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目录ContentsPART1宿迁房地产市场初步分析PART2宿迁房地产市场概况PART3项目竞品分析PART4市场小结PART1宿迁房地产市场初步分析第一部分：宿迁市房地产市场初步分析1、宿迁城市概况：宿迁市位于江苏北部，是江苏、山东、安徽交汇之处，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的辐射区，下辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区。全市总面积8555平方公里，总人口约550万，面积和人口在江苏13个省辖市分列第4位和第7位。整个城市通过大运河、古黄河、环城路将城区划分为六大片区各区功能定位如下：老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心。市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。宿城新区——综合性生活片区。市经济开发区——全市主要的工业生产基地骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。宿迁的经济：宿迁虽处交通要道和多个经济带辐射区，但整体经济水平却比较落后，在江苏省排名垫底，属于经济欠发达地区。虽然1996年7月宿迁市撤县建市后，总体经济以每年15%的速度增长。宿迁2010年，全市实现地区生产总值约1015亿元、固定资产投资1010亿元。财政总收入继2009年突破百亿元大关之后，2010年达到205.8亿元，增长58%。但由于经济基础薄弱，经济总量仍较小，在苏北五大城市中仍处于末位。2011年宿迁市城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入，增幅预计分别达到17%、19.2%。2011年，规模以上工业增加值、进出口总额、城镇居民人均支配收入、农民人均纯收入四项指标增速位居苏北第一，实现了“十二五”经济社会发展的良好开局总结：（1）城市总体向南和向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发展潜力，该区域的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。（2）宿迁经济基础薄弱，农业占比重大，工业基础不强，房地产业是近年地区经济的支柱产业。（3）政府期望加快城市化进程，城市在不断向外扩张。（4）宿迁固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过快的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，也将直接影响房地产市场的健康发展。PART22012年宿迁房地产市场概况二、2012年宿迁房地产市场概况（1）2012年房地产市场概况2012年1-12月宿迁市共成交商品住宅163.08万平米，月均成交13.59万平米。数据来源：宿迁房产网从2012年宿迁商品房成交情况看，月成交量保持稳定，尤其在9-11月之间，在全国房地产调控中，一二线城市房价回升销量看涨情况下，宿迁商品住宅成交量出现一个小高潮，平均月成交量在16万平米之上，尤其在11月达到28万平米。但是其总量看，宿迁房地产市场一直保持较低的成交量，可以判断该市场消费客群主要以刚性需求为主。同时在销售价格上，宿迁也是唯一一个一直保持增长态势的城市，年增长40%，月均增长3.2%。宿迁商品房整体销售市场呈现供大于求，随着2009年后一些大的开发商进入宿迁市场，如宝龙、恒大、佳源、尚阳城等，他们开发体量之大，市场趋化速度加快，2012年全年销售量163.08万方，月平均销售13.6万平米，楼盘众多供用体量之大而客户源有限下导致市场竞争加剧。宿迁房地产淡季的月成交在500—600套左右，旺季的成交量在1800—2000套右。