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土地增值税李国骏•一、不含增值税收入•二、扣除项目•1、地价款•2、房开成本3、房开费用4、加计扣除•5、税金准予扣除项目合计金额三、增值额与增值率•四、税率及速扣•五、应缴土地增值税房开企业新建房•一、应税收入额的确定营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。•收入-（收入-地价款）÷1+11%×11%•适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；•适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。•注意销售比例二、扣除项目1.取得土地使用权所支付的金额（包括契税）2.房开成本：包括6项：土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（闲着土地费、未取得发票质保金禁扣）3.房开费用：销售、管理、财务。此项按标准扣除：对财务有证明不超标、不超上浮利息，可以据实扣除。其余则按“地价款+房开成本的5%”如无证明、不能分摊利息则利息不能扣，房开费用按①+②的10%扣加息罚息禁扣4.税金：城建税、教育费附加5.其他：加计扣除20%【提示1】房开成本中“建筑安装工程费”：营改增后，土地增值税纳税人接受建安服务取得增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。【提示2】开发费用——取决于“利息支出”（1）单独扣除：利息加5%（2）不单独扣除：开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内【提示3】营改增后，房开实缴城建税、教附，能按项目准确计算，允许据实扣除。不能按项目准确计算，按该项目预缴增值税时实缴的城建税、附扣除。【提示4】县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。存量项目1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，支付的评估费用允许扣除。3.转让环节缴纳的税金（城建税及教育费附件、印花税、契税）（1）凡不能评估、能供购房发票：评估价格可按发票金额从购买年至转让年每年加计5%计算扣除。评估价格=发票金额×（1+5%×年数）（2）“年数”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止。（3）购房的契税准予扣除，但不作加计5%的基数。•石家庄市某房地产开发公司为一般纳税人，2017年开发一个高层住宅楼，当年有关经营情况如下：（1）该住宅楼销售90%，取得销售收入6300万元，并签订了销售合同。剩余10%以每年100万元对外进行出租，租期一年，租金一次性收取，并签订了租赁合同。（2）签订土地使用权购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款900万元，相关税费39万元。（3）发生土地拆迁补偿费400万元，前期工程费200万元，支付工程价款1000万元，基础设施及公共配套设施费250万元，开发间接费用50万元。（4）发生销售费用300万元，财务费用60万元，管理费用80万元。（5）该房地产开发公司不能按转让房地产项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为9%。（已知：以上收入均为含增值税收入，房地产开发公司按照一般计税方法征税。本题不考虑地方教育费附加）要求：根据上述资料，回答下列问题：•75.计算土地增值税时准予扣除的税金（）万元。•76.计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权支付的金额（）万元。•77.计算土地增值税时准予扣除项目的合计金额（）万元。•78.计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税（）万元。•75.计算土地增值税时准予扣除的税金（）万元。A.53.13B.53.51C.62.43D.54.41•『答案解析』•（1）准予扣除的税金＝（6300－900×90%）÷（1＋11%）×11%×（7%+3%）＝54.41（万元）『点评』本题考查计算土地增值税时准予扣除的税金，难度不大。此处有三个易错点：①住宅楼对外出租，不属于土地增值税征税范围，不征收土地增值税。②要坚持配比原则，比如住宅楼销售90%，对应的土地价款只能扣除90%的部分，而且在计算增值税时，相关税费39万元不能扣除。③本题中明确告知以上收入均为含增值税收入，所以注意价税分离。•76.计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权支付的金额（）万元。A.845.10B.810.00C.939.00D.900.00•『答案解析』（2）准予扣除的取得土地使用权支付的金额＝（900＋39）×90%＝845.1（万元）『点评』本题考查准予扣除的取得土地使用权支付的金额的计算，难度不大。此处有两个易错点：（1）要明确允许扣除的土地使用权支付金额，包含地价款和相关税费。（2）要坚持配比原则，比如本题中住宅楼销售90%，剩余面积对外出租，出租部分不交土地增值税，对应的为取得土地使用权所支付的金额就不能扣除，所以只能扣除90%的部分，要乘以90%。•77.计算土地增值税时准予扣除项目的合计金额（）万元。A.3349.21B.3404.49C.3350.49D.3349.59•『答案解析』（3）准予扣除的房地产开发成本＝（400＋200＋1000＋250＋50）×90%＝1710（万元）准予扣除的房地产开发费用＝（845.1＋1710）×9%＝229.96（万元）准予扣除的其他扣除项目金额＝（845.1＋1710）×20%＝511.02（万元）准予扣除项目合计金额＝845.1＋1710＋229.96＋511.02＋54.41＝3350.49（万元）『点评』扣除项目金额计算是常考的知识点，有一定难度，做题过程中要注意不要丢掉扣除项目。