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第六章企业投资第一节企业投资流程第二节投资成本及其测算第三节投资风险及其估计第一节企业投资流程一、投资决策阶段二、投资实施阶段三、投资回收阶段一、投资决策阶段投资决策阶段（投资前期阶段）工作的主要目的是解决“三定”，即定项、定点、定方案。定项是指确定建一个什么样的项目；定点是指确定项目建在哪里；定方案是指确定怎样将这个项目建起来。（一）投资项目决策的程序1、提出项目建议书2、进行可行性研究3、项目评估4、项目审批1、提出项目建议书（1）项目建议书1）根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划，以及技术经济政策和建设任务的要求，选择需要建设的项目。2）向国家或主管部门提出建设项目建议书。3）项目建议书须经国家有关机关审批，审查批准后，即可纳入建设前期工作计划，进行可行性研究。（2）项目建议书的主要内容项目建议书是投资前对项目建议的轮廓性设想。1）建设项目的必要性和依据2）产品方案，拟建规模和建设地点的初步设想3）资源情况，建设条件，协作关系和引进设备的国别、厂商的初步分析4）投资估算和资金筹措设想，偿还能力测算5）项目建设进度安排6）经济效益和社会效益的初步估算总论需求预测和拟建规模资源、原材料、燃料及公用设施情况建厂条件和厂址方案设计方案环境保护企业组织劳动人员和人员培训规划项目实施进度的建议投资估算和资金筹措经济效益和社会效益的评价2、进行可行性研究（1）可行性研究报告的主要内容（2）小结可行性研究报告的主要内容：一是产品的市场调查和预测，主要用以证明项目建设的必要性。二是技术方案和建设条件，主要用以证明项目在技术上的可行性。三是经济效益的分析和评价，主要说明建设项目在经济上的合理性。3、项目评估项目评估是对可行性研究的全面审核和再评价。（1）项目评估程序预审核：由拟建单位邀请有关技术专家、经济专家和承办投资贷款的银行，对项目可行性研究报告进行预审；正式评估：由政府计划决策部门授权的工程咨询公司进行评估，工程咨询公司在审查、计算和核实的基础上，编写出项目评估报告，作为政府计划决策部门审批的参考依据。（2）项目评估内容4、项目审批拟建单位将项目评估报告、可行性研究报告提交计划决策部门进行审批，如获通过，就算立项，投资项目决策阶段即告结束。补充一：国务院关于投资体制改革的决定（2004年7月16日）我国对拟建项目实行三种处理方式：一是凡政府投资项目和使用政府性资金的企业投资项目仍实行审批制；二是凡企业不使用政府性资金投资建设的重大项目、限制类项目，实行核准制（《政府核准的投资项目目录》）；三是其余的项目实行项目登记备案制。转变政府管理职能，确立企业的投资主体地位的决定：1、改革项目审批制度，落实企业投资自主权。2、规范政府核准制。3、健全备案制。4、扩大大型企业集团的投资决策权。5、鼓励社会投资。6、进一步拓宽企业投资项目的融资渠道。7、规范企业投资行为。政府核准的投资项目目录（04）农林水利能源（电力、煤炭、石油、天然气）交通运输原材料（钢铁、有色、石化、化工原料、化肥、水泥、稀土、黄金）信息产业（电信、邮政、电子信息产品制造）机械制造（汽车、船舶、城市轨道交通）轻工烟草高新技术城建社会事业（教育、卫生、文化、广播电影电视）金融外商投资境外投资补充二：青岛市政府投资项目管理暂行办法市政府令第186号政府投资项目，是指使用政府财政性资金进行的固定资产投资建设项目。政府投资项目管理，是指对政府投资项目规划备选、政府决策、部门审批、资金使用、建设实施、竣工验收、资产移交、后评价、稽察监督等进行全过程的管理。政府财政性资金来源为：市本级财政预算内安排的建设资金；纳入市本级财政预算管理和财政专户管理的行政事业性收费(基金)按照规定用于建设的资金；上级部门专项补助的建设资金；市属国有投资公司承担政府投资项目的融资建设资金；市本级财政承诺借贷或者偿还债务的政府性融资建设资金。（二）西方可行性研究的步骤1、投资机会研究2、初步可行性研究3、详细可行性研究六个“W”（三）我国现行的投资决策程序1、政府投资项目2、企业投资项目（1）提交项目申请报告（2）政府职能部门对投资者提交的项目申请报告进行核准（3）办理相关手续核准之后（4）金融机构进行评估项目评估3、审批制、核准制、备案制（四）投资项目决策的意义1、投资项目决策是产生较好的投资经济效益的保证2、投资项目决策是合理控制建设规模，保持社会经济稳定、持续、协调发展的重要途径3、投资项目决策是调整社会生产结构的有效手段4、投资项目决策是社会实现扩大再生产的基本手段二、投资实施阶段投资实施是指通过筹措资金购置土地，进行工程设计、施工、竣工验收等项工作，最终形成具有某种使用价值的固定资产的过程。投资实施阶段各项工作的主要内容：工程设计、融资、购置土地、施工和竣工验收。（一）工程设计一般性项目建设：初步设计施工图设计重大项目和特殊项目：总体设计初步设计技术设计施工图设计（二）融资（三）购置土地企业购置土的具体方式：行政划拨、有偿出让、其他形式等。1、行政划拨2、有偿出让3、其他形式1、行政划拨（1）行政划拨的具体形式土地使用权的获得1）无偿划拨（罕见）2）有偿划拨企业政府（土地管理部门）被征地者征地费企业被征地者拆迁拨用政府收取管理费用（2）行政划拨程序项目立项后，企业持有关的批准文件（申请选址）城市规划部门（审批，核发用地许可证和建筑许可证）企业持批件（申请报批）土地管理部门（批核后，征用土地、划拨土地）（3）土地使用费的缴纳2、有偿出让土地批租就是土地使用权有偿出让，即政府在一定年限内将国有土地使用权有偿让渡给土地使用者的行为。