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房地产投资分析讲授人：李俊霞前言随着我国市场经济的不断发展，住房制度改革的深化，商品房价格不断攀升，作为第三产业的一个组成部分房地业，越来越受到政府和全国人民的极大关注。房地产投资和投机活动日益活跃，房价不断创新高。虽然国家加大抑制房地产需求，但房地产投资活动依然是未来投资的一个热点。相信,在未来几年,甚至十几年内,房地产行业作为国民经济发展的重要支柱地位不会改变。政府提倡增加人民的财产性收入，作为当代大学生，应该具备房地产投资分析的能力。房地产投资是指通过牺牲现在的某些利益换取未来的预期收益，但这种收益是与风险并存的。每一个房地产投资者都希望以最少的投资换取最大的收益。那么，到底能否获取收益？获取多少收益？这些收益的取得又以承担多少风险为代价？同时，还有没有别的方案可以选择？处于市场经济发展中的我国，一直都面临着资源的稀缺问题。所以，任何浪费、任何“使得总支出超过未来净现金流量的现值”的草率的投资行为都是不能容忍的。应该说，“房地产投资分析”这门学科就是为解决这些问题而产生和发展起来的。房地产投资分析是房地产项目投资活动进行之前的论证过程。它的目的是研究投资项目的经济可行性和社会可行性以及选择诸可行方案中的满意方案。第一章概论第一节房地产投资概述第二节房地产投资分析概述第一节房地产投资概述一、投资概述★投资的含义：投资是指经济主体投入货币或物资，以获取价值增值的手段或营利性固定资产的经济活动过程；也指为获得一定经济收益或社会收益而投入某种活动的资产。股票投资债券投资★投资形式银行储蓄期货买卖房地产投资1.投资主体（投资者）：指投资活动的经济主体，包括各级政府、企业、事业单位和个人等。2.投资目的：获取预期的效益。3.投资方式投资手段：有形资产和无形资产投资形式：直接投资和间接投资4．投资分类（1）生产性投资和非生产性投资（2）固定资产投资和流动资产投资（3）总投资和净投资（4）直接投资和间接投资（5）短期投资和长期投资二、房地产概述1．房地产的概念和特征概念：房地产是指土地及附着在土地上的建筑物、构筑物和其他附属物等，与附着于其上的各种权益的总和。它包括房产和地产。房产：是指建设在土地上的各种房屋。地产：是指土地和地下各种基础设施的总称。房地产的特征：稀缺、固定、耐久、高价、异质。2．房地产的分类：居住用房地产办公用房地产工商用房地产贸易用房地产工业用房地产其他用途房地产3．土地使用权（1）土地使用权出让：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让方式有4种：协议、招标、拍卖和挂牌。土地使用权出让的最高年限：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。（2）土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为。转让方式：出售、交换和赠与。（3）土地使用权出租：指土地使用者作为出租人将土地使用权随同附着在土地上的建筑物和其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（4）土地使用权抵押。三、房地产投资的概念房地产投资是指投资主体将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，以期望获得更大收益的投资行为。1．房地产投资的主体：国内或国外，单位或个人。2．房地产投资涉及的领域3．房地产投资的目的：获得价值增值时机房地产投资的三要素地段质量四、房地产投资的目的1．销售收益：房地产销售收入减去房地产开发经营成本之后的差额。2．现金流量收益：投资者直接经营房地产而获取的经营收入中扣除各种支出后的余额。3．避税收入：因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资带来的收益。五、房地产投资的特点1．投资成本大，回收周期长2．房地产投资不确定因素多，风险大（1）变现风险（2）购买力风险（3）经营性风险（4）社会风险（5）自然风险3．回报率高，收益好六、房地产投资的类型1．按房地产投资形式来划分（1）房地产直接投资：开发投资、置业投资（2）房地产间接投资：股票,债券,信托基金2．按房地产投资用途来划分（1）住宅房地产投资（2）商业房地产投资（3）工业房地产投资（4）特殊用途房地产投资。3．按房地产投资经营方式来划分（1）出售型房地产投资（2）出租型房地产投资（3）混合型房地产投资4．按房地产投资对象来划分（1）地产投资：旧城区土地开发投资新城区土地开发投资。（2）房产投资（3）物业管理和服务投资七、房地产投资的作用带动相关产业的发展促进家庭合理消费改善城市环境抵御通货膨胀的影响八、房地产投资过程1．收集信息，编写项目建议书阶段2．可行性研究阶段步骤3．取得土地使用权阶段4．项目规划和设计阶段5．项目的实施阶段6．房地产租售阶段第二节房地产投资分析概述一、房地产投资分析的概念和研究范围概念:房地产投资分析是房地产投资项目实施开发活动进行前的分析论证过程，其核心就是从诸多方面进行房地产投资项目的可行性研究以及选择最佳投资方案。1.基本原理2.市场分析3.环境分析研究范围和4.成本估算主要内容5.经济分析6.不确定性分析7.风险分析8.决策分析二、房地产投资分析的特点1．客观性：是基本属性。2．全面性：投资方向、投资形式、市场需求、价格确定、资金筹措、投资收益、投资风险等。3．策划性4．责任性三、房地产投资分析的目标1．总结房地产投资的经济规律2．探讨房地产投资分析的科学方法3．制定房地产投资合理决策的规范和制度四、房地产投资分析的任务1.为投资人提供投资方向2.为投资人预测投资收益3.为投资人阐述风险,并提供规避风险的方法