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1瑞安市瑞祥新区商业步行街规划建筑方案设计说明书目录第一篇背景篇一、项目概况二、原有规划综述三、商业发展研究第二篇规划篇一、设计依据与原则二、设计构思与特色三、功能分区与布局四、道路交通规划五、绿地系统规划六、景观体系与城市设计第三篇技术篇一、竖向规划设计二、市政公用设施规划三、投资估算四、主要技术经济指标第四篇建筑篇一、建筑平面设计二、建筑造型设计2瑞安市瑞祥新区商业步行街规划·建筑方案设计设计说明第一篇背景篇一、项目概况1、项目概况瑞安市地处浙江东南部，濒临东海，西连文成，南接平阳，北邻瓯海、龙湾，西北靠青田县。瑞安隶属于温州市，市区位于市域东部平原区，北距温州市区34公里。瑞安市历来商业发达，市场繁荣，温州人更是以吃苦耐劳、善于经商闻名于世。近年来随着瑞安经济的快速发展，城市商业区的建设逐渐成为完善城市配套设施的重点。按照瑞安市委、市政府提出的工作要求，根据瑞安城市总体规划和瑞祥新区控规，瑞祥新区商业步行街及综合性商业街区的建设提上了议事日程。瑞祥新区作为以会展、商业贸易、对外交通、生活居住为主要功能的生态型城市综合区，是瑞安市城市中心区的有机组成部分。瑞祥新区商业步行街位于瑞祥新区南部，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、宾馆、金融、商务办公等商业服务为一体的现代化标志性地段和综合性商业街区；瑞祥商业步行街项目的建设，将有利于利用其聚集效应和辐射功能，满足瑞祥新区公共服务设施的要求，并有力促进瑞安城市中心区商业功能结构的完善，满足市民不断提升的消费水平与要求；同时，商业街的建设将提升瑞祥新区商业金融服务设施的质量与人气的凝聚力，优化配置城市现有的文化、游览资源，为城市商业区的建设注入新的活力，并把瑞祥新区的建设与发展推上新的高度。2、规划范围与区位分析瑞祥新区商业步行街及商业街区（以下简称街区）基地位于瑞祥新区最南端，南接瑞祥大道，东邻和平路，北靠规划河道，西望罗阳大道，罗阳大道西侧为三叉河河道及滨河绿地；整个基地中部被瑞莘路穿越，划分为南北两个街坊；整个基地呈南北向长方形，南北长约550米，东西宽约150米，总用地面积约7.12公顷，其中南北两个街坊内净用地6.42公顷，城市道路及其他代征用地约0.7公顷。按照2005年最新的《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》，整个街区中部将设置一条商业步行街，步行街西侧以低层商业建筑为主，东侧以中高层商务办公建筑为主，总建筑面积约15平方米。瑞祥新区位于瑞安市城市东北部，西部隔万松山与老城区相望，南侧为安阳新区，北靠大南山；新区经十多年的规划控制，建设量很少，是瑞安市区目前可供开发的唯一一块较大规模的建设用地。而商业步行街基地位于瑞祥新区最南端，紧靠瑞祥大道（现104国道），从整个瑞安市来分析，它的地理位置处于较为核心的区域，交通便利，区位优势明显，是一块不可多得的风水宝地——首先，步行街区向南通过罗阳大道可与南部安阳新区的新城市中心直接、便捷的联系；其次，通过瑞祥大道（现104国道），向西可顺畅的连通老城区，向东可与瑞安市东部的莘塍、汀田、塘下等城镇群便捷的沟通。因此，瑞祥新区商业步行街作为城市中心的有机组成部分，由于其无可比拟的区位优势，可以最大限度的发挥其商业聚集效应和辐射功能，从而带动瑞祥新区、乃至整个瑞安市北部地区的开发建设。3、基地现状分析瑞祥新区商业步行街的基地范围内南部靠近104国道有部分现状建筑，主要包括鱼墩村的部分民宅、鱼墩老人活动中心和柴油机市场等公建设施、电杆钢模厂等工业企业、莘塍镇自来水厂等市政公用设施。除此之外，基地的其余用地基本以农业生产用地为主。基地内地势较为平坦，由于受到南部104国道路基抬高的影响，地势大体上北低南高。现状高程除了104国道5.20米的标高外，其余大多在3.8-4.8米之间，绝对高差在1.0米左右。基地西侧的河道三叉河纵贯南北，水位较高，水质良好，并有一支流从基地北部穿越（F-13地块）。另外，基地南部的小支流目前已经填平，规划中不予考虑。