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明智机构（中国）明智机构（中国）天盛广场LOFT营销方案明智机构（中国）明智机构（中国）明智机构（中国）目录：1、市场分析及项目SWOT2、全案营销策略3、Loft公寓蓄客策略明智机构（中国）明智机构（中国）市场分析及项目SWOT区域竞品项目SWOT项目特征梳理客户定位1Part明智机构（中国）明智机构（中国）天盛广场—竞品分布图项目名称类型建筑类型层高/面宽m价格元/㎡优惠面积区间㎡通用时代Loft公寓高层4.3/4.08400-美林国际平层公寓高层3.14800-40-47万达广场平层公寓高层3.1/4.26500全9/按揭9238-57区域竞品项目SWOT明智机构（中国）明智机构（中国）通用时代城—乌海市首家Loft公寓区位：海勃湾区人民路东侧，南临新华大街，西侧万联商厦基本情况：集高端商务写字楼、LOFT公寓、酒店、情景式商业室内街区、超市、影院为一体。销售情况：全部销售完成，已交付。价格达到8400元/平方米，精装层高4.3米。问题：样板房层高5.3米，交房时实际层高4.3米，房间内有管道，退房有200户左右。总用地面积1.2万方总建筑面积8万方建筑类别小高层、高层绿化率30%开发商内蒙古银泰房地产开发有限公司项目地址乌海新华东街通用时代广场销售价格8400元/㎡项目总户800户项目配套商场、办公楼、幼儿园等区域竞品项目SWOT通用时代城基础信息：明智机构（中国）明智机构（中国）美林国际—经济小户型公寓区位：海勃湾区人民南路西侧，302市场旁基本情况：项目由A座写字楼和B、C座的SOHO公寓组成，其中底三层裙楼为商业布局，业态涵盖了以商务休闲、高档餐饮娱乐（豪华数字影院）等高端业态和短板强势产业。销售情况：已售完，毛坯。总用地面积7935平方米总建筑面积42800平方米，其中地下面积3300平方米建筑类别高层绿化率30%开发商乌海市弘远房地产开发有限责任公司项目地址海勃湾区人民南路40号销售价格4800—5200元/㎡项目总户380户项目配套裙楼为商业等美林国际基础信息：区域竞品项目SWOT明智机构（中国）明智机构（中国）万达广场—投资宜居型公寓区位：海勃湾区人民南路西侧，302市场对面基本情况：乌海万达广场是万达集团斥资50亿元打造的72万平米的顶级城市综合体，3栋平层公寓，每栋25层，面积区间：38—57㎡。装修情况：精装修销售情况：推出A栋公寓，总套数550套，已销售60%，销售套数330套左右。总用地面积16万平方米总建筑面积72万平方米，其中地下面积平方米建筑类别高层绿化率30%开发商乌海万达投资有限公司项目地址乌海市海勃湾区人民南路销售价格6500元/㎡项目总户1650户（公寓）项目配套商业广场、写字楼万达广场基础信息：区域竞品项目SWOT明智机构（中国）明智机构（中国）万达广场—公寓解析户型面积区间38—57㎡，户型设计方正，采光通风好，公摊较大，使用率在67%。公摊高达33%。精装修，厨卫精装修，不送家电，使用材质为国内一线品牌。均价：6500元/平方米，全款90折，按揭92折。实际成交价6000元左右，层差价70元/平方米区域竞品项目SWOT明智机构（中国）明智机构（中国）市场小结：1、区域内产品类型较单一，本案LOFT公寓属稀缺产品；2、精装修交付标准已成为区域内项目发展趋势；3、区域内客户对价格优惠幅度较为敏感（如万达即采取大幅优惠的价格策略吸引购房者）；4、受购房人观念影响，本区域价格提升空间较小。区域竞品项目SWOT明智机构（中国）明智机构（中国）天盛广场—高品质Loft公寓区位：海勃湾区海拉南与清泉街交汇处。基本情况：由贺友置业投资5亿元打造的城市综合体，包括清泉住宅小区，“派”公寓、情景式主题商业街，以快时尚为主，引领乌海新潮流。套数：本项目共A、B两栋loft公寓，共12层，其中LOFT公寓40-70㎡168套，70㎡14套，110㎡28套，平层公寓30套。