长春市房地产市场研究报告

长春市城市研究报告2010年03月目录一、城市基本情况二、城市发展引擎分析三、城市热点分析四、房地产市场研究第一部分城市研究城市区位长春市是吉林省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心。位于北半球中纬地带，欧亚大陆东岸的中国东北松辽平原腹地，居北纬43°05’～45°15’；东经124°18’～127°02’。幅员20604平方公里。西北与松原市毗邻，西南和四平市相连，东南与吉林市相依，东北同黑龙江省接壤。城市经济长春市历年各项经济指标均呈平稳上升趋势。数据来源：长春市政府统计公报历年全市生产总值2562291916751741208905001000150020002500300035002005年2006年2007年2008年2009年单位：亿元全口径财政收入372.1450184.8210.6284.50501001502002503003504004505002005年2006年2007年2008年2009年单位：亿元居民价格消费指数104.4101.7101.5103.799.5100100.5101101.5102102.5103103.5104104.51052005年2006年2007年2008年单位：亿元固定资产投资额1818.82372650.4950.41350.6050010001500200025002005年2006年2007年2008年2009年单位：亿元对外贸易进出口总额87.9446369880204060801002005年2006年2007年2008年2009年（1-9月）单位：亿元社会消费品零售总额799600667779946020040060080010002005年2006年2007年2008年2009年（1-9月）单位：亿元长春市历年各项经济指标均呈平稳上升趋势。数据来源：长春市政府统计公报城市经济城市人口及收入情况城市人口情况752.5745.9739.3348.8358.1360.9390.5387.8391.60200400600800单位：万人城市户籍人口739.3745.9752.5市区人口348.8358.1360.9县市人口390.5387.8391.62006年2007年2008年数据来源：长春市政府统计公报截止日期：09年12月城市人口数量涨幅不大；人均可支配收入呈“U”型趋势。城市人均可支配收入1408512811113581500302000400060008000100001200014000160002006年2007年2008年2009年单位：元城市GDP分析经济持续平稳快速增长，增幅在十五个副省级城市中为此前移，人均GDP相当于中等国家水平城市人均GDP3419322914236772813105000100001500020000250003000035000400002005年2006年2007年2008年单位：元数据来源：长春市政府统计公报截止日期：09年12月历年城市GDP050010001500200025003000单位：亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDP1575.011934208925881994增长率9.20%14.50%17.70%16.50%2005年2006年2007年2008年2009年（1-9长春历年城市化水平变动表0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%城市化率42.10%43.60%43.90%44.52%47.18%50.70%54.00%02年03年04年05年06年07年08年起步发展阶段进入快速发展阶段省会级城市中,长春的城市化率属最低之一。在达到70-75%的中等发达水平之前，城市发展尚存在稳定的中长期巨大发展空间；(以目前城市规模，每1个点的城市化率提升，意味着约5万人落户。）城市化率情况数据来源：长春市政府统计公报截止日期：09年12月目录一、城市基本情况二、城市发展引擎分析三、城市热点分析四、房地产市场研究第一部分城市研究城市定位[城市主要职能]国家重要的汽车产业基地、国家农产品加工业基地、国家科教文贸中心城市之一、国家光电子产业基地、东北地区生物医药科技产业基地和东北地区重要的交通枢纽及物流中心城市。[城市规模]长春幅员20604平方公里，现辖4县（市）6区，城市规划区面积3911平方公里，总人口逾700万，市区人口超过300万。产业定位南部中心城区：建设成为城市新中心、以高新技术产业和高品位住区为特征的现代化新城区；西南部产业新区：建设成具有国际影响力的汽车产业集中区；东北部产业新区：建设包括玉米加工为主导的农产品加工及其下游产业、安龙产业区、商贸物流、空港物流保税中心等在内的多功能城市产业新区；东部经开工业新区：建设以先进制造业为主的产业新区；西部客站发展区：建设以城市西部客运站场服务和产业配套为主的多功能新区；北部新城区：建设以北部商贸中心、区域性物流园区、装备制造业和生态宜居地为主的多功能城市新区；净月组团南区：建设配套齐全、设施先进、自然和谐、环境优美的生态新城区。汽车城高新区经开区城市交通规划城市综合交通发展战略：以优先发展公共交通为主要方针，建设市区快速轨道交通、准快速公共交通网络；城市综合交通规划要点：启用城市东部国际机场，城市西部新建高速客运铁路站场，构筑城市“五横六纵”的快速交通体系，解决城市组团间的联系，发扬原有密集支路的特色，缓解城市交通压力，将完善轨道交通体系，同时长春市将在2010年前后建地铁。目录一、城市基本情况二、城市发展引擎分析三、城市热点分析四、房地产市场研究第一部分城市研究城市发展方向空间布局长春市主城区空间发展方向为“南拓北优、西控东展”；主城区空间结构为“双心三翼、多组团”：“双心”分别指人民广场一带主中心和人民大街南端的南部副中心，“三翼”分别指西南、东南和东北；三个主要城市发展方向，多组团是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。