按照《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》和规划要求，基地两个街坊划分为F-13、F-14、F-15、F-16、F-20、F-21、F-22、F-23、F-24、L-15、L-18共计11个地块，用地性质分别为商业金融业用地（C2）、商业用地（C21）、游憩集会广场用地（S22）、机动车停车场库用地（S31）、街头绿地用地（G12）。其中，F-13、F-14、F-20、F-21地块建筑密度≤45%，容积率≤2.0，绿化率≥20%，控制高度18米；F-16、F-22、L-15、L-18地块建筑密度≤35%，容积率≤4.5，绿化率≥30%，控制高度80米。L-15、L-18作为返还用地，目前用地界限已经确定。区位图3基地西侧的罗阳大道道路红线50米，建筑退让道路红线≥10米；南侧瑞祥大道道路红线60米；东侧和平路道路红线12米，建筑退让道路红线≥4米；中部瑞莘路道路红线14米，低多层建筑退让道路红线≥5米，高层建筑加退3米以上。二、原有规划综述本商业步行街所处的瑞祥新区从1997年开始，经历了《瑞安市站前区控制性详细规划》（1997年）、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》（2001年）、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》（2002年）、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》（2005年）多个规划，对于瑞祥新区及本街区的定位分别如下：1、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》（2002年）瑞祥新区的功能确定为：以会展、商业贸易、对外交通、生活居住为主要功能的生态型城市综合区，是城市中心区的有机组成部分。规划以创造人性化、生态化和富有活力的城市空间为目标，结合自然环境特征和现状用地特点，采用“一核、二轴、三区、四带”的布局结构。火车站路南段以商业步行街形式布置，步行街西侧以低层商业建筑为主，东侧以中高层商务办公建筑为主。2、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》（2005年）瑞祥新区的功能是：以会展、商业贸易、对外交通、生活居住为主要功能的生态型城市综合区，是城市中心区的有机组成部分。规划结构采用“一核、二轴、三区、四带”的布局，南北向发展轴罗阳大道公建单侧布置，南段以商业步行街形式规划，步行街西侧以低层商业建筑为主，东侧以中高层商务办公建筑为主。可以看出，对于本街区的功能定位，两次控规基本保持一致，步行街东部的地块用地性质从原有的C21变更为兼容性更好的C2，同时在用地划分上，从原有的6个地块减少为4个地块。根据本次规划的规划要求，南街坊的L-15、L-18作为返还用地，目前用地界限已经确定，南街坊东侧肯定需按照3个地块进行设计。三、商业发展研究商业街区的商业定位和业态选择左右了商业步行街的功能与空间形态，也决定了商业街的未来发展状况。因此，我们首先从商业发展模式的研究入手，结合瑞安商业的地方特色，最终确定瑞祥新区商业步行街的功能定位和商业业态。1、商业发展模式研究（1）商业功能的基础构成从上图可以看出，这里的商业功能实际上是一个“泛商业”的概念，不仅包括通常理解上的商业、服务、餐饮等功能，也包括娱乐、休闲、保健等康乐功能，同时与文化、办公、居住等非商业功能完全兼容，并可共用步行公共空间和机动车、非机动车等辅助空间，这也为本街区的功能选择和定位提供了依据。4（2）商业发展模式现代商业建筑发展模式包括传统小型店铺、百货商店、一价商店、连锁商店、超级市场、购物中心、商业步行街、商业综合体、多媒体销售等多种形式，分述如下：传统沿街店铺的小型沿街店铺在中国有着悠久的历史传统，也是我国最为常见的商业模式，在今后很长一段时间里也将会是最容易被人们接受的经营模式。回顾中国古代的商业建筑，其往往是建立在小规模经营的基础之上，主要就是以独立店铺的形式进行专业经营的，这种经营模式一直延续到今天，成为我国城市、县城乃至乡村最为普遍的商业模式。