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中国·贵州习水县凤凰山度假组团A1、A2地块概念规划设计方案目录Part2-案例借鉴篇Part3-整体策划篇Part4-概念规划篇Part5-生态规划篇案例分析......发展策略整体定位功能策划功能布局交通体系分区策划设计理念设计意向总平面图日景鸟瞰图夜景鸟瞰图结构分析图交通分析图经济技术指标旅游景观分析项目解析立面意向生态规划......Part1-基础研究篇项目背景上位规划交通区位基地概况项目价值初判市场分析项目价值挖掘PART1基础研究篇以坭坝乡、寨坝镇、大坡乡三个乡镇的全境和仙源镇高海拔区域为主要规划范围。地处东经106°25′18″~106°42′44″，北纬28°17′03″~28°50′17″，北至重庆市江津区柏林镇，东到重庆市綦江区丁山镇，南达习水县仙源镇，西与重庆市江津区四面山镇、习水县三岔河乡相邻；规划范围总面积约511.0平方公里，其中坭坝乡面积约79.6平方公里、寨坝镇面积约164.0平方公里、大坡乡面积约167.4平方公里、仙源镇面积约100.0平方公里。定位是打造“全国知名生态度假体验区、贵州省统筹城乡发展示范区、黔北地区国际生态度假示范区。”鰼部（习部）生态文化旅游产业园区项目背景空间布局总体定位为“一城、一带、四区、九组团”的空间结构。“一城”——生态度假中心城，位于寨坝旅游集镇南侧。主要布局大型旅游服务配套设施。“一带”——黔北生态度假景观带，为度假区主要联系通道，也是目前黔北通向重庆的门户通道。“四区”——休闲度假分别布局于四大片区，北部高山湖泊生态休闲区、中部山野体验主题度假区、南部高山养生度假区、东南部高山生态度假区。“九组团”——九大组团中有四个生态度假组团，四个生态农业组团和一个生态旅游组团，分别为：“四个生态度假组团”：凤凰山度假组团、仙源五彩天池生态度假组团、大小鼓池休闲度假组团、飞鸽子森林度假组团“四个生态农业组团”：合心条台生态农业组团、先锋桂圆生态农业组团、裕民田坝生态农业组团、大坡小罗坝生态农业组团“一个生态旅游组团”：清溪沟生态旅游组团。上位规划鰼部（习部）生态文化旅游产业园区本项目位于习部生态文化旅游产业园区凤凰山度假组团一期A1、A2地块，其中A1为32.25公顷，A2为46.04公顷，合计78.29公顷（1174.35亩），属于北部生态滨湖养生区。A1A2上位规划A1A2•本项目位于重庆市与贵州省交界处，至重庆约140km，约2.5小时车程可达。至习水县城约100km，约2小时车程可达。至遵义市约160公里，约2小时车程可达。至贵阳市约300公里，约4小时车程可达。本案A1A2S207至江津至寨坝镇•S207省道从本项目南侧经过，主要依托其与外部交通连接，交通大环境良好，但道路等级较低，项目周边及内部交通体系还需完善。交通区位高程：规划区为山地地貌，地势东高西低，规划区主要为林地耕地，海拔在1000米以上；规划建设利用区主要集中在坡度相对平缓的区域。高程均在1000米以上。坡度：规划区多数用地坡度小于25%，改造潜力大。坡向：规划区地形主要成东西向走势。坡向相对零散无序。高程分析坡向分析坡度分析场地分析现状：基地以林地、耕地为主，地形复杂、沟壕山脊多且无规律。自然生态环境良好，坡度整体相对平缓，整治潜力较大。规划区内海拔均在1000米以上，气候较好，适合避暑纳凉。小结：根据规划区现状地貌条件分析，场地坡度较大的林地，地形复杂，不适宜建设；坡度相对平缓的区域可改造成建设用地，高程在1000米以上。场地分析基地以林地、耕地为主，地形复杂、沟壕山脊多且无规律。根据场地深入分析，将坡度较小的相对平整的场地改造成可建设用地，主要分布在基地现状道路周边。海拔均在1000米以上，规划布局主要以自然村落方式顺应地形成组团形式散布。将坡度较大的林地、耕地加以保护改造成为景观林地、耕地、植物园等休闲配套设施用地。