2010年度广州房地产市场分析

2009年广州市住宅市场年度分析及2010年预测广州城建开发兴业房地产中介有限公司2目录一.宏观环境回顾二.土地市场情况三.广州楼市2009年终盘点四.市场营销特色五.2010年市场展望3宽松基调贯穿全年，宏观经济逐步复苏09年截至11月，广州经济运行向好趋势进一步增强，工业生产增速加快、内需保持旺盛；全年居民消费价格指数降幅逐步收窄，经济复苏促进消费增长，通货膨胀预期明显；由于对外经济未恢复，进出口仍呈下降趋势，外需依然不足使GDP增幅同比低于08年，经济回升的基础尚待巩固，仍需宽松的政策氛围支持。09年广州季度GDP情况010002000300040005000600070000246810121409GDP1837.883917.276386.2909同比增幅88.510.508同比增幅11.111.912.1第一季度第二季度第三季度数据来源：广州统计局09与08年广州CPI对比情况09年经济逐步复苏，但基础尚需巩固-6-4-2024681009年08年09年2.2-4.4-2.5-4.3-3.5-3.8-4.4-3.3-3-2.8-0.608年5.98.678.27.56.77.15.74.74.53.41.41月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4宽松基调贯穿全年，宏观经济逐步复苏08年楼市逆转陷入低迷，为挽回市场信心，政府积极“救市”，趋紧的调控主调适度“松绑”。金融海啸侵袭，全球经济低迷；国内经济增长放缓，投资资金撤离；消费意欲下降，现金为王；07年紧缩政策效果初显，楼市低迷；发展商资金紧张甚至部分断裂，信心受挫2008年，金融危机重创宏观经济调控政策力求“救市”，积极松绑金融：准备金率、利息连续5次双下调，放宽信贷规模及额度限制；税收：下调或减免房产开发、交易税费供应结构：增加保障类住房供应，支持自住及改善型置业需求2009年“宽松”基调源于08年的“救市”政策5宽松基调贯穿全年，宏观经济逐步复苏09年为刺激市场复苏，宏观调控延续“宽松”基调，积极扶持经济发展；楼市快速回暖，楼价一日千里，至年底宏观政策侧重于在“宽松”基础上，加大抑制投机行为的调整力度。宏观经济快速回暖，国内CPI同比增幅至11月已转正；广州至11月CPI降幅逐步收窄，工业增速加快，内需旺盛；信贷激增，需求释放，投资潮复涌，楼市触底反弹；发展商信心暴增，资金充裕，积极取地扩张；宏观经济进入上升通道，并逐步复苏2009年延续“宽松”基调，货币政策表现为谨慎与风险并存金融：全年未出台货币政策，仍延续08年各项优惠措施；土地：规范土地市场，取地门槛年初降低年末提升；供应结构：支持自住及改善住房，放宽“限外”政策；官方言论：多次表态保持“适度宽松”货币政策，以及稳定楼价、整顿市场的决心，年底前调控风声频释放2009年政策方向：先扬后抑6政策方向从刺激成交转变为局部调控春节后市场升温，成交量连创新高3月：“粤15条”出台5.1黄金周供销两旺5月：降低项目投资资金比例6月“地王”回归，市场成交量达110万㎡创新高6月：释放调控信号，“穗六条”规范市场市区盘进入休整期，郊区别墅集中供应7、8月：银监会强调严格执行二套房贷标准；国土部处置未开工“地王”9月：央行重申保持“适度宽松”货币政策10.1黄金周成交量价高企12月：中央经济会议：延续宽松政策；“国四条”等相继释放局部调整信号新盘新货年底抢闸，报价继续上升主要政策历程广州楼市变化2009年主要政策历程7政策方向从刺激成交转变为局部调控2009年年底出台政策情况增加普通商品住房的有效供给；继续支持自住和改善型消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序；继续大规模推进保障性安居工程建设“国四条”：遏制房价过快上涨个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，即超过5年的144㎡以上大户型及不足5年的住房按销售差额征收，其他住房消费政策继续实施.