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报告人：华田置业日期：2012年6月30日1华田丽湖国际温泉高尔夫度假酒店改造可行性研究报告1.行政摘要报告目的报告内容分析依据本报告的目的在于评估影响改造后重新定位的华田丽湖国际温泉高尔夫度假酒店的市场供需因素，这些因素将影响到该酒店及周边地区的住宿情况，报告同时评估业主委托管理酒店经济生存能力。此外，这项研究的目的在于为业主提供该酒店最可行的规模、设施、定位和商业模式的建议。详尽的可行性研究报告应包括酒店基地所在国家、城市及地区的国民经济、政治、旅游、地块及交通等概况进行赘述；鉴于本报告只供集团内部使用，加上集团领导对相关素材了如指掌，所以本报告在宏观经济方面的着墨并没有太多；但本报告中的财务数据推论已充分考虑该等因素。本报告的逻辑推论根据是建基于以下假设：•原丽湖银湾大酒店将按照4星级标准进行翻新；•业主拟以单体酒店方式自主经营；•翻新后酒店于2013年1月1日投入营运；•重新翻修和重新定位的丽湖银湾大酒店将具有400间客房和套房。•项目区总体规划中的所有经营板块会相继落成；•置业公司将会开展具影响力的广告宣传活动，而该等宣传活动的规模应与其它同类型旅游房地产项目相匹配；•酒店于改造期保持营业状态。2取用信息及研究方法酒店收支预测由优尼华盛国际于2010年提供的可行性研究报告中的数据已不合时宜，但所引用的行业标准及研究方法附合国际水平，该等范畴将被本报告套用；其他信息收集与分析工作均由酒店人员完成。优尼华盛国际的测算模块比较侧重由宏观经济着眼，推论翻新后酒店应获得的收益，为了更贴近实际情况，酒店运用了双模块测算方法，我们尝试以改造后酒店的微观经济及经营环境出发测算在最佳及最差假设下的收益，结果证明从宏观经济模块计算出来的收益与微观模块的计算结果差异不超过10％，经过验证本报告的收益预测存在实际操作的可行性。以下表格是翻新后酒店的损益表。预测按照公历年，起于2013年1月1日。根据我们参考众多国内外酒店的管理经验表明，本次收支预测具有市场可比性。根据改造工程概算数据估算，我们的分析表明，整个投资回收期为：6年249日3损益表——10年收支预测，2013–22（人民币万元)42013201420152016201720182019201020212022房间数400400400400400400400400400400已售客房数74,45089,155113,224113,224113,224113,224113,224113,224113,224113,224入住率51%61%78%78%78%78%78%78%78%78%平均房价485557584608632657684711740769每可售房收益（RevPAR）247340453471490510530551574596占比%收入客房3,61162.10%4,96364.53%6,61765.64%6,88265.64%7,15765.64%7,44465.64%7,74165.64%8,05165.64%8,37365.64%8,70865.64%餐饮1,86132.01%2,31830.14%2,94429.20%3,06229.20%3,18429.20%3,31129.20%3,44429.20%3,58229.20%3,72529.20%3,87429.20%水疗/健身俱乐部2904.99%3484.52%4424.38%4594.38%4784.38%4974.38%5174.38%5374.38%5594.38%5814.38%其他收入520.90%620.81%790.79%820.79%860.79%890.79%930.79%960.79%1000.79%1040.79%合计5,815100.00%7,691100.00%10,082100.00%10,485100.00%10,905100.00%11,341100.00%11,795100.00%12,266100.00%12,757100.00%13,267100.00%部门支出客房73012.55%84711.01%1,07610.67%1,11910.67%116310.67%121010.67%125810.67%130910.67%136110.67%141510.67%餐饮1,26621.77%1,51619.71%1,86818.53%1,94318.53%202118.53%210118.53%218618.53%227318.53%236418.53%245818.53%水疗/健身俱乐部1562.69%1872.43%2382.36%2472.36%2572.36%2672.36%2782.36%2892.36%3012.36%3132.36%其他支出370.64%450.58%570.56%590.56%610.56%640.56%660.56%690.56%720.56%740.56%合计2,18937.64%2,59433.73%3,23832.12%3,36832.12%3,50232.12%3,64332.12%3,78832.12%3,94032.12%4,09732.12%4,26132.12%部门收入3,62662.36%5,09666.27%6,84467.88%7,11867.88%7,40267.88%7,69867.88%8,00667.88%8,32767.88%8,66067.88%9,00667.88%未分配经营支出行政及总务支出59610.24%6248.11%6796.74%7076.74%7356.74%7646.74%7956.74%8276.74%8606.74%8946.74%市场营销支出3355.76%4015.22%5105.05%5305.05%5515.05%5735.05%5965.05%6205.05%6455.05%6705.05%物业运营&保养费用2384.10%2673.