总结观点：◆2009年以来土地大量成交，未来2-3年内房产项目供应量巨大，在加上宿迁本来经济基础比较差的，外来客有限，基本上都是依本地人消化为主，按照目前宿迁土地转让量和2012年消化量来看，剩下的最少要3-5年内才能消化完，所以所竞争比较激烈，大家都想在有限的资源内分到一杯羹。◆房产市场历年来都存在商品房供过于求的状况，且目前这种矛盾越来越突出。◆鉴于未来住宅市场供应巨大，预计房价上涨趋于稳定，短期内不可能出现大幅拉升。三、宿迁房地产供应较大的区域与城市片区略有不同，主要分为四个区域市场，都各具特点：（1）主城区地理范围为京杭运河、古黄河所包围的区域，是宿迁老城区，是居住人口最多、商业氛围最浓的地方，因为这里医疗、购物、学校、交通都极为便利，所以主城区是宿迁房地产的价格标杆。本区域除了纯住宅项目，还有综合性的项目，如宝龙以及金鹰，这种项目是在其他区域不会出现的，只能出现在市区。另外，主城区的土地供应越来越少，因此，楼盘卖一个少一个。代表楼盘宝龙城市广场、中豪国际、名人国际花园，均价在5000-5500元/㎡。（2）宿城新区为宿迁市政府各机关新址所在地，本区域从生活的角度而言，生活配套不全。不过，该区域房子不愁卖，因为宿迁中学新校区在此。仅凭这点，就可以吸引全宿迁的学生家长。更有的父母，孩子还在上小学，就提前把房子买了——迟早要买的。本区域的机关公务员也是一个重要购房的群体。另外，本区域也有一些客户来自周边紧邻的乡。代表楼盘水木清华、月亮城、中港雅典城，均价在4200-5000元/㎡。（3）宿豫区范围为京杭运河以东，黑龙江路以西，被称为宿迁的“浦东”。宿豫区的客户一方面来自本区域，另外就是周边乡镇的客户，如大兴、来龙、曹集、顺河等。宿豫区具备基本的生活、娱乐、购物配套。相比于宿城新区，要好很多，可是，宿豫区有特点的楼盘极少，大都很平庸。这是因为，本区域绝大部分客户都是首次置业，拆迁客户很多，他们对产品档次要求较低。代表楼盘星海湾、万豪新城，香缇河畔花园、千秋时代、众大上海城等均价在3700-4700元/㎡。（4）湖滨区本区域楼盘别墅为主。别墅里住着宿迁最有钱的人，由于首次置业就买别墅的人，几乎没有，所以，他们肯定是在市区有了一套、两套的住房。且本区域距离市区较远，一般都需要有私家车。因此买本区域别墅的客户，一般家里都有两辆车。否则，住在本区域极为不便。当然，还有除了这部分客户外，投资客户比例也不少。代表楼盘夏阳银湖、湖滨蓝郡，均、价7000—8500元/㎡。PART3项目竞品分析宿城新区宿城新区在售项目分布区域配套正在逐渐完善中，无大型生活以及商业配套，目前配套缺乏中，发展已成型，但生活氛围明显不足。整体区域目前生活及商业性配套少，配套不具规模性，整体档次低；教育类配套资源较多，相比而言，宿迁高中周边的生活配套较多，整体的生活氛围较浓厚；个别项目本身设计有较大型商业配套，以满足自身需求和辐射周边为主；月亮城商业中心已建成，但目前并不能完善的发挥出商业和生活配套的需求，其本身招商存在一定问题。楼盘名称类别可售房源预售房源房源面积最低价最高价均价月亮城高层15068-120430047004600君御名城高层380160-190368043003880中港雅典城高层100103-217420047004600恒大绿洲高层200120-160460055004800四季华廷别墅50200209-300400060005000乐府兰庭高层200180-220420059005400明日星城高层别墅1512055-122370041004000明珠新城别墅80230-440568056805680在售项目属性列表月亮城君御名城中港雅典城恒大绿洲四季华廷乐府兰庭明日星城明珠新城38003900400041004200430044004500460047004800490050005100520053005400550056005700项目属性分析区域内在售楼盘以高层居多，价格相对较低，主要集中在4500-5000。月亮城君御名城中港雅典城恒大绿洲四季华廷乐府兰庭明日星城明珠新城6080100120140160180200220240260280300320340360380400420440460区域内产品集中于100-180平米左右。以110方左右的产品居多，小面积产品竞争激烈，大面积户型相对较少。