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第十五章城市房地产管理法第一节城市房地产管理法概述一、概念是调整城市房地产管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。《中华人民共和国城市规划法》规定：本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。这里说的镇，是指建制镇。何为建制镇？建制镇即“设镇”，是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的镇。1984年，民政部在进行认真调查研究的基础上提出，小城镇应成为农村发展工副业、学习科学文化和开展文化娱乐活动的基地，逐步发展成为农村区域性的经济文化中心；同时建议对1955年和1963年中共中央和国务院关于设镇规定进行调整。1、凡县级地方国家机关所在地，均应设置镇的建制。2、总人口在2万人以下的乡，乡政府驻地非农业人口超过2000人的，可以建镇；总人口在2万人以上的乡，乡政府驻地非农业人口占全乡人口10％以上的，也可以建镇。3、少数民族地区、人口稀少的边远地区、山区和小型工矿区、小港口、风景旅游、边境口岸等地，非农业人口虽不足2000人，如确有必要，也可设置镇的建制。全国1887个重点中心镇湖南省名单：长沙市9个[/B]：长沙县黄兴镇总面积84平方公里人口5万人，镇区现有面积5平方公里，常住人口1.44万、江背镇总面积178平方公里，常住人口5.8万人，浏阳市大瑶镇全镇面积76平方公里,人口5.6万,辖29个村,2个居委会、永安镇全镇98.2平方公里，5.98万人口，其中非农业人口1.87万人，宁乡县县城玉潭镇、花明楼镇总面积112.4平方公里,辖17个行政村、2个居委会,总人口51200人。镇区现有人口18000多人、双凫铺镇，镇域面积89.5平方公里，总人口4.2万人；城镇区面积4.2万人，城镇区面积4.2平方公里，常住人口1.98万人，望城县县城高塘岭镇、丁字镇镇域面积91.2平方公里,人口4.7万人株洲市5个：醴陵市白兔潭镇总面积48平方公里，10个行政村、2个居委会，252个村民小组，8310户，3.6万人，茶陵县县城城关镇，炎陵县县城霞阳镇，攸县县城城关镇、皇图岭镇50个村、4个居委会、711个村（居）民小组、6.8万人，1.9万多户；土地总面积为243平方公里。湘潭市4个：湘潭县县城易俗河镇、花石镇城镇面积为360公顷，辖3个管区，31个村，2个居委会，564个村民小组，14165户，54941人。，湘乡市棋梓镇总面积138.9平方公里,辖33个村,2个社区居委会。总人口5.47万人,城镇人口2.57万人，韶山市清溪镇全镇面积2.9平方公里，耕地面积为888亩。2003年总人数达2万多人（包括流动人口）土地房屋二、房地产立法1、1988年，修改了《土地管理法》2、1995年1月1日，开始实施《城市房地产管理法》；2007年再次修订。3、系列行政法规、规章三、房地产管理体制1、国务院行政主管部门：建设部2、国务院土地管理部门：国土资源部第二节房地产开发用地管理一、土地使用权出让（一）、概念（二）、土地使用权出让的法律控制（三）、土地使用权出让的方式（四）、土地使用权的最高年限（五）、土地使用权出让合同（六）、土地使用权的终止和续期二、土地使用权的划拨第三节房地产开发经营管理一、房地产开发的概念和原则二、房地产开发经营管理体制三、房地产开发企业第四节房地产交易管理一、房地产交易的一般规定（一）、概念是指房地产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押和交换等活动的总称。（二）、房地产的价格管理（1）、基准地价基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。中国国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价，现已基本完成。制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算；二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。用得最多的还是第二条。现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。图为拟调整的三江片土地房屋级别基准地价图（2）、标定地价是指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据，是清产核资中核定单位所占用地土地资产和股份制企业土地作价入股的标准；是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准；是划拔土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以按市场交易资料，采用一定方法评估的地价。土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的(1)土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价；(2)标定地价则是根据土地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价；(3)标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。（3）、房屋重置价格在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。苏州市对2004年印发的《苏州市房屋重置价格评估办法》进行了修订，并确定了2010年度苏州市房屋基本重置价格。苏州2010年度各类房屋基本重置价格分城镇和农村两部分。城镇各类房屋基本重置价格：钢结构880.87元/平方米，钢混结构一等、高层写字楼1719.32元/平方米，高层住宅1525.02元/平方米，大型公共建筑1465.94元/平方米，钢混结构二等1205.07元/平方米，钢混结构三等895.48元/平方米，混合结构一等866.55元/平方米，混合结构二等704.78元/平方米，混合结构三等546.56元/平方米，砖木结构一等822.66元/平方米，砖木结构二等657.51元/平方米，砖木结构三等494.20元/平方米，简易结构一等306.00元/平方米，简易结构二等183.59元/平方米，车库（多层住宅底层）450.29元/平方米，阁楼（多层住宅顶层）502.43元/平方米。（三）、房地产价格的评估——房地产价格评估机构注（四）、房地产成交价格申报制度房地产成交价格的申报，是指房地产权人转让房地产时，必须将买卖价格向国家指定机构申报，以利于掌握作为政府征税和交纳各项手续费用主要依据的房地产价格，保障国家税收，同时以利于国家了解房地产市场的行情，实施必要的宏观调控。具体而言，房地产法规定的房地产成交价格申报制度要求房地产权利人必须向当地房地产管理部门或房地产交易所如实申报成交价，不得隐瞒和不实申报。房屋买卖双方可协定成交价,但不能背离市场行情价格。明显低于市场价时,需要评估。根据我国《城市房地产转让管理规定》第七条明确规定：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；……房产交易手续费改为按面积收取以后，对房地产权属登记机关来说，成交价格的高低对收费已没有影响。但是房地产成交价格申报制度是房地产管理法建立的一项制度，只要这一制度没有废止，当事人就应一当如实地申报成交价格。其意义在于：一、依法纳税是每个公民的应尽义务，而计税的依据主要还是成交的价格，登记机关也应当要求当事人如实申报成交价格，以协助有关部门做好这一工作。二、当事人在向登记机关申报成交价格时，登记机关尚未对房屋产权及其转让的合法性进行审核，存在不予登记的可能，即便予以登记，还存在日后因实体上不能成立而被登记机关或法院撤销的可能。一旦该项交易不能成立，当事人在返还购房款时就有可能产生争议。如果当事人对成交价格作了不实的申报，不管是多报还是少报，都会有一方的权益受到损害，并难以举证推翻不实的成交价格。因此，如实申报成交价格也有利于维护当事人的合法权益。二、房地产转让（一）、概念（二）、条件（三）、房地产开发项目的转让（四）、房地产转让的禁止条件（五）、房地产转让合同（六）、转让房地产后土地的使用权年限（七）、改变土地用途的处理（八）、商品房预售房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。(2)持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。(4)已经同金融机构签订预售款监管协议。(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房格低”只是假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格；逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。房屋预售合同的内容(1)双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。(2)标的，即预售商品的位置、编号。(3)数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。(4)价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价；我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40％，待建房工作量完成一半时再收至60％，到房屋封顶可收至95％，到房屋交付使用时再全部收取。(5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。(6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。(7)房屋产权转移的方式、期限。(8)违约责任。(9)双方约定的其它条款。三、房地产抵押（一）、概念（二）、范围四、房屋租赁五、房屋中介服务机构第五节房地产权属登记管理一、概念房地产权属登记是指土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称。二、土地使用权和房屋所有权登记三、房地产的变更登记和抵押登记第六节违反城市房地产管理法的法律责任一、擅自批准或者擅自出让土地使用权的法律责任二、擅自开发房地产的法律责任三、违法转让土地