注意只有房地产开发企业销售新建房，享受加计扣除的优惠，除此以外的，不享受加计扣除的优惠。另外，扣除项目要坚持配比原则。•78.计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税（）万元。A.762.98B.794.66C.726.96D.762.96•『答案解析』（4）不含增值税收入＝6300－（6300－900×90%）÷（1＋11%）×11%＝5755.95（万元）增值额＝5755.95－3350.49＝2405.46（万元）增值率＝2405.46÷3350.49×100%＝71.79%，适用税率40%，速算扣除系数5%应纳土地增值税＝2405.46×40%－3350.49×5%＝794.66（万元）『点评』土地增值税计算公式为：土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数。••一、不含增值税收入＝6300－（6300－900×90%）÷（1＋11%）×11%＝5755.95（万元）•二、扣除项目•1、地价款=（900＋39）×90%＝845.1（万元）•2、房开成本＝（400＋200＋1000＋250＋50）×90%＝1710（万元）3、房开费用＝（845.1＋1710）×9%＝229.96（万元）4、加计扣除＝（845.1＋1710）×20%＝511.02（万元）•5、税金=＝（6300－900×90%）÷（1＋11%）×11%×（7%+3%）＝54.41（万元）准予扣除项目合计金额＝845.1＋1710＋229.96＋511.02＋54.41＝3350.49（万元）三、增值额与增长率•四、税率及速扣•五、应缴土地增值税•某市一家房地产开发公司为增值税一般纳税人，在2016年、2017年发生如下业务：（1）2016年1月1日通过竞拍取得县城一处占地面积为20000平方米的土地使用权，支付土地出让金3600万元；（2）自2月份开始在取得的该土地上建造写字楼，支付工程款合计为1600万元，并于当年8月31日完工；另根据合同约定，扣留建筑安装施工企业3%的工程款，作为开发项目的质量保证金，对方按实际收取的工程款开具发票；•（3）与该开发项目有关的销售费用50万元、管理费用60万元、财务费用100万元，其中财务费用中包括向金融机构贷款利息支出80万元以及超过贷款期限加罚的利息20万元，利息支出能够提供金融机构贷款证明，并且能够按照房地产项目计算分摊；（4）当年12月销售写字楼的80%并签订了销售合同，取得含增值税销售收入10800万元；2017年2月份剩余20%开始对外出租，签订为期3年的租赁合同，约定每年收取不含增值税租金100万元，当年实际取得不含税租金收入70万元。已知：当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除比例为5%，契税税率为3%，该房地产开发公司适用一般计税方法计算增值税，与清算项目相关的增值税进项税额200万，不考虑地方教育附加。•要求：根据上述资料，回答下列问题：85.进行土地增值税清算时可扣除的取得土地使用权所支付的金额为（）万元。A.2523.5B.2966.4C.3708D.288086.进行土地增值税清算时可扣除的开发成本为（）万元。A.1516.00B.1241.60C.1473.92D.1512.3287.进行土地增值税清算时可扣除的开发费用为（）万元。A.210.4B.274.4C.247.4D.290.488.进行土地增值税清算时可扣除的与转让房地产有关的税金为（）万元。A.99.58B.76.75C.92.52D.58.4989.上述业务应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1584.43B.1886.45C.1480.58D.1610.9590.下列关于本题相关业务的表述，不正确的是（）。A.本题中已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算B.对于超过贷款期限加罚的利息20万元不允许扣除C.本题中扣留的质量保证金不得计算扣除D.要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额•1、土地使用权所支付的金额＝3600×（1＋3%）×80%＝2966.4（万元）。2、可扣除的房地产开发成本＝1600×（1－3%）×80%＝1241.6（万元）。3、可扣除的房地产开发费用＝80×80%＋（2966.4＋1241.6）×5%＝274.4（万元）。4、与转让房地产有关的税金＝[（10800－3600×80%）÷（1＋11%）×11%-200]×（7%＋3%）＝58.49（万元）5、可扣除项目金额合计＝2966.4＋1241.6＋274.4＋58.49＋（2966.4＋1241.6）×20%＝5382.49（万元）不含增值税收入＝10800÷（1＋11%）＝9729.73（万元）增值额＝9729.734－5382.49＝4374.24（万元）增值率＝4374.24÷5382.49×100%＝80.77%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。应缴纳土地增值税＝4374.24×40%－5382.49×5%＝1749.70-269.12=1480.58（万元）。•（1）税法规定已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额，可扣除的取得土地使用权所支付的金额＝3600×（1＋3%）×80%＝2966.4（万元）。（2）房地产开发公司在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发公司开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除；则可扣除的房地产开发成本＝1600×（1－3%）×80%＝1241.6（万元）。（3）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内，对于超过贷款期限加罚的利息不允许扣除；）。•则可扣除的房地产开发费用＝80×80