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房地产抵押估价报告估价项目名称：XXX住宅房地产抵押价值评估委托人：估价方：XXX房地产评估咨询有限公司估价人员：估价作业日期：二〇一〇年一月二十八日至一月二十九日估价报告编号：字第号第1页项目名称：XX市XX室单元住宅房地产抵押价值评估房地坐落：XX市XX室权属人：土地使用权类型：出让土地用途：住宅用地土地批准使用期限：自2003年05月31日至2073年05月30日止建筑结构：钢混结构建筑物建成年代：2008年（据调查）摘要一估价项目名称建筑面积36.16平方米分摊面积二委托人三估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值四估价时点2010年3月23日第2页五价值定义1、价值类型：本次评估的价值类型为市场价值类型，参照设定抵押权时的市场价格，但报告使用者需考虑将来市场变化和短期强制处置等因素的影响即考虑风险折扣后的房地产抵押价值（也叫谨慎价值）。2、价值内涵：本次评估的价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。包括估价对象分摊土地使用权价值、地上建筑物（不含室内二次装修）及公共配套设施价值。3、估价对象国有土地使用权取得方式为出让，土地批准使用年限为70年，即自2003年05月31日至2073年05月30日止，至估价时点，已使用7年（取整），尚余土地使用年限63年；建筑物为钢混结构，建成于2008年，房屋用途为住宅，根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），钢混结构非生产用房的经济耐用年限为60年，至估价时点，已使用2年（取整），尚余经济耐用年限58年。4、土地用途：住宅用地5、房屋用途：住宅用地6、币种：人民币六估价结果估价对象于估价时点且满足估价假设和限制条件下的房地产总价值为人民币肆拾万零叁仟叁佰元整(RMB40.33万元)，房地产单价为人民币11153元/平方米。七房地产估价师姓名房地产估价师注册号签名八估价机构（章）第3页目录一、致委托人函…………………………………………第1页二、注册房地产估价师声明……………………………第2页三、估价的假设和限制条件……………………………第3页（一）假设条件…………………………………………第3页（二）限制条件…………………………………………第3页四、房地产估价结果报告………………………………第5页（一）委托人……………………………………………第5页（二）估价方……………………………………………第5页（三）估价对象…………………………………………第5页（四）估价目的…………………………………………第6页（五）估价时点…………………………………………第6页（六）价值定义…………………………………………第6页（七）估价依据…………………………………………第7页（八）估价原则…………………………………………第8页（九）估价方法…………………………………………第9页（十）估价结果…………………………………………第9页（十一）风险提示………………………………………第9页（十二）估价人员………………………………………第9页（十三）估价作业日期…………………………………第9页（十四）估价报告应用的有效期………………………第9页五、房地产估价技术报告………………………………第11页（一）个别因素分析……………………………………第11页（二）区域因素分析……………………………………第12页（三）市场背景分析……………………………………第12页（四）最高最佳使用分析………………………………第16页（五）估价方法选用……………………………………第16页（六）估价测算过程……………………………………第16页（七）估价结果确定……………………………………第22页（八）估价对象的变现能力分析………………………第23页六、附件…………………………………………………第25页（一）估价对象位置图及现场勘察照片………………第25页（二）房地产估价合同…………………………………第25页（三）委托人提供的资料………………………………第25页（四）估价方提供的资料………………………………第25页（五）交易实例调查表…………………………………第25页第1页致委托人函XXX（委托人）：受贵方的委托，我公司将位于XX市XXX单元住宅房地产作为估价对象，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价人员依据国家和地方颁布的有关法律、法规以及贵方所提供的资料，遵循独立、客观、公正的原则，经过估价人员（编号：）细致的实地勘察，运用市场法和收益法两种估价方法，确定估价对象于估价时点2010年1月28日且满足估价的假设和限制条件下的房地产总价值为人民币肆拾万零叁仟叁佰元整(RMB40.33万元)，房地产单价为人民币11153元/平方米。贵方应按估价目的，在全面阅读理解本估价报告的基础上，在报告有效期内使用。此致！法定代表人（签章）：二〇一〇年四月七日第2页注册房地产估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）和《房地产抵押估价指导意见》（2006年3月1日起施行）以及相关法律、法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员未进行实地查勘。六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。七、至估价时点，估价对象现业主为XXX，预期新业主为XXX，本估价报告在现业主更换为新业主后，估价结论仍然有效。参加本次估价的注册房地产估价师：姓名房地产估价师注册号签名二〇一〇年四月七日第3页估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提（一）估价对象的法定用途为住宅，并能得到最有效利用，产生相应的房地收益。（二）估价对象无法定优先受偿权利设定。