“营业税”优惠到期营业税优惠取消，加重了二手楼交易成本，大户型物业更是首当其冲，投资客及改善型客户受到影响，更多买家将转向一手市场；“国四条”为调控房价提出了指导意见，成为金融、土地、税收调控政策的“风向标”，也为各地的针对性细则的出台埋下了伏笔;8政策方向从刺激成交转变为局部调控2009年年底出台政策情况取地首付款比例的提高，加大了拿地企业、尤其是资金实力稍逊的中小企业的压力，表明政府已对过热的土地市场开始降温；闲置地处罚成本加重，进一步打击了囤地行为，规范了土地市场，更有利于市场供应的释放。取地首付款比例不低于50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年；开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。加强土地出让收支管理的通知囤地处罚按土地出让价20%一次性征收，逾期按1%。的收取滞纳金。《广州市闲置土地处理办法(修订草案)》9政策方向从刺激成交转变为局部调控开发商买家取地门槛降低，品牌发展商征战各土地拍卖场；积极推货，定价大胆，销售理想，资金充裕调控预期加大，年前抓紧出货，集中推售首次置业者或重回观望，或提高楼价承受上限；高端买家活跃，追涨心态明显恐慌心理及观望气氛并存一手市场二手交易降低买家入市门槛和供楼压力，激发购房意欲；新旧货消化力强，楼价上行，中心区新盘新货价位追高；年底政策变动风险增加，新盘新货抢闸推售“优惠末班车”概念年底盛行，促进二手成交；营业税优惠到期，大户型物业交易成本增加，投资及改善型买家受影响09年宏观政策对买卖双方的影响10宏观市场小结年初的“粤15条”为楼市注入强心针，买卖双方均获利好，入市信心倍增，市场在快速回暖后一路高歌猛进；宏观政策在年初刺激成交后，开始转为谨慎地释放调控风声，局部调整的风险与日俱增，收紧倾向明显；税收、土地的调控政策虽相继出台，但对飙升的一手楼价及大型房企大举拿地的行为仅有侧面、间接的影响；年底新政在宏观定调“宽松”的基础上进行了局部调整，一定程度影响了市场预期，买卖双方对未来政策的不稳定产生焦虑，从而加快了入市步伐。11目录一.宏观环境回顾二.土地市场情况三.广州楼市2009年终盘点四.市场营销特色五.2010年市场展望12土地供应井喷，成交量价创近年新高09年广州推出4.58平方公里住宅用地，超出全年供地计划的约80％，总建面积820万㎡，为近年新高；土地价格飙升，同比08年涨幅87%；土地市场在年中“地王”回归后，开始快速升温，热点地块争抢激烈，重拍地块亦受追捧；与08年品牌发展商隐身、小发展商活跃相反，09年俨然成了大发展商的天下。数据来源：广州国土房管局近年广州住宅用地拍卖情况（万㎡）（元/㎡）01002003004005006007008009000100020003000400050006000拍卖总建340530453820楼面地价218247601777510406年07年08年09年13版块大幅地块推出，增加区域未来货量09年推出住宅地块总建约820万㎡，郊区地块仍占主力，比例达81％；热点版块推出了大幅商、住用地，尤其集中在外围的南、北及西部，占据区域地块供应的较大份额，促进了区域发展，亦增加了未来供应，更加大了版块的楼价上升的预期空间。09年广州住宅土地市场区域供应对比（单位：总建面积:万㎡）单位：总建面积（万㎡）,外围四区81%,662,中心六区19%,158此外还有未包含的大幅商业地块：白云金沙洲：38万㎡白云新城：28万㎡供应主力：海珠琶洲村：88万㎡天河广氮地块：16万㎡白云金沙洲：18万㎡供应主力：花都汽车城版块：74万㎡番禺亚运城：438万㎡番禺大学城：35万㎡14从市区到郊区，热点区域“地王”回归位置用地指标（㎡）底价（万）成交总价（万）溢价比例楼面地价（元/㎡）中标发展商参与发展商珠江新城D8-C3地块占地：6349总建：≤225141357