而土地征收就是国家将集体土地转为国有的过程。土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。如批租５０年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地”价，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成七通一平的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路面积为２．３８万平方米的７１号地块，有２０多家单位和１０００多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以４６０万美元的毛地价获得５０年的使用权，并投资５３００万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的５０％～７０％左右。土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法：地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。土地出让金是按建筑面积计收的。（1）协议出让竞争不充分、不激烈的地块协议出让是指企业用地申请经批准后，与政府的土地管理部门议定土地出让价的土地出让形式。划拨土地使用权转让、国有企业改革中处置划拨土地使用权以及工业等特殊用地，采用协议方式出让。2002年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令），明确规定：“自2002年7月1日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。”《协议出让国有土地使用权规定》，自2003年8月1日起施行。第二条在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第三条出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。（2）招标出让竞争比较充分、激烈的地块招标出让土地使用权编制的招投标文件。对于除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件，土地用途受严格限制，仅少数人可能有受让意向的经营性用地，采用招标方式出让。（3）拍卖出让竞争性强的地块是指在指定的时间和地点，由竞拍者举牌应价，竞争土地使用权，价高者得的出让方式。注意：企业在支付全部土地使用权出让金后，应办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。（4）挂牌出让挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。交易方式类别挂牌交易拍卖招标底价是否公开公开不公开不公开底价是由谁确定委托人拍卖委员会招标委员会是否设立独立于委托人的集体决策组织不需要设立拍卖委员会设立招标委员会报价方式交易中心电脑报价终端报价举牌填写投标书报价次数可多次报价可多次报价一次报价竞买（投）人数≥1人≥2人≥2人国有土地的招标拍卖挂牌的区别3、其他形式（1）转让土地使用者将土地使用权转移给其他单位的行为，包括出售、交换或赠与。（2）出租土地使用权出租，出租人和承租人应签订租赁合同，并依照规定办理登记。（3）以土地为资本合营即一方以土地为资本与他方进行合资或合作经营。（四）施工和竣工验收施工和竣工验收是投资建设的一个重要阶段。它是把计划文件和设计图纸付诸实践，变为现实的过程，包括施工准备、组织施工、生产准备、竣工验收、交付使用等内容。1、施工准备招投标合同制2、组织施工提出开工报告动工兴建“建设监理制”3、生产准备4、竣工验收、交付使用竣工验收、交付使用是项目建设的最后一个环节，也是工程项目由建设阶段转入生产阶段的标志。竣工验收可分为：初步验收和竣工验收两个阶段竣工验收按验收对象可分为：单项工程验收和全部验收竣工验收后：建设单位要及时办理固定资产交付使用的转帐手续，加强固定资产管理。三、投资回收阶段企业投资的回收是指在投资项目竣工验收完毕后，通过企业的生产经营活动，投资资金以货币资金的形态重新全额回到投资者手中的过程。第二节投资成本及其测算P297-305一、投资成本的分类二、投资成本的预测方法投资成本是指实施投资方案直接和间接付出的全部经济代价，换言之，是实施投资方案占用和消耗的全部资源的货币表现。一、投资成本的分类1、按成本的构成分类（1）建筑安装工程成本（2）设备、工器具购置成本（3）其他投资成本（4）垫底流动资金成本（1）建筑安装工程成本1）建筑工程各种房屋和构筑物的建筑各种管道、电力和电讯导线的架设设备的基础、支架、工作台等建筑工程场地平整、障碍物拆除、完工后的清理、绿化水利工程、防空工程2）安装工程各种机器设备的装配、装置工程绝缘、保温、油漆工作与设备相连的工作台、架子等安装工程附属于安装设备的管线敷设工程3）建筑安装工程成本建筑安装工程成本简称“建安成本”或“工程成本”，是指建筑安装工程在施工过程中耗费的各项生产费用。建筑安装工程成本按其是否直接耗用于工程的施工过程，分为直接费用、间接费用、管理费用和财务费用。直接费用：材料费，指购置各种建筑材料，如钢筋、水泥、砂石等的费用；人工费，指直接从事工程施工工人的工资和福利费等；机械使用费，只工程施工中使用施工机械所发生的费用；其他直接费用，如现场施工用水、用电等费用。（2）设备、工器具购置成本购置达到固定资产