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保利地产西安项目2012年6月区位解读地块简析2品牌开发商发展沿革51典型项目分析4目录市场环境解析31区位解读钟楼迎宾大道三环路二环路机场高速经开区经开龙头，行政核心，西安，保利王者来袭！项目位于经济开发区，属城北核心发展区域，城市近郊，行政新区，距主城区约5.5公里西安经济技术开发区位于西安唐皇城以北，由中央商务区、出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等四个功能园区组成，规划总面积106平方公里。作为城市新中心的开发区中心区，距西安市老城中心5.5公里，距西安铁路客、货运站5公里，距西安国际航空港仅15分钟车程。本项目位于经开区中心位置、城市中轴线未央路上，五分钟内可达区域城市运动公园（800亩）、张家堡广场（400亩）市政府、市委、城北客运站等重大公建设施。西安经济开发区是关中—天水经济区目前规模最大、资金最密集、技术含量最高的制造业聚集区。西安高新技术产业开发区曲江旅游度假开发区浐灞生态区市中心（钟楼）经开区12公里至长乐门18公里至新行政中心15公里至曲江25公里至兵马俑5.5公里至钟楼2公里至城北客运站市政府钟楼城北客运站25公里至兵马俑5分钟至新行政中心30公里至机场经济开发区地理位置西安经济技术开发区成立国务院批准为国家级开发区2000年2月1993年设立西北首家国家级出口加工区功能试点的国家级出口加工区2006年12月2002年6月成为首批国家新型工业化产业示范基地西安市委、市政府将北迁至经开区2010年10月2010年2月成为全国首批开展保税物流区域发展历程经开区经过近20年的发展以及市政中心的北迁，已成为产业、经济、政治为主的复合型城市新中心。成立时间：1993年区域组成：中心区、泾渭工业园、草滩生态产业园和出口加工区四个功能园区组成。规划面积：71.06平方公里区域内企业：截至2011年末，全区共引进工业项目600余项，注册登记各类企业3000余个，其中境外世界500强企业26个、国有大型中央企业14个、国内行业龙头企业60余个。工业产业制造加工基地现代城市新区新的城市规划将打破原有工业产业基地的格局，重新定义为以行政、发展、交通、商业、产业配套、高尚人居中心为主的现代化新都市。区域定位发展中心行政中心商业中心高尚人居中心产业配套中心交通中心经开六大定位根据西安新的规划调整方案，经开区原有中心区被赋予了新的城市功能，原有中心区按照工业区的发展布局进行开发建设，与新的发展定位不相适应，也无法承载新的城市功能。新的城市规划中明确指出区域工业职能向外转移，原有中心区被赋予现代城市新区的定位.新一轮西安城市发展战略规划重新定义经开区为：行政中心、发展中心、交通中心、商业中心、高尚人居中心、产业配套中心，将逐步打破以工业产业职能定位的形象。关中—天水经济区包括陕西省西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛（部分区县）和甘肃省天水所辖行政区域，面积7.98万平方公里。关中-天水经济区作为我国西部大开发的三个重点区域之一，在全国具有独特地位和优势。西安经济开发区是关中—天水经济区目前规模最大、资金最密集、技术含量最高的制造业聚集区。根据规划，西安经济技术开发区将打造“关中-天水经济开发区”的核心产业区，建设成为西安国际化大都市的新中心，其辐射范围包括“关中-天水经济开发区”以及周边：向北辐射陕北的延安、榆林地区；向西辐射甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区；向南辐射陕南的汉中、安康地区。西安经济技术开发区发展远景作为“关中—天水经济带”的腹心位置，经开区将成为西安未来城市发展北向的门户；经开区工业总产值呈稳步增长，规模以上工业增加值与总产值快速增长，目前工业总量已跃居西安首位。