北京酒店式公寓市场研究

北京酒店式公寓市场研究策划推广部编制：崔鹏举、刘亚会、兰国荣、焦冬梅审定：唐立峰1基本概念2起源和发展酒店式公寓是借鉴产权式酒店随着房地产市场的不断发展和住宅产品进步创新升级的产物酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的酒店式公寓在全球酒店式公寓是借鉴产权式酒店、随着房地产市场的不断发展和住宅产品进一步创新升级的产物。酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统上门管理，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅”的特色。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿而卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行了，这是酒店式公寓的雏形。酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目上世纪末，在广东，一群地产营销人为推广一个小户型项目冥思苦想，如何将其推广出去，需要什么样的噱头？什么样的物业类型听起来购档次？单身公寓？白领公寓？最终决定“酒店式公寓”的概念随后“酒店式公寓”及其“变纽约大量开发商的主打项目。酒店式公寓在中国的物业类型听起来购档次？单身公寓？白领公寓？最终决定“酒店式公寓”的概念。随后，“酒店式公寓”及其“变种”迅速推广到国内其他城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在69层长包房里增设厨房推出超出酒店客房概念的居所当时经推出立即被酒店式公寓在北京北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在6-9层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。3定义酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的中长期住宅。酒店式公寓为酒店类物业，但其居家特色是其与酒店的最大区别之一。国际上，只有统一产权且统一经营的公寓才称之为酒店式公寓，即服务式公寓；但在国内市场，随着产品竞争的加剧，酒店式公寓出现了非同一产权但统一经营的市场表现形式。目前，国内容易与酒店式公寓混淆的概念有“产权式酒店”、“公寓式酒店”、“酒店行政公寓”、“服务式公寓”。产权式酒店由“时权酒店”演变而来。“时权酒店”（TIMESHARE）是指由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。相对于“时权酒店”，产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，将客托给店营投资报时获得店赠送的定的免住权相对店式寓权式店像为投资者而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。相对于酒店式公寓，产权式酒店更像是为投资者“量身定做”，产权式酒店在购买时一般会签订一个十年以上返租协议，与客户约定一个租赁期和投资收益率。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店。公寓式酒店，简单地说，即设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似于公寓，具有居家的格局和良好的居住功能其二它拥有全套的家用电器其三能够为客人提供酒店的专业服务能；其二，它拥有全套的家用电器；其三，能够为客人提供酒店的专业服务。酒店行政公寓，实则为公寓式酒店。由于“产权式酒店”是业主拥有产权的酒店，此种物业的户型基本与酒店无异，且主要针对休闲旅游市场，在此我们不做研究。“公寓式酒店”、“酒店行政公寓”较为特殊，其往往是酒店作为配套来经营的，与酒店在客户群、户型、租金等方面存在较大的区别我们把其纳入“酒店式公寓”的范畴而“服务式公寓”为酒店式公寓的最主要表现形式等方面存在较大的区别，我们把其纳入“酒店式公寓”的范畴。而“服务式公寓”为酒店式公寓的最主要表现形式。严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其服务仅是物业服务的升级，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。4本次我们主要研究“服务式公寓”，此处的“服务式公寓”包含“公寓式酒店”、“酒店行政公寓”在内。特点‹酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能‹酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业‹酒店式公寓必须有酒店般完善的服务‹酒店式公寓必须具有居家的氛围‹相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势5酒店式公寓与酒店普通公寓的区别特点酒店式公寓与酒店、普通公寓的区别定位产权物业性质物业管理能否出租建筑形式服务开发商成本*开发商利润*定位于需要酒店服务但又物业统一经营能够提供酒店四者中，物业管资金回笼慢升酒店式公寓服务式公寓要求价格较低、租期较长的客户单一产权酒店物业统一经营管理只租不售有厨房水准服务与管理的高档公寓理成本仅高于普通公寓资金回笼慢、升值空间大非单一产权的酒店式公寓定位于需要酒店服务但又要求价格较低、租期较长的客户非单一产权多为酒店物业统一经营管理先售后租(管理方统一出租)有厨房能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓四者中，物业管理成本次高资金回笼快、升值空间大（但由升值空间大所带来的利润需与业的客户租)理的高档公寓来的利润需与业主分摊）酒店短期住宿客户单一产权酒店物业统一经营、管理只租不售无厨房全套酒店服务四者中，物业管理成本最高资金回笼慢、升值空间大房间由业主自可租可售(业普通公寓自住客户非单一式产权住宅房间由业主自主处理，物业提供公共服务可租可售(业主可自行出租)有厨房普通物业四者中，物业管理成本最低资金回笼快、升值空间小6*下一部分有详细分析。