48%2672.65%2782.65%2892.65%3012.65%3132.65%3252.65%3382.65%3522.65%能源支出5218.96%5807.54%7367.30%7657.30%7967.30%8287.30%8617.30%8957.30%9317.30%9687.30%合计1,69029.07%1,87224.34%2,19221.74%2,28021.74%2,37121.74%2,46621.74%2,56521.74%2,66721.74%2,77421.74%2,88521.74%经营毛利润（GOP）1,93633.29%3,22441.92%4,65246.14%4,83846.14%5,03146.14%5,23246.14%5,44246.14%5,65946.14%5,88646.14%6,12146.14%管理费1452.50%1922.50%2522.50%2622.50%2732.50%2842.50%2952.50%3072.50%3192.50%3322.50%扣除基本管理费的经营毛利润1,79030.79%3,03239.42%4,40043.64%4,57643.64%4,75943.64%4,94943.64%5,14743.64%5,35343.64%5,56743.64%5,79043.64%固定费用房产税2414.14%2853.71%3623.59%3773.59%3923.59%4083.59%4243.59%4413.59%4583.59%4773.59%保险费340.59%450.58%570.56%590.56%610.56%640.56%660.56%690.56%720.56%740.56%奖励管理费901.54%1822.37%3083.05%3203.05%3333.05%3463.05%3603.05%3753.05%3903.05%4053.05%营业税3205.50%4235.50%5555.50%5775.50%6005.50%6245.50%6495.50%6755.50%7025.50%7305.50%重置费用准备金1743.00%3084.00%5045.00%5245.00%5455.00%5675.00%5905.00%6135.00%6385.00%6635.00%合计85914.77%1,24216.15%1,78617.71%1,85717.71%1,93117.71%2,00817.71%2,08917.71%2,17217.71%2,25917.71%2,35017.71%净运营收入93216.02%1,78923.27%2,61425.93%2,71925.93%2,82725.93%2,94025.93%3,05825.93%3,18025.93%3,30825.93%3,44025.93%2.定安县概况地理位置经济数据区域人口定安县位于海南岛的中部偏东北，东经110°7′—110°31′，北纬19°13′—19°44′。东临文昌市，西接澄迈县，东南与琼海市毗邻，西南与屯昌县接壤，北隔南渡江与海口市琼山区相望;东西宽45.50公里，南北长68公里，疆界长251.50公里，全县面积1177.70平方公里。2011年，定安实现生产总值41.2亿元，是2006年18.7亿元的2.2倍，年均增长15.6%；全口径财政收入10.2亿元，是2006年1.4亿元的7.3倍，年均增长48.8%；地方一般预算收入3.7亿元，是2006年0.6亿元的6.2倍，年均增长43.9%；农民人均纯收入5840元，是2006年2862元的2.0倍，年均增长15.3%；城镇居民人均可支配收入16497元，是2006年7215元的2.3倍，年均增长18.0%；社会固定资产投资五年累计完成79.1亿元，年均增长44.7%。行政辖区辖有定城、雷鸣、龙门、龙湖、龙河、岭口、翰林、富文、新竹、黄竹10个镇，3个国营农场，总人口34万,农业人口242801人，占总人口的71.12%。住有汉、苗、黎、回、白、布依、满、侗、瑶、土家、亻么老等族居民，汉、苗族为世居民族，分别占总人口97.93%、0.81%。其他少数民族主要分布在3个国营农场。2011年底，全县归侨侨眷及港澳属10602人；海外华侨华人及港澳同胞13649人，其中海外华侨华人12091人，主要分布在马来西亚、新加坡、美国、日本、澳大利亚等17个国家和地区。5气候旅游气候舒适度评价境内地势南高北低，热带季风海洋性气候，阳光充足，雨量充沛，年均气温24℃，年均日照1880小时，低于全岛年均日照时数1700-2600mm的中间值。年均降水1953毫米，按全省年平均降雨量900-2600mm计数，定安县降雨量略高于全省平均水平。根据2010年降雨日数统计，除琼中(184d/a)，屯昌(172.3d/a)以外定安排第3，暴雨日数(9.5d/a)排第3，雾日数(30.4d/a)排第4，日照时数排第17，大风日数排第10。本报告尝试以特吉旺气候舒适度指数对海南的旅游气候资源进行评价，即利用干球温度、湿球温度、有效温度和相对湿度4个指标，根据大多数人的感觉状况，把温度与湿度按指标合划分为11类，其符号和意义如以下图表所示。指数类型-6-5-4-3-2-101+2a+2b3大多数人的感觉状况极冷非常冷很冷冷稍冷凉舒适暖干热闷热极热旅游适宜性不适宜不适宜较不适宜较不适宜较适宜适宜最适宜适宜较适宜较不适宜不适宜6海南岛2010年1—12月特吉旺气候舒适度指数地区1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月海口001+2b+2b+2b+2b+2b+2b+2b10定安001+2b+2b+2b+2b+2b+2b+2b10澄迈001+2b+2b+2b+2b+2b+2b+2b10临高0011+2b+2b+2b+2b+2b+2b10儋州0011+2b+2b+2b+2b+2b110琼海001+2b+2b+2b+2b+2b+