形式多样，情况比较复杂。概括起来，主要有3种类型：1、独立型老年公寓2、集合性老年公寓3、护理型老年公寓国外老年住宅主要模式3.老年公寓-独立型1、独立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造价较低，与城市社区服务设施距离较近，交通便捷。一般又分为普通型和专用型。后者多数是带厨卫的一室户，平面紧凑，采用标准构件，造价经济。总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，结合社区服务设施，社交场所，医疗中心及交通设施。这种老年公寓与普通居民公寓有共同之处，就是每个老人有一套房，一般为一室一厨一卫。住公寓与住家里相比有以下不同：一是住房面积较小；二是没有了大量室内外劳动。住入老年公寓，室外劳动就不管了，室内清洁也由公寓或委托公寓来管；三是做饭方便。住这种公寓的老年人，仍是自己做饭吃，但做饭所需粮、菜、酱、油等，通知公寓管理中心，管理中心就派人代买送上门，免去了采购物品的劳累；四是医护规范。公寓的医护人员，定期上门做保健，小病随时上门医疗，大病及时送医院。国外老年住宅主要模式3.老年公寓-集合型2、集合型老年公寓有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务，住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。国外老年住宅主要模式3.老年公寓-护理型3、护理型老年公寓该类公寓提供全日制的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计，卧室卫生独立，起居室和厨房共用。人均居住10平方米左右，大部分活动在公共、半公共场所里进行，几位老人可组成一个小集体互相照应。按照所提供护理程度的高低，又可分为养老院型与医护型两种：养老院型老年公寓：主要是一人一套房，内有一室一厅一厨一卫。有的养老院除外室安有门，卧室、卫生间都没有门，有的养老院则是室内房间有门但无锁。各个房间墙上两面或三面悬有警铃绳，老人感到不适，就可以抓住警铃绳，老人昏厥倒下，就会带响警铃。医护型老年公寓：这种公寓与医院比较类似。有些老年人因患了某些生活不能自理的病，如瘫痪在床等，就可以申请住医护型老年公寓。这种公寓，多为每个老人住一间类似旅馆的房间，即卧室与卫生间在一起。因为这些老人一天到晚躺在床上不能行动，一般不需要带有客厅和厨房。这类公寓较养老院的护理服务设施更加完善，但该模式不太受欢迎。美国老年住宅美国老年住宅老年社区或公寓十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。在美国环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。美国老年住宅分类-按住宅模式分类（1）健康老年人住宅：专供身体健康、生活自理的老年人居住，同时提供最简单的家务服务。例如，一天一次饮食服务，一周换一次床单和打扫一次卫生等。（2）多户老年人住宅：由政府出资建设的住宅，同时为老年人提供必要的家务与护理服务。（3）无医疗设施的老年人住宅：一种专供身体略为衰弱的老年人居住的住宅。除医疗之外，每天都要向老年人提供一日三餐，家务劳动以及穿衣、洗澡等24小时护理服务。（4）可调换居住的老年人住宅小区。这是一种综合性的老年人住宅小区，可保证入住者终身在小区里居住。包括有健康老年人住宅，无医疗设施的老年人住宅以及特别看护养老院等，老年人在小区内可以调换居住。另外还有一种住宅，叫作综合老年人住宅小区，是由数千户老年人住宅和大规模体育设施、文化娱乐设施构成的住宅小区。美国老年住宅分类-按照物业为老年人提供帮助、护理与医疗服务类型与数量的不同可分为(1)退休社區（retirementcommunities）：50~70歲，已婚、健康有活力，已準備好享受退休後新生活的族群，自給自足、豪華舒適為訴求。(2)退休公寓（retirementapartments）：較低所得、健康、無集合住宅提供用餐及娛樂等設施，仍可滿足基本社交需求。(3)集合住宅（congregatehousing）：中所得、健康、生活可自理，不需專業醫療服務及日常生活照護。