北京服务式公寓市场分析北京服务式公寓市场分析7北京服务式公寓的历史下面我们对酒店式公寓的主流市场表现形式服务式公寓进行深入分析下面我们对酒店式公寓的主流市场表现形式——服务式公寓进行深入分析。‹北京服务式公寓起步于90年代初期，随着国贸商圈的形成，出现了以国贸公寓、京广中心公寓、丽都公寓等具有代表性的项目该些项目拥有共同的特点即早期服务式公寓是作为五星级酒店的配套来经营的表性的项目。该些项目拥有共同的特点，即早期服务式公寓是作为五星级酒店的配套来经营的。‹90年代中期，北京外商直接投资（FDI）减缓，整个东南亚遭遇金融危机，使得主要客户群为外企人员的服务式公寓的发展处于停滞阶段。‹自2000年起，北京申奥成功，北京经济开始进入高速发展时期，FDI增幅迅速，北京服务式公寓开始急剧增多。2000～2003年服务式公寓的过量增多。2002年9月，北京取消内、外销商品房之分，部分外国人转而选择价格较低、品质优良的内销房。加上2003年发生的“非典”疫情，服务式公寓市场行情低迷不振，租金与入住率持续下降。‹2006年后，受奥运经济的影响，服务式公寓的供应及市场行情转而向上，新的服务式公寓陆续出现在新的商圈，例如：中关村、金融街商圈。8‹自2004年起，北京服务式公寓的供应量与空置率北京服务式公寓市场供给量和空置率，供应量一直持稳定增长，北京奥运前增长迅速，后奥运时代增速缓慢；‹截至2010年Q2，北京的服务式公寓套数达8979套；30%35%40%8000850090002004年Q1-2010年Q1寓套数达8,979套；‹从2009年Q2起，北京市服务式公寓的空置率不断下降，全球经济，特别是中国经济的持续复苏和不断改善的商业环境使得调遣活动增15%20%25%6000650070007500改善的商业环境，使得调遣活动增加，跨国公司对服务式公寓的需求加大。0%5%10%450050005500Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q12004200520062007200820092010数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部9区域分布与发展趋势‹京务式寓多域CBD255%丽都，5.5%其他，5.5%截至2010年Q2北京服务式公寓区域分布‹北京服务式公寓分布最多的区域是CBD；‹相对来说，金融街区域的服务式公寓比较少，仅有3家服务式公寓。CBD，25.5%中关村，7.3%金融街，5.5%燕莎，21.8%建国门，东直门，14.5%数据来源：北京服务式公寓网建国门，14.5%1007-10年北京新增服务式公寓服务式公寓盛捷中关村服务公盛捷中关村服务公寓海淀福朋喜来登中关村雅诗阁中心来福士服务式公寓绿城奥克伍德华庭奥克伍德华庭紫檀万豪国际威斯汀行政公寓千禧公寓柏悦居辉盛庭酒店式公寓辉盛阁国际公寓公寓CBD金融街大悦城酒店公寓公寓110710年07-10年北京新增服务式公寓新增服务式公寓区域分布42.9%60%07-10年北京新增服务式公寓区域分布30%40%50%21.4%14.3%14.3%10%20%‹07-10年CBD区域新增服务式公寓依然最多，但09、10年新增服务式公寓最多的区域是东直门区域。0%CBD东直门中关村金融街公寓最多的区域是东直门区域12概念明晰市场概述第三使馆区第二使馆区第三使馆区第二使馆区北京服第一使馆区服务式公公寓集中第使馆‹北京服务式公寓最集中的区域依次是CBD、燕莎、东直门区域；‹使馆区的分布与服务式公寓的分布的高度重合在定程度上反映出外籍人员是北京服务中区域第一使馆区CBD合在一定程度上反映出外籍人员是北京服务式公寓的主力客户。1313客户构成为了深入了解北京服务式公寓的客户构成、经营状况、租金水平、出租率、产品发展趋势等情况，我们抽取了CBD、东直为了深入了解北京服务式公寓的客户构成、经营状况、租金水平、出租率、产品发展趋势等情况，我们抽取了C、东直门、金融街部分服务式公寓，对这些公寓进行了实地调研。北京服务式公寓各区域客户构成北京服务式公寓各区域客户构成籍36.7%25.0%25.0%30.0%43.4%60%80%100%长租日租35%15%10%10%10%60%80%100%外籍人士大陆人士20%40%60%20%40%60%0%金融街CBD建国门燕莎东直门‹调研显示，CBD、东直门区域的服务式公寓，客户多为欧美日韩外籍人士金融街区域与上述两个区域‹几个区域中，公寓的长期租户均占主流。0%金融街CBD建国门燕莎东直门为欧美、日韩外籍人士。金融街区域与上述两个区域稍有区别：金融街公寓、大悦城公寓的客户中内地人士相对较多；客户租公寓为办公室折射出金融街区域办公楼较为紧张，而大悦城则由于地处西单地区，游客较多。14客较多户型从三区域服务式公寓的调研来看：一居两居三居三居以上金融街威斯汀酒店行政公寓极少量空置基本满员95%总数1间，空置金融街公寓基本满员92%85%100%大悦城酒店公寓基本满员基本满员无无户型‹二居最为紧俏。寓CBD北京雅诗阁服务公寓95%以上95%90%N/A国贸公寓相对不紧俏基本满员基本满员相对不紧俏东直门北京雅诗阁中心来福士服务式公寓90%95%以上，紧俏95%以上无东直门式公寓北京绿城奥克伍德华庭刚开业、入住率低刚开业、入住集中户型刚开业、入住率低刚开业、入住率低一居两居三开业时间一居二居三居三居以上居、两居、三居及三居以上各户型配比CBD北京雅诗阁服务公寓2002105/120/1441802403006:3:1国贸公寓20007099/1281581981:1:1‹小户型比例增高；‹随着时间的推移，一居与三居的面积差越来越大即一居小型化三居大国贸公寓金融街威斯汀酒店行政公寓200660/75/85132153/156/197/200/24051:27:21:1金融街公寓200670/100160230300N/A大悦城酒店公寓200730/3762无无3:1差越来越大，即居小型化、三居大型化。东直门北京雅诗阁中心来福士服务式公寓200975/103147263无78:19