项目属性分析区域形象：政府重点发展区域，未来核心以居住为主，规划成宿迁高质量及品质的生活区和服务区，区域规划利于高端项目的开发配套设施：区域配套正在逐渐完善中，生活氛围明显不足；教育资源丰富，拥有宿迁高中及树人高中支撑。物业类型：在售项目以多层、小高层产品为主，其中多层市场占有率最高；别墅类产品市场极少，雅典城属于综合性地产项目，其产品涵盖面较广，其中商业产品包括写字楼、酒店式公寓以及商铺。价格：均价集中在4500-5000之间分析：板块内项目产品线较单一，以高层产品为主，区域项目产品线需要丰富；小面积产品为区域主流，针对首次置业群体，同层面竞争激烈，大面积公寓产品区域整体供应较少，市场存在一定机会点；板块内项目整体密度大，不利于项目品质的提升，区域项目往高档次发展还需提升开发理念。区域总结物业地址：洪泽湖路红海路交叉点占地面积：52484平米建筑面积：150891.5平方米物业类型：高层开发商：宿迁世典房地产开发有限公司物业管理：宿迁市中健物业管理有限公司物业费：未定装修标准：毛坯价格：均价4600元/平方米容积率：2.88绿化率：42%主力户型：100-120平方米该项目被列为2007年市、区政府为民办实事项目，市政府重点工程。项目将建成一个集餐饮、娱乐、休闲、购物、酒店式公寓为一体的大型综合高档商业中心月亮城户型配比户型套数已售去化率40-7028127999.29%90—110方13612894.12%110-13015612680.77%140、14160813.33%合计63354185.47%（数据来源于宿迁市区房地产备案信息网）月亮城销售情况预售证项目套数已售去化率宿房售内销准字第2008·053号月亮城商业中心1#楼3054139.05%宿房售内销准字第2011027号月亮城二期6#、7#、8#、13#、19#楼24717972.47%宿房售内销准字第2011045号月亮城二期24518073.47%（宿房售）内销准字第2011074月亮城商业中心二期2459639.18%截止到目前共推出1042套房源，已去化496套，去化率为47.60%。月亮城户型分析2室2厅1卫优点：户型方正，公东齐全；南北通透，采光通风效果好；餐厨一体，出入便利；带有独立空中花园，带别致入户花园；缺点：过道较长，空间利用率不高；暗厨暗卫。3室2厅2卫优点：精致三房，功能分区明显；南北双阳台，活动空间大；南北通透；主卧大阳台设计。缺点：过道较长，容易浪费面积；暗厨暗卫项目名称乐府兰庭项目位置新宿迁中学西侧开发商江苏雅世置业有限公司总占地面积17.2公顷总建筑面积426700M2物业类型高层物业费1.5元/平米·月容积率2.07绿化率50%销售价格4500元/㎡乐府兰庭是由雅世置业（集团）有限公司倾力打造的宿迁首家“简约中式”景观高层人文社区。以现代都市建筑风格，辅以中国传统精髓元素，二者有机结合，营造出一种全新的“简约中式”醇美生态社区。乐府兰庭户型配比户型套数已售去化率48-90方919098.90%90-120方19911959.79%160-180554072.72%180-2209888.88%合计35425772.59%乐府兰庭销售情况开盘时间推出楼号户型套数已售去化率2010.10.21A1/2/3/4/5/6/7/8#100-16069056591.88%合计69056591.88%共推出690套房源，已去化565套，去化率为91.88%。乐府兰庭户型分析3室2厅2卫优点：方正户型，动静分离；南北通透，采光效果好；户型；餐厨一体，便于出入；缺点：厨卫较暗；过道狭长；面积浪费多；两房朝北3室2厅2卫优点：方正宽大户型，动静分离；功能分区明显；两房朝阳，采光面大；餐厨一体，便于出入；缺点：南北不通透，通风效果较差；卫生间不通亮。布局有待改善物业地址：宿迁中学新校区西南600米占地面积：116666.7平米建筑面积：31平方米物业类型：高层总户数：1875开发商：恒大地产物业管理：金碧物业物业费：1.7元/平米·月装修标准：精装修车位：2006个价格：均价4700元/平方米容积率：2.0绿化率：61%主力户型：120-160平方米园林绿化10万㎡，中央内湖1.1