(4)持續性照護機構（continue-of-carefacilities）：以提供照護為前提要件，可視為一種不動產與醫療保險兩者相結合之下的產物，主要消費族群為高所得的老人，進入這些持續性照護機構者，需要一些法律上有效契約檔，內容還包括一些健康狀況條款。(5)照護機構（carefacilities）：在80~85歲的階段中生活，對老年人來說，健康照護是首要的考量因素。為了滿足這類需求，於是就有許多各式各樣的照護機構出現，特別針對老人在生活上已經無法自理所設計的。美国老年住宅在经营策略方面，开发商为了吸收消费者，往往聘有全天候的市场经理负责协调客户从获得宣传材料开始到去老年公寓社区参观的所有事情，并且经常组织各种适合老年人的活动中以吸引潜在客户的注意力。在开发策略方面，专门从事小规模陪助型公寓的开发商BeeHiveHomes较有代表性。他们远离土地价格昂贵的大都市，选择居住人口仅有5000人左右的小镇，建造的陪助型公寓一般只容纳12户左右，由于规模过小而不受一些类似美国残疾人法等法律的限制，又采取特许经营方式，非常成功。现在美国特护型老年公寓已经饱和，陪助型老年公寓投资已呈现下降趋势，只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。英国老年住宅英国老年住宅•英国老人住宅主要特徵在於強調高齡者的獨立生活（此類住宅稱為AssistedIndependentLivingHousing，簡稱（AILH）。•在老人住慣的地區或外出購物、公共設施與交通便利的地方，提供老人易於管理與維護之住宅，而且在這些老人住宅中，設置援助系統，支持他們繼續過獨立自主的生活。•在老人的身體及精神條件許可的範圍內，儘可能不要住到機構而住在住宅（housing）中。•在機構中也盡量減少機構化的氣息，朝向塑造家庭化的氣氛英国老年住宅分类1、老年公寓这是专门为老年人设计的组合式单元住房，每一老年公寓均有30个单元，公寓内部为无障碍设计。每一个单元包括1～2个卧室、厨房、浴室，整幢公寓中都有供暖系统，使各个部位都保持温暖。楼梯、走廊上都设有扶手，电器开关安装在容易触及的部位，卫生间、浴室采用防滑地板，浴缸、抽水马桶都设有扶手。每一个单元内都有紧急呼叫系统，只需按一下。按老年公寓是最有代表性的老年住宅，又分为三种形式：一是对于可以独立生活的老年人，提供内部无障碍设计的老年人住宅；二是在前者的基础上增设了常驻的特别管理人员，通过紧急联络用的通讯系统，把特别管理人员和各老年人住户联系起来。管理人员不仅要应付住户老年人的突发事件，同时对老年人发生的某些问题，负责与有关单位联系或进行调节；三是在上一住宅和服务的基础上，最少每天再提供一次饮食服务，服务对象扩大到了身体衰弱、行动不便的老年人。英国老年住宅分类2、老年人之家目的是为老人们创造一个适宜的居住环境，并提供多方面照顾。那些已经无法在家独立生活的老人，不论其经济能力如何，都具有进入老年人之家的权利，享受良好的照顾和服务。目前老年人之家发展很快，每一个老年人之家的规模有所缩小，新的老年人之家一般住有40位左右的老人。老年人之家收取的费用是按成本标准计划的，如有老人支付不起，则仅需交纳基本退休金的3/5～4/5，其余至少1/5以上的退休金仍可留作个人零用钱。现在的趋势是更多的老年人愿意选择在老年人之家度过余生。英国老年住宅分类3、救济院在慈善性质的老人救济院，老人生活是免费的，或至多交纳很少的象征性的费用。慈善机构、地方政府、私人都有捐款给这些救济院用于改造房屋，增添设施。法国老年住宅法国老年住宅法国老年住房产业发达，其养老设施大体上分为四种，即收容所、老年公寓、护理院和中长期老年医院。收容所包括公立和私营两种，是为生活能够自理的老人而建的一种收费较低的住宅形式。其费用由老年人自理，国家也会为一些低收入的老年人提供住房补贴。收容所除了提供食宿外，通常还会提供一般医疗保健和文化生活服务。老年公寓通常具备完善的服务设施，包括膳食、淋浴、阅览、文化活动和医疗保健等项目。根据不同的收入和生活习惯等情况，老年公寓可以提供单间，也可以仅提供床位。护理院主要收住失去生活自理能力的患病老人，有较完善的医疗和生活服务设施。中长期老年医院则以治疗为主，属于康复医院性质。其收治对象为经过治疗后有希望恢复生活自理能力的老年患者。瑞典老年住宅瑞典老年住宅（1）•瑞典老人照顧的基本概念是儘可能讓老人留在自己的家庭生活。•根據瑞典社會服務法規定，當老人不再能居住於家庭時，政府應提供其它型態的住宅服務，如：住宅服務（ser