2011年，西安经济技术开发区完成：工业总产值920亿元，增长40.46%，占全市的1/3；规模以上工业总产值655亿元，增长56%；规模以上工业增加值150亿元，增长25%，总量全市第一；“十一五”期间，西安经济技术开发区主要经济指标连续保持35%以上的高速增长。在规模以上工业总产值和规模以上工业增加值这两个最能反映区域工业水平的指标上，经开区总量已位居全市第一。中央商务区出口加工区泾渭工业园草滩生态产业区经开区目前已将区域整体规划为：中央商务区出口加工区草滩生态产业区泾渭工业园产业布局及经济经开区目前已完成对于区域的四大园区布局，而经济的稳步增长也使经开区成为西安市经济发展的重要一极北客站火车站本案目前区域外部拥有较为成熟的路网体系，项目周边道路也已基本完善，驾车出行便利，存在轨道交通利好城市运动公园凤城九路凤城十路未央路文景路项目地块区域内轨道交通体系：地铁2号线已于2011.9.16年开通，地铁4号线将于2012年动工建设项目紧邻地铁2号线，城市铁路交通便利。北起西安北客站，向南沿未央路、长安大街直达长安区，是贯通西安城市南北的大动脉2012年～2016年：四号线工程(航天基地～草滩)长36.3公里区域内交通体系：道路体系已经基本完善，公共交通便利；项目西侧为未央路，城市中轴线；项目、南北分别为凤城九、十路，路况较好，出行方便；项目东侧秦川路正在改建区域内轨道交通体系：西安市城北客运站已于2012年投入使用西安北客站于2008年9月19日正式开工建设，分三场18站台34线，设计南北两座客运站房及站前广场，南主北辅；建成后将是亚洲最大的火车站。直通机场高速交通配套1995年开建的西安未央湖游乐园是以集休闲、娱乐为一体的现代大型游乐园，占地近千亩，其中水域面积480亩，是西北最大的人工湖。占地近500亩的张家堡广场改造完成，拟建成有较高文化品位的、生态良好的、环保意识较强的“都市森林公园”，以提升区域的整体价值和城市形象。坐落于城北文景路与凤城三路交汇处的文景公园，占地面积172亩，已于2004年9月开园。占地约800亩（含运动主、副馆）的西安城市运动公园，是1996年西安市委市政府为迎接全国第四届城市运动会决定兴建的一处大型综合性体育项目，是一个以球类运动为主兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园。区内拥有四大公园，800亩主题公园，500亩张家堡广场等天然绿色氧吧提升区域人文价值，打造生态宜居地休闲配套张家堡广场城市运动公园未央湖游乐园文景公园分类编号名称教育1高铁寨小学2永丰小学3团结小学4西安医学专修学院5航空护士职业学校6百花村小学7大明宫小学8西安中学9西安市第十七中学10市高级中学（在建）公园11文景公园12城市运动公园商业13沃尔玛14世纪金花赛高购物中心15人人乐16国美电器17苏宁电器18华东服装城4531276市政府市委张家堡商圈891011121317141516181920212223242526272829银行25商业银行26招商银行27中国银行28中国建设银行29中国邮政储蓄医疗19西航医院20凤城医院21未央第一医院23中医医院（在建）24西安市急救中心生活配套区域内教育、医疗、商业等配套相对成熟，布局集中，主要分布在未央路沿线，市政中心板块配套日渐完备。行政中心商圈北客站商圈凤城五路商圈凤城二路商圈凤城二路、凤城五路商圈发展成熟，行政中心、北客站商圈后程发力，数个超大城市综合体项目的集中供应，专业市场、百货商超、写字楼、酒店等物业复合，未来区域配套无法比拟。商业配套首创国际城42万商业体，英国洲际旅店、日本伊藤洋华堂、国美电器、真爱投资集团、金鹰购物等强势入驻，目前签约商家过百；中登文景时代已与华润万家签约；鼎正中央首府已与真爱签约；海荣海悦广场签约民生国际；500万平方米的龙之梦新城包括40万平方米消费名品博览中心、30万平方米城市商业综合体、8家豪华酒店、30万平方米汽车城、15万平方米机电五金博览中心，7万平方米灯饰城、20万平方米建材中心、20万平方米家居中心、7万平方米数码通信城。目前拥有世纪金花国际购物中心，沃尔玛，奥斯卡国际影城等大型业态，同时经开招商局已经确认的华润万家，人人乐，雅荷国际中心，百老汇等项目，会在未来2-5年陆续入住。