由于委托人未告知有优先受偿权利情况，且估价师无法知悉，本估价结果的法定优先受偿款仅考虑扣除按XX市房地产管理部门现行规定的有关卖方税费，无法对其他有关优先受偿款进行扣除。（三）本估价报告中的法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。（四）本次估价以估价对象不存在私下抵押权担保及欠缴营业税及附加、增值税、房产税、土地使用税等税费为假设前提。（五）本估价结果包括估价对象分摊土地使用权价值、地上建筑物价值及公共配套设施，不包含估价对象室内二次装修价值。（六）本估价报告中所依据的有关资料由委托人提供，委托人保证资料的真实性，合法性。估价报告是在估价人员专业知识和业务能力范围内力求准确，如由于委托人提供资料不真实而造成评估价值失实，估价机构和估价人员不承担相应责任。（七）本次估价过程中涉及的估价对象相关面积数据来源为委托人提供的有关文件证明中列示的数据。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日起施行）和《XX市土地房屋权属登记管理规定》（1997年9月1日起施行），估价对象相关面积数据应以XX市房地产权属登记主管部门核定的结果为准。（八）本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场均是正常稳定发展的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前的状况确定的，均不考虑未来的变动。（九）本次估价对象的房屋建成年代（2008年）为估价人员调查所得,具体应以相关主管部门确认为准。二、本报告使用的限制条件第4页（一）本项估价仅对估价对象房地产价格做出合理估算，不作为其权属方面确认依据，有关权属界定以有关部门认定的为准。（二）房地产估价具有很强的时效性，因此，本估价报告的应用必须在本报告所确定的估价报告应用的使用期限内，且应用必须基于房地产市场是正常稳定之前提。随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大的变化，则本估价报告将失去其有效性。（三）由于房地产的不可移动性和价值较大且时效性强的特性，房地产抵押期间将可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对所抵押的房地产在抵押期间的价格变动影响甚大；其次，包括火灾、风灾、水灾、地震、失窃、人为破坏、战争等天灾人祸的各类或然损失风险，将造成所抵押的房地产严重坏损乃至灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；而且，由于房地产不易变现的特点，如出现借款人违约而引发对所抵押的房地产进行短期强制处分时，则可能导致处置价格远远低于其正常价值。因此，抵押权人在运用本报告估价结果确定贷款额时，需充分权衡抵押期间可能出现的种种利弊，全面考虑各类风险及其不利后果，从而科学合理地确定贷款额。（四）本报告估价结果是估价对象于估价时点的房地产价值，此结果仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。（五）未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本报告用于公开的文件、通告或报告中，不得以任何形式公开发表。（六）本报告使用期限自出具报告之日起半年内有效。（七）本房地产估价报告须由注册房地产估价师签字，经估价机构加盖公章后方可有效。（八）本估价报告壹式肆份，委托人叁份，本公司存档壹份。房地产估价结果报告第5页一、委托人：XXX（身份证号：）二、估价方：地址：法人代表：邮政编码：资质等级：资质证书编号：联系电话：传真：三、估价对象：（一）估价对象产权登记及调查状况（新版产权证适用）权利人房地坐落土地房屋权证号土地状况使用权类型出让房屋状况批准房屋用途住宅批准土地用途住宅用地建筑面积36.16平方米批准使用期限70年（自2003年05月31日至2073年05月30日止）总层数30层（含地下1层）室号或部位1708室总用地面积8540.5平方米建筑结构钢混地籍号60000550030-1图幅号15-15-1调查情况据调查，估价对象的建成年份为2008年。（旧版产权证适用）权属人房地坐落XX市土地房屋权证XX市土地房屋共有权证国有土地使用权类型出让房屋所有权性质私产房屋产权来源1996年6月购买房屋产权比例100%图幅号17-22-2地籍号40001510023第6页土地用途住宅房屋用途住宅土地使用年限自1996年12月08日起至2066年12月07日止宗地面积14010.45平方米其中分摊面积34.8平方米宗地四至东至见附图见附图见附图西至见附图见附图见附图建筑结构层数层次建筑面积建成年份混合7第4层73.841998年附记建筑面积含公用分摊面积9.58平方米、阳台面积2.20平方米（二）估价对象权属状况1、根据委托人提供的《XX市土地房屋权证》（X国土房证第00713532号），本次估价对象XX室单元住宅产权人为XXX；至估价时点，XXX愿意把该房地产转让给XX，相关的手续正在办理中。2、估价对象所处区域的土地等级为XX市D-D3区，其国有土地使用权取得方式为出让，土地批准使用年限为70年，即自2003年05月31日至2073年05月30日止，至估价时点，已使用7年（取整），尚余土地使用年限63年；建筑物为钢混结构，建成于2008年，房屋用途为住宅，根据《房地产估价规范》的规定，钢混结构非生产用房的经济耐用年限为60年，至估价时点，已使用2年（取整），尚余经济耐用年限58年。3、本次评估为XXX共同委托，产权人为XXX，至估价时点，估价对象无法定优先受偿权利设定。（三）估价对象概况：位置：XX土地等级：D-D3区土地使用权性质：出让建筑结构：钢混土地剩余使用年限：63年建筑物剩余使用年限：58年建成年代：2008年户型：楼中楼朝向：朝东向总层数/层次：30层(含地下1层)/第17层至估价时点，估价对象为复式住宅（层高4.8米），室内为普通装修，具体装第7页修情况如下：位置示意图建筑外观门