百货商店1900年百货商店在中国的出现，标志着现代商业建筑在中国的产生。百货商店在我国经历了由兴到衰的发展历程：在其出现不久的时候，与传统商铺相比，百货商店具有商品品种繁多、购物环境较好的特点，获得迅速发展。但近年来连锁店、超级市场与购物中心出现强烈地冲击了百货商场，不得不进行业态转型，转型成为购物中心、专业商店或小商品批发市场；百货商店的主要服务对象逐渐由大众转向中产阶级，售货方式逐渐由封闭转向开敞，经营方式逐渐由完全自营转向部分柜台出租。超级市场超级市场自诞生以来，在世界许多国家得到了迅速发展，成为重要的零售商业形式之一。超级市场的发展模式呈现多样化的特性，包括便利店、传统食品超级市场、标准食品超级市场、大型综合型超级市场、仓储式超级市场等多种形式。在超市的快速发展阶段，商品由单一化向多元化方向发展，经营向连锁化方向发展，规模越来越大。近年来，随着超级市场的数量急剧上升引发激烈竞争，超市逐步改变原有独立成店的经营方式，开始向综合方向发展，吸纳小型商业空间作为附属商业设施，如增设咖啡馆、快餐厅、游艺室、银行、邮政等设施，内部空间开始呈现多样化、复杂化的特点。购物中心购物中心是汇集多种零售业态和若干零售店铺的大型购物场所（ShoppingCenter或ShoppingMall），20世纪50年代产生于美国。美国的购物中心一般地处郊区，规模巨大，拥有大面积的地面停车场，以大型商店为核心，以步行街为纽带，零售、服务、餐饮、文化娱乐等各类商业与服务设施丰富多彩。购物中心上世纪90年代才进入中国，但近年来发展迅速。随着我国居民生活水平的提高，居民有了更多的闲暇时间与度假休闲需求，购物时不仅希望得到方便与舒适，更希望将购物变成一种休闲与消遣活动，在购物时体验到更多的轻松愉悦。大型购物中心正好能够满足人们的这种需求，可以说现代化的大型购物中心对优化商业结构、改善购物环境、更新城市空间、提高居民生活质量都有重要意义。在中国，购物中心大多数只能存在与人口众多的城区，选址一般都在交通便利、停车方便、商圈内有相当数量的中高收入消费群体的地方。同时，多功能复合是购物中心发展的趋势——城市中的许多大众公共行为（如交通、步行、闲逛、购物、社交、参观、娱乐、旅游等等）具有相容性，成为商业建筑功能复合化的前提。功能复合化吸引来了多种不同人群，聚集了人气，促进了商业销售与其他营业性收入，促进了商业结构更新；同时，由于多种消费功能聚集在一起，使得消费者可以方便地进行消费。商业步行街商业步行街是限时、限类或完全禁止机动车交通、实行步行方式的商业街区。商业步行街一般位于城市中心区，以步行街道为主要空间形态，实行空间统一规划与管理，但所有权分散，不实行统一经营管理。在建筑密度比较高的商业步行街中，采用立体化交通设计方法，也完全可以保证地面交通的通畅，人流、车流的基本分离。5城市中心商业步行街的普遍形式是在商业街中设置功能齐全的各类服务设施，满足现代人将购物、休闲、娱乐等活动融为一体的购物休闲方式的要求。商业步行街一般特征以一个或几个大型商业设施为空间核心，其他商业、服务业设施按线型、放射型或网络型的规律布置步行街。步行街的街道分为露天步行街、半露天连廊步行街、全天候步行街、立体化步行街多种形式，近年来立体化的步行街发展成为一种趋势。立体化步行街是指将商业步行街做成双层或多层，即除了地面以外，两旁的建筑还可以依靠街道上空和地下通道相连，不仅可以增加土地利用率，还可以创造新型的商业空间。商业综合体现代商业建筑的发展特征是向着高级化、专业化、便利化、经济化及大型化、综合化的方向发展，商业综合体正是为了适应这一趋势而出现的一种建设与经营模式，是城市“有机共生”的一种体现，既满足城市立体化发展对建筑的多功能要求，又能有效地调整城市空间结构，同时也弥补乐过细分工所带来的使用上的弊端，并活跃乐城市景观。目前，商业综合体发展迅速，并且多与高层建筑的开发结合在一起，既能减少交通负荷，又节约用的，成为当今最具优势和潜力的商业建筑形式之一。现代商业建筑综合体是以尽可能满足消费者的各种需求为目的，利用各种技术手段营造出具有魅力的综合性的建筑环境。商业综合体摆脱了对功能的生硬分割，允许和支持多种功能的有机共存，并保证功能互动机制的顺利运行，从而有效、充分地发