334500154%15324广州市城市建设开发有限公司万科、保利、广电、合景、尚东、龙光、宏新、君华等南沙09NJY-2地块占地：63726总建：≤1593151720024000040%1506广州南沙碧桂园物业发展有限公司保利、庆丰从化街口沙贝村地块占地：442866总建：43402353380131000145%3018雅居乐地产城建地产科学城KXC-F8-1-1地块占地：306812总建：≤613624172000434100152%7074雅居乐地产碧桂园、万科、中信、保利番禺区大学城DS1202地块占地：15649总建：≤488251953046400138%9503越秀城建珠江实业、隽粤置业、新玥房地产、保利、广州博通地产等番禺区亚运城项目占地：263万总建：438万165亿元255亿元55％5822富力、雅居乐、碧桂园联合体保利、中海、万科联合体、中信地产09年广州住宅土地市场区域“地王”一览数据来源：广州国土房管局15从市区到郊区，热点区域“地王”回归08年纷纷失踪的品牌发展商，成了09年土地市场的主角。地王得主均为品牌发展商，在众多发展商争抢中突围而出；地王诞生从市区蔓延到郊区，主要是珠江新城、大学城、科学城、亚运城等发展前景被看好的热点区域；南沙、从化等向来为价格洼地的区域，地价也随着大市向好而上升；不断刷新的地王价格，表明发展商资金充裕、对后市及热点版块信心十足；地价攀升进一步刺激楼价上涨，如珠江新城“地王”问世后，区域楼价即应声上涨。16新政出台及增加供应有利于土地市场稳定面对过热的土地市场，年底新政开始通过闲置地块处理、提高取地门槛为其降温；为完成09年供地计划，第四季度土地供应达到高峰，12月出地块占地458万㎡，这也是政府增加供应并稳定市场预期的举措；根据住房建设计划，2010年商品住宅推地计划与09年计划数相当，但由于受土地调控不明朗的影响，再加上09年各大发展商已有一定规模的土地储备，预计在推进保障住房用地供应的同时，完成商品住房供应计划将存在一定的压力。类别计划供应量商品住房用地2.5－3.5平方公里保障住房用地经适房：0.3－0.4平方公里廉租房：0.15平方公里《广州市2010年住房建设计划》数据来源：广州国土房管局17目录一.宏观环境回顾二.土地市场情况三.广州楼市2009年终盘点四.市场营销特色五.2010年市场展望18广州楼市2009年终盘点市场运行情况区域楼市版块热点回顾保障住房情况19纵观近年的供求情况，相比起08年的供过于求，09年市场呈现供不应求的态势，且消化率高于楼市火爆的07年;市场需求释放,不仅消化了新增货量,亦消化了08年的大量余货;2009年1－11月，全市十区累计供应约605万平方米，累计成交约904万平方米，供求缺口约299万平方米。数据来源：广州国土房管局09年需求大量释放，供不应求主导市场近年广州一手住宅供求情况对比(万㎡)050010000%20%40%60%80%100%120%140%160%预售面积670793605成交面积806553904消化率120%70%149%07年08年09年(1-11月)2009年1-11月的供求情况，每月均呈供不应求的状态，更创出110㎡、169㎡等近年月成交新高，市场消化强劲；关键节点如春节、“五一”、“十一”之后的月份，显示出成交率明显爬升，销售旺季的后续成交火爆；第四季度开始成交率增幅收窄，楼价的飙升使成交放缓甚至有萎缩迹象。数据来源：广州国土房管局销售旺季成交火爆，年底现萎缩迹象0.00200.00400.00600.00800.001000.000%20%40%60%80%100%120%140%160%180%200%十区累计预售41.3061.68101.7200.4298.8335.8362.0377.2517.4582.8605.3十区累计签约46.1893.54157.1240.3317.8428.2511.6680.8771.7826.6903.9成交率112%152%154%120%106