总用地面积51779平方米总建筑面积198000平方米，建筑类别小高层、高层绿化率-开发商内蒙古贺友置业有限公司项目地址乌海市海勃湾区海拉南路销售价格待定项目总户240套（LOFT+平层公寓）项目配套天盛广场基础信息：项目SWOT区域竞品明智机构（中国）明智机构（中国）天盛广场—区位价值1、区域概况：海拉路作为完全贯通海勃湾城区的主干道，地理优势明显。2、区域发展空间：市重点规划区域3、区域附加值：完善的教育配套如二完小、六完小、市四中、市一中、市二中分校、一完小市一幼。4、区域商业空间：万达广场、天盛广场、汇金外滩商业街等将形成乌海市的商业核心地带。5、区域交通空间：海勃湾区主出入口、新老城区连接处，形成乌海最便利的交通要道。项目SWOT区域竞品明智机构（中国）明智机构（中国）天盛广场—公寓卖点1、会变大的房子“派”公寓具有4.2米超大开间，超高的层高预留（大于5米）两种隔层设计，可根据您的居住爱好任意选择，在公寓内任意位置设计中庭挑空，实现买一层得一层。2、会呼吸的房子乌海市首家人性化的恒湿系统设计，通过智能化湿控仪24HR监测，随时根据室内湿度的变化、无线控制室内加湿系统自动加湿，最大程度保持人体舒适感。3、会让人变懒的房子公寓精装修采用现代简约风格设计，为您节省繁杂的装修时间。海尔U-home系统平台，使全套家居电子智能化。“购”商场为您提供最便捷的生活。项目SWOT区域竞品明智机构（中国）明智机构（中国）天盛广场SWOT分析SWOT优势：1、精装交付2、科技含量高3、恒湿系统4、空间可塑性强5、大型商业配套齐全6、5.3米层高，4.2米面宽7、买一层，送一层劣势：1、项目区位现阶段稍显偏远2、品牌竞争力较弱3、客户对区域价格的抗性机会：1、本案公寓产品占领市场空白2、本案打造高科技产品市场唯一3、新兴的商业中心威胁：1、区域内客户对LOFT产品的认知程度较低2、商业用地对公寓销售的负面影响3、同区域内同等面积区间小户型产品的客户分流（万达等）区域竞品项目SWOT明智机构（中国）明智机构（中国）客户定位项目特征梳理小户型LOFT尊贵品质产品核心卖点市场与客户需求高性价比低总价区域焦点高成长性项目特征梳理客户定位项目特征梳理明智机构（中国）明智机构（中国）客户梳理自住客投资客单身公寓SOHO纯投资概念投资自用皆可项目特征提炼客户定位客户定位明智机构（中国）明智机构（中国）客户梳理乌海市周边区域居住、投资居住、投资居住区域：海勃湾、乌达、海南棋盘井、蒙西、乌斯太项目特征提炼客户定位客户定位明智机构（中国）明智机构（中国）客户梳理投资客自住客乌海市客周边区域客成熟稳重，人生步入稳定发展期，追求时尚，崇尚品质关注细节追求时尚潮流彰显品质与品位目标客户价值关键词项目特征提炼客户定位客户定位明智机构（中国）明智机构（中国）目标客户性格素描独立自主思维超前成熟稳重信息时代奋斗激情崇尚简约实用主义紧跟潮流项目特征提炼客户定位明智机构（中国）明智机构（中国）·外地驻乌海的分支机构、以公司名义购买（私营企业主）；·部分自由职业人士，家庭办公兼居住；·大型圈层客户目标客群购买者·看好公寓投资前景；·看好地段发展潜力；·对服务理念、公寓品质充满信心的投资者；·25—35岁年轻夫妻或单身青年；·有经济实力的中产阶级；·潮流生活引领者，讲究生活情趣、自由空间；·拥有未来憧憬，享受区域环境带来的便利性。项目特征提炼客户定位明智机构（中国）明智机构（中国）核心客群——自住客户•25—35岁年轻夫妻或单身青年；•城市中高收入的“白领”和“金领”；•潮流生活引领者，讲究生活情趣、追求自由空间；•拥有未来憧憬，享受区域环境带来的便利性；•包括部分投资客户，投资及暂时居住两用。主要用途：短期自住，长期投资项目特征提炼客户定位明智机构（中国）明智机构（中国）本案营销策略项目定位营销策略推广策略价格策略2Part明智机构（中国）明智机构（中国）空间感、尊贵感、潮流感、科技化项目定位推广策略价格策略项目定位营销策略明智机构（中国）明智机构（中国）营销策略项目定位推广策略项目定位：从市场、产品、客群属性三个方面出发，对关键词进行提炼得出项目精确项目定位价格策略为乌海打造一座时尚品质居所！