目前经开区内发展最为成熟，商业及交通最为发达的区域，金融机构、餐饮娱乐、百货购物等不计其数；另外，人人乐、赛格数码广场、中国联通均已签约进驻；亚洲之最的北客站建设将打开西安对外的北门，从此而带来的经济、商业等都将促使区域价值的衍生。以市政府北迁为契机，将扩大西安发展的辐射面，西安北部区域将成为城市发展新的增长点，北向！将成为西安城市发展的主旋律。地铁二号线率先通车营运，标志着城北地铁时代的来临，在扩大区域置业客户范围的同时将促进沿线物业价值更大化。区域内拥有四大公园，800亩主题公园，500亩张家堡广场等天然绿色氧吧提升区域人文价值，打造生态宜居地。未来城市规划北向发展明确，通过西咸一体化、渭北经济开发区扩张等双平面带动城北区域配套日渐成熟完备、市政府北迁、地铁开通营运、产业发展各项利好因素促使经开区城市政治经济商务中心角色的发展，愈演愈烈的发展价值潜力为房地产市场营造了良好氛围；小结&启示2地块简析占地面积195亩（19.5亩为学校用地）容积率3.8物业面积（㎡）高层30180273%写字楼13070820%集中商业191003%底商108504%合计（㎡）462460从经济指标数据来看，项目容积率较高，分为南北两个地块，规模大，可树立品质规模大盘形象项目位置：保利凤城十路项目位于西安市经济技术开发区凤城十路薛家寨村地块认知地块周边无可利用景观，需在内部营造以提升小区品质；无明显不利因素影响1.项目北面临红旗西路，道路等级较低。紧邻地块为净地，未来可能为商品房社区。3.项目南为万科金域华府开发用地及其他待开发用地。4.项目西面临城市主干道未央路，昭示性较好，目前正在进一步拓宽中。地铁口在项目西面，临街。项目西面项目北面项目南面项目东面2.项目东面为城中村拆迁安置楼及在建工地，对项目形象稍有影响。规划路暂未动工。地块四界地铁：项目占据地铁站口，双地铁提升地块价值；市政中心：项目属于张家堡市政中心板块，地段价值高；运动公园：与张家堡广场和城市运动公园直线距离不超过1000米，资源占有性强保利品牌：保利地产成熟品牌价值需要在西安得以传递配套：自身的商业配套，并且可享受张家堡商圈配套，及首创国际城、汇通太古城后期强势商业配套产品优势：保利多年房地产开发经验，深入研究人居习惯，必将呈现具有竞争力的优质产品；价值挖掘本项目资源价值巨大，拥有地铁、市政、配套、城市运动公园等区域所有强势资源，同时包括保利的品牌价值，项目自身价值在区域内独占鳌头、无与伦比。3市场环境解析调控政策对商品房成交价格影响甚微，但对成交量抑制较为明显，2012年全市成交量走势优于2011年，成交价格较去年稍低02000400060008000100000501001502002011-2012年西安市商品房成交量价成交量（万㎡）成交均价（元/㎡)02000400060008000050010001500200720082009201020112007-2011年西安市商品房成交量价走势成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）调控调控调控0501001501月2月3月4月5月2011-2012年商品住宅成交面积对比2011成交面积（㎡）2012成交面积（㎡）55006000650070001月2月3月4月5月2011-2012年西安市商品住宅成交价格对比2011年成交均价（元/㎡）2012年成交均价（元/㎡）宏观市场020040060080010001200050100150200250城南城北城东城西高新城内临潼阎良长安全市各区域土地成交量价走势成交面积（万平方米）楼面价（元/平米）城北区域成交价格处全市中等水平，随着全市发展重心北移，区域内土地升值潜力巨大受政策影响，2011年二月西安土地市场现零成交；地方政策受财政影响，2011年6月至11月出让大量土地；调控致使开发商资金链趋近，采取保守拿地策略，2011年9月-11月成交量触底；自2011年12月始，土地市场呈回暖之势且成交量趋于维稳；近年城东、城南、城北三区域成土地