基地自然生态环境良好，坡度整体相对平缓，整治潜力较大。适宜建设用地坡度较大林地耕地土地评估分析11项目优势：1.海拔、气候条件适合夏季避暑2.植被覆盖率高，生态本底良好3.区域条件好，靠近四面山，可依托四面山景观资源4.交通规划好，未来属于重庆1.5小时经济圈项目不足：1.缺乏旅游资源2.人文底蕴匮乏3.知名度较低4.周边同类项目较多后期可改善和挖掘项目价值初判12【重庆旅游市场/景区】重庆2小时旅游以观光旅游为主，休闲旅游项目主要依托风景区、温泉、高尔夫资源开发建设，避暑特征强，处于单一型景区打造阶段，体验休闲旅游产品开发不足，并且缺少产业支撑。旅游形态旅游资源资源类型代表景点景点数观光旅游自然风光江峡美景长江三峡、乌江画廊、神女溪和黑山谷11地质奇观天生三桥、芙蓉洞、万盛石林、黔江小南海地震遗址、奉节天坑地缝9山水之城主城风貌、缙云山、仙女山、四面山、金佛山、长江、嘉陵江等26民俗文化巴渝文化人民大礼堂、三峡博物馆、规划展览馆、湖广会馆、磁器口古镇、洪崖洞等15历史遗产历史文化巫山龙骨坡古猿人遗址、大足石刻、涪陵白鹤梁、奉节白帝城、合川钓鱼城等16红色旅游刘伯承、聂荣臻元帅纪念馆，红岩、歌乐山革命纪念馆，赵世炎、杨闇公故居14陪都遗址林园、陪都遗址、临时政府旧址5休闲旅游温泉资源温泉资源渝北统景温泉、巴南东温泉、九龙坡天赐和贝迪温泉、北碚颐尚温泉等12高尔夫高尔夫休闲保利、佰富江景、红鼎、上邦、庆隆等高尔夫球场7.5游乐设施主题游乐场龙门陈、洋人街、加勒比海水世界等6旅游度假景区依托资源产品体系黑山谷景区完整生态峡谷景观、四季佳景峡谷揽胜、生态观光、避暑度假、休闲娱乐、商务会议金佛山风景区优良气候、原生态环境、喀斯特地貌地质观光、避暑度假、访古探幽、科普教育武隆仙女山风景区高山草原、林海雪原、奇峰峻岭雪景观光、雪上运动、避暑度假、高山养生四面山国家级风景名胜区原始森林、千瀑千姿、厚重人文、赤壁丹霞自然观光、避暑度假、文化体验石柱黄水森林公园少数民族风情、垂直气候、植物资源、水资源民俗体验、避暑度假、自然观光涪陵石夹沟完好的生态、优质的空气、地缝奇观、峡谷风光、洞中泉瀑游览观光、纳凉避暑、休闲度假茶山竹海万亩茶园、万亩竹海竹海观光、竹海品茗、文化体验、乡村度假市场分析【贵州旅游市场/景区】打造“100个景区”，坚持高起点规划、高标准建设，新建100个景区原则上按3A级以上标准规划建设——激烈竞争需要自我突破完善。天河潭休闲旅游综合体金阳十二滩户外运动旅游综合体土城红色文化旅游景区苟坝红色文化旅游产业创新区坝陵河生态文化旅游景区毕节南山公园玉屏城市生态农业观光园景区雷公山原生态苗族文化旅游区龙鳌河景区福泉古城文化旅游景区白云老龄休闲度假旅游综合体南明河城市流域休闲度假带共青湖旅游综合体野玉海国际旅游度假区关岭古生物化石群国家地质公园台金现代观光农业科技园乌江画廊旅游区台江施洞苗文化旅游综合体隆里古城旅游景区紫林山国家森林公园开阳南江国际生态旅游综合体贵阳城市湿地公园旅游区遵义沙滩文化旅游景区牂牁江湖滨旅游度假区贵州多彩文化万象旅游综合体梵净山生态文化度假旅游综合体云林仙境景区剑河温泉文化旅游景区金海雪山旅游景区中国都匀水族文化旅游暨归兰山景区乐湾国际旅游综合体花溪青岩古镇十里河滩旅游景区凤冈茶海之心旅游景区妥乐古银杏-乌蒙大草原旅游景区百里杜鹃旅游景区万山矿山旅游景区思南温泉石林旅游景区黄平旧州古城旅游景区涟江度假旅游综合体万峰林旅游综合体多彩贵州城创意旅游综合体遵义红色旅游综合体务川仡佬文化旅游景区六枝陇脚月亮河旅游景区威宁草海生态旅游度假区九龙洞旅游景区凯里民族风情园旅游综合体杉木河-云台山-黑冲旅游景区荔波樟江旅游景区万峰湖环湖休闲旅游景区蓬莱仙界•休闲农业旅游区茅台旅游综合体大沙河仡佬文化生态旅游度假区韭菜坪旅游景区织金洞旅游景区佛顶山旅游景区凯里经济开发区下司古镇景区镇远古城文化旅游景区贵州高原千岛湖休闲度假区贞丰双乳峰旅游景区贵阳泰勒国际艺术中心文化综合体娄山关生态文化旅游区飞龙湖休闲度假旅游景区黄