明智机构（中国）明智机构（中国）拒绝一“层”不变的生活项目形象定位明智机构（中国）明智机构（中国）项目定位推广策略价格策略营销策略树立品牌论差异化快速引爆广泛积客明智机构（中国）明智机构（中国）项目定位营销策略价格策略推广策略事件营销情景营销点对点圈层全覆盖明智机构（中国）明智机构（中国）低开高走，小步快跑的方式，首次开盘价格不宜过高项目定位营销策略推广策略价格策略企业目标竞品分析市场预测项目定位产品定价定价过程明智机构（中国）明智机构（中国）28均价制定项目定价策略项目定价策略项目定价项目解析市场分析客户分析市场比较法成本分析法客户摸底法定价的思路项目定位营销策略推广策略价格策略明智机构（中国）明智机构（中国）29价格表的制定过程价格表制作过程各层价差制定临街与背街价差制定折扣率及销售促销折算价格表完成价格验证总体均价制定同层价差制定项目定位营销策略推广策略价格策略明智机构（中国）明智机构（中国）天盛广场项目均价定价法（以万达项目做为区域参照）价格影响因素指标标准本案万达广场美林国际通用时代城均价6500地理位置1480100交通状况1080100周边配套10100100社区规模960100社区配套1090100户型结构12130100建筑形式1090100园林规划1270100物业管理770100发展商品牌650100权重分值10082100项目定位营销策略推广策略价格策略明智机构（中国）明智机构（中国）综上分析，建议公寓产品销售均价7000～7500元/㎡项目定位营销策略推广策略价格策略价格策略：1、为避免购卡客户流失，提高转筹率，建议开盘均价6500元/㎡，最大限度保证去化速度及回款速度；2、根据户型朝向、面积、楼层等因素，制定价格表；3、建议根据各阶段客户积累情况，提高价格调整频率，涨幅控制在3～5%之间，以挤压客户，达到集中换签效果；4、结合项目去化率，及时调整各阶段销售均价，力争旺销期产品价格突破8000元/㎡。明智机构（中国）明智机构（中国）Loft公寓蓄客策略蓄客目标蓄客执行策略3Part明智机构（中国）明智机构（中国）目标品牌目标：把天盛广场打造成为乌海市第一时尚综合体形象，并实现广泛的口碑传播。2018年开盘前天盛广场项目营销任务蓄客目标：LOFT公寓总共240套，开盘销售120套，预计认筹200组客户，开盘前到场2000组蓄客目标蓄客执行策略明智机构（中国）明智机构（中国）、按照既定销售金额，MCC目标分解如下：需日均来访量不少于30批、日均来电量不少于45组！如何保障来电来访量，实现120套loft房源去化是营销核心问题！目标解析老客户介绍自然到访、渠道圈层120套售房6%2000总来访30%40%30%300电转访160030%1000来电套均总价按36万计，开盘销售额约4300万成交关键价值链：2018年6月10日-8月16日loft开盘，共67天100蓄客目标蓄客执行策略明智机构（中国）明智机构（中国）项目的核心问题核心问题解决方式广告推广少，客户认知度低；蓄客目标较多，因此蓄客压力加大项目面世时间短，蓄客时间不足1、多渠道多手段全面推广，产品价值力渗透2、细分客户渠道，加大拓展力度；3、强化现场战斗力；蓄客目标蓄客执行策略明智机构（中国）明智机构（中国）核心价值的传播传播方式：媒体传播、圈层口碑传播传播渠道：点对点提升客户满意度，让每个来访者都成为项目价值的传播者；嫁接优质资源平台（车行、银行、行业/企业协会、商会、美容健身会所、团购客户、）坐销+行销，销售人员主动寻找客户，进行一对一行销。1、多渠道多手段全面推广，产品价值力渗透2、细分客户渠道，加大拓展力度；3、强化现场战斗力；蓄客执行策略蓄客目标明智机构（中国）明智机构（中国）方向目标：客户渠道纵深扩张，拓展圈层客户。根