用地规划主城区用地布局的基本要点：疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构；工业用地发展沿东北和西南两个方向，在城市西南建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展；城市东北部布局综合工业的发展用地；居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向发展。城市板块分布绿园板块汽开板块高新板块净月板块经开板块二道板块宽城板块朝阳板块南关板块依据长春市住房现状和需求预测，立足经济社会的发展和资源、环境、人口等约束条件，按照科学发展观和建立资源节约型、环境友好型城市的要求，综合确定规划期内的住宅建设总量，并与长春市的国内生产总值、固定资产投资、人口等经济社会发展指标相协调。预计2012年长春市区非农业人口将达到300万人左右，人均居住建筑面积将达到34平方米。综合考虑长春市作为省会城市对省内以及省外其他地区购房的吸引力和近年来外埠购房需求的持续递增等情况，预测总需求净增量约为4150万平方米，实际每年住宅新增量平均约为830万平方米。2009年建设经济适用住房24万平方米、4000套、套型建筑面积控制在60平方米以内，出售给低收入住房困难家庭。建设项目分布区域：宽城区1500套、二道区1500套、绿园区1000套。满足不同收入层次居民的住房需求为适应城市经济发展，支持房地产建设，实现“居者有其屋”。支持房地产建设规划至2012年，镇区实际居住人口达到0.45万人，规划建设用地为1.08平方公里，人均用地面积244平。近期重点改造旧城中心区的危房和旧房，改善居住环境；结合新区内旅游商贸服务区的建设和发展，在旅游商贸服务区北侧适度开发房地产项目，建设设施齐全的现代居住区；完善城镇公共设施，建设加官村的旅游服务设施。根据镇区道路骨架，结合新老区建设，镇区划分为“两心双区一带”。两心：一是现在的镇政府所在的位置，规划将镇政府迁入新区，原位置作为新湖镇的生活中心。二是新区的旅游商贸服务区，是镇区的政治、经济、文化中心。双区：即北侧的老镇区和南侧的新镇区。一带：即长伊公路，既是镇区的发展轴带，也是景观轴带。兴建净月新城目录一、城市基本情况二、城市发展引擎分析三、城市热点分析四、房地产市场研究第一部分城市研究历年房土地成交价格走势34.2362.373.436.1693822149015950200400600800100012001400160018002005年2006年2007年2008年成交总价成交单价2008年土地市场成交量回落，但成交单价小幅上升。土地市场历年成交面积及价格情况数据来源：长春市政府统计公报长春统计年鉴天启数据库截止日期：09年12月历年房土地购置面积走势49464649322632701002003004005006007002005年2006年2007年2008年2009年单位：万平房地产投资稳定增长，房地产供销情况趋于稳定。长春市房地产市场正进入快速稳定发展阶段。2005-2009年长春市商品房供销情况270699825332482547571514705408154.82%118.46%128.88%49.45%38.63%020040060080010002005年2006年2007年2008年2009年单位：万平0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%竣工面积销售面积销售率数据来源：长春市政府统计公报长春统计年鉴天启数据库截止日期：09年12月房地产历年投资额及供销情况历年房地产投资额走势0100200300400单位：亿元0.00%30.00%60.00%90.00%120.00%房地产投资额107174260363271.8增长率17.90%96.30%48.50%39.60%2005年2006年2007年2008年2009年（1-区域房地产供销情况长春市历年价格情况319738932916251623040500100015002000250030003500400045002005年2006年2007年2008年2009年单位：元/平房地产投资稳定增长，房地产供销情况趋于稳定。长春市房地产市场正进入快速稳定发展阶段。数据来源：长春市政府统计公报长春统计年鉴截止日期：09年12月历年房地产投资额走势050100150200单位：万平00.30.60.91.2供应量1191501109474成交量176162141120106供求比0.670.930.780.790.7二道区南关区绿园区朝阳区宽城区区域土地及商品住宅成交价格情况2009年各区域商品住宅成交价格47254613348732883273010002000300040005000南关区朝阳区绿园区二道区宽城区单位：元/平主城区各区域供求关系相对平衡；区域价格差异较大，最高可达1452元/平。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统截止日期：09年12月长春市2009年各区土地成交均价情况29802170198017501500235714052804500010002000300040005000600070008000经开区高新区朝阳区南关区二道区净月区绿园区汽开区宽城区单位：元/平宽城区由于多为工厂用地，出让土地多为毛地，导致土地成交均价较低。深访客户观点提炼区域认识：还是比较看好东部的，以净月开发区为代表，那边以高档的别墅和高档住宅为主；是未来发展的高档区域，很有潜力；西部以汽车产业开发区为代表，给人工业区的感觉，不适宜居住。楼层部分：非常重视采光，在选择楼层方面要可以有充足的阳光照射；对楼层没有特别的讲究。配套部分：比较看重周边的生活配套，生活的便利性，如超市、商场、医院等；园区可以做到人车分流，地下车位、车库多一些；园区内部配套有自身的娱乐场所，有业主会所，或者是小孩子和老人娱乐健身的场所。装修部分：目前市场上绝大多数为毛坯交房，消费者更倾向于毛坯房；装修房也能接受，但是要看开发商的品牌了，装修标准控制在300-400元/平米，考虑到精装修会存在一定的质量问题；精装修的风格和自己的风