果树-龙宫生态度假旅游综合体九洞天旅游景区石阡温泉健康养生城麻江蓝莓生态旅游区黎平肇兴侗文化旅游景区大射电-天坑群旅游区“24道拐”旅游景区修文桃源河旅游区湄潭茶海休闲度假旅游景区黄莲山峡高山生态旅游区大屯堡旅游景区阿西里西旅游景区苗王城民俗旅游景区丹寨龙泉蚩尤文化园黎平翘街旅游景区三都水族文化风情谷-尧人山生态旅游度假区招堤旅游景区“泉城五韵”乡村旅游度假区赤水旅游综合体遵义市海龙囤古军事城堡环夜郎湖休闲度假旅游区支嘎阿鲁湖文化旅游度假区大明边城历史文化旅游景区丹寨石桥古法造纸文化旅游景区从江侗文化产业园七星侗寨旅游区瓮安县猴场千年古镇旅游区望谟双江口滨湖度假区息烽露营度假基地宽阔水-双河洞旅游景区贵州九道水旅游景区格凸河户外休闲旅游景区大方慕俄格古彝文化旅游景区江口旅游风情小镇雷山西江千户苗寨乡村旅游综合体三宝侗寨侗文化旅游景区中铁国际户外休闲旅游综合体册亨岩架布依文化风情园市场分析14【习水旅游市场/景区】习水旅游以自然环境为依托的自然观光、休闲避暑、红色文化为主，多保留原始状态，开发水平较差，景区打造主题差异化不明显且大众化，类型较为单一。旅游度假项目依托资源产品体系丹霞谷旅游度假区丹霞地貌、森林资源、山水资源山水观光、森林观光游憩小桥坝景区丹霞地貌、森林资源、山水资源峡谷观光、避暑度假、森林观光游憩飞鸽景区飞鸽石、丹霞地貌、古寨遗址、飞瀑群、柳杉林山水观光、森林观光、古迹探秘天鹅池景区山水资源、珍稀飞禽山水观光、鸟类观光习水国家森林公园森林资源、山水资源森林观光游憩、山水观光、避暑度假土城古镇红色文化、盐文化、传统建筑、传统技艺、民风名俗红色旅游、古镇观光、文化体验、休闲度假丹霞谷旅游度假区小桥坝景区飞鸽景区天鹅池景区土城古镇市场分析15【旅游市场/客户】项目游客主要包含习水本地、贵州及重庆的旅游客群，目前以重庆为主，占整体旅游市场总量80%，是该区域旅游的主力军。重庆客群贵州客群旅游客群第一梯队旅游客群第二梯队习水客群市场分析16I.景区特点——重庆、贵州大区域以避暑、观光游为主，开发水平整体较差，景区打造单一化，消费客群呈现大众化，缺乏综合性中高端项目II.客户支撑——区域主要辐射重庆客群，重庆城市实力、经济水平及人口数量基础好，发展潜力强，强消费力必将带动旺盛的休闲度假需求III.政策导向——旅游产业在政府政策的大力引导之下，进入品牌建设阶段，未来旅游业将继续在政策利好下发展缺乏综合性中高端项目客户基数大、经济实力强为休闲旅游发展奠基政府支持品牌建设的发展方向旅游市场机会市场分析17【旅游地产市场/整体发展趋势】从02年都市区以山水温泉等资源为主的休闲度假起步，到07年起仙女山等旅游景区项目大量出现，重庆旅游地产进入发展期，随着开发规模增大、开发品牌升级、开发区域增多，2012年后已进入快速发展期，发展趋势向好。2007年海兰云天：1121亩东方山水：92亩九里香堤：400亩铁山松香庭：30亩2002年2012年仙山流云：146亩花漾的山谷：1600亩仙女山1号：216亩依云美镇：203亩21度洋房：170多亩芳草地雪岭仙山：170多亩夏宫假日国际社区：3600亩蓝湖熙岸：327亩洛维四面山水：175亩会龙别院：250亩享湖云居：500亩金佛美庐：180亩中旅万盛黑山项目：4000亩中海外大观项目：15000亩......寨山坪国际温泉旅游文化度假区：12200亩旅投金佛山项目：4000亩合川钓鱼城项目：10000亩铜梁玄天湖：11000亩重视龙水湖项目：数平方公里万州密溪沟香谷：7000亩万州重庆兴茂城：15000亩丰都仙境旅游度假城：60000亩力帆石柱项目：10000亩隆鑫三峡国家度假公园：3600亩明生集团南川金佛山项目：50000亩……快速发展期发展项目起步期发展期市场分析18【旅游地产市场/开发模式】目前国内旅游地产市场存在三种开发模式，主力模式以住宅及旅游地产配套并行开发为主，综合性开发成为未来趋势开发模式特征对开发商要求重庆市场表现多依托区域成熟的旅游市场