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HappySinicExtremeHabitat2020年2月8日目录CATALOG01城市宏观环境分析02城市楼市特征分析03城市地产板块格局一、荆州城市区位湖北省区域性中心城市之一，是长江中游重要的港口城市，国家重要的公路交通枢纽和长江重要港口城市，中南地区重要的工业基地和轻纺织基地，素有“长江经济带钢腰”之称。环洞庭湖经济圈武汉1+8城市圈荆州长江经济带二、荆州城市概况荆州地处湖北省中南部，江汉平原腹地，处于武汉城市圈、鄂西生态圈和环洞庭湖生态经济圈的共同辐射范围内。全市国土面积1.41万平方公里，其中平原湖区占78.7%，户籍人口690万，其中荆州市城区人口约113万，人口密度3000人/平方公里，城镇化率54.7%。荆州建城历史长达3000多年，是春秋战国时楚国都城所在地，是国务院公布的全国首批24座国家历史文化名城之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、重要的公路交通枢纽和长江港口城市，2017年6月，荆州市被命名国家卫生城市。小龙虾产量位居全国城市之首，淡水鱼产量连续17年位居全国地市之首，是名符其实的“全国淡水渔业第一市”，截止2017年，荆州市固定投资总额580亿元，城镇居民人均可支配收入29973元，新增城镇就业8.5万人。三、荆州行政区划荆州市下辖荆州、沙市两区，江陵、公安、监利三县和松滋、石首、洪湖三市。市政府驻地沙市区。四、荆州经济及人口城市2017年GDP（亿元）2017年常住人口（万人）武汉134101061襄阳4047561宜昌3857412荆州1922（第4名）574（第3名）黄冈1921629孝感1742488荆门1664290十堰1632338黄石1479245咸宁1235251随州936219鄂州906106恩施801336仙桃719117潜江67295天门528129神农架2681335148015911721192211.62%10.86%7.50%8.17%11.68%0.00%5.00%10.00%15.00%01000200030002013年2014年2015年2016年2017年荆州市近五年GDP（亿元）GDP（亿元）增长率GDP全省第四，处于快速发展阶段；常住人口全省第三。324773231631317313163026429973293992928428993285182805326959268842676626528648790004866600070008500656944304738548743144539553155004148020000400000500010000黄石宜昌荆门襄阳孝感荆州鄂州潜江仙桃十堰咸宁随州黄冈恩施天门2017年各市城镇人均可支配收入及房价城镇人口人均可支配收入（元）五、荆州产业结构当前荆州产业发展迅猛，市内形成两大经济开发区，其中荆州开发区晋升为国家级经济技术开发区，继安徽皖江城市带、广西桂东、重庆沿江、湖南湘南后荆州也成为全国第五个国家级承接产业转移示范区。本项目支柱产业医药化工文化旅游电子信息产业轻工建材装备制造食品加工纺织服装园区名称所在区域建设规模（平方公里）规模以上工业收入（亿元）主导产业企业个数规模以上工业企业数量高新企业数量从业人数（万）代表企业高新区荆州区22286石油机械制造、轻工纺织、新型建材、农产品加工80514067四机厂、四机赛瓦、友亮纺织中远印染、中富管桩、华升商混经济技术开发区沙市区210245装备制造、电子信息、新材料、医药化工、纺织服装14561523810美国雷米、库博标准亚新科神电、法国法雷奥、日本高田、恒隆集团中联重科、巨鲸传动、美的集团、弘晟光电华讯方舟2017年，全年共接待游客达4160万人次，实现旅游综合收入260亿元，同比增长30%，纪南文旅区已落地的招商项目总投资超过500亿元，正在建设的基础设施项目总投资超过200亿元，楚王宫、园博园等十几个项目均有序推进。六、荆州房地产开发投资荆州总体经济一直保持良好的增长势头，湖北综合实力第第4（GDP：1922亿元，固投：2051亿元），其中房地产投资（304亿元）位居第2，占固投比约14.8%七、土地出让与住宅成交八、周边出让地块目录CATALOG01城市宏观环境分析02城市楼市特征分析03城市地产板块格局04板块的进入性建议一、荆州房地产政策分析荆州商品房政策:1.一套住房贷款已结清的家庭再购房执行首套住房贷款政策;2.外地家庭在城区购房可申请落户;3.放宽住房公积金贷款条件，职工连续缴存住房公积金6个月以上（含6个月），即可申请住房公积金个人住房贷款。缴存职工家庭使用住房公积金购买首套住房，首付比例最低为20%,自2016年1月1日起，将市城区住房公积金贷款最高总额由40万元提高至45万元;4.加大棚户区改造货币化安置力度，货币化安置比率逐步提高到80%以上;5.规范房地产预售许可条件，多层住宅主体工程封顶、高层住宅完成总层数的1/2工程量后，可申请办理预售许可，预售面积不低于3万方。二、荆州房地产市场概况三、荆州房地产市场复盘四、荆州房地产市场供求关系（市区）五、荆州房地产市场供求关系（各个区域）六、荆州房地产市场存量及去化周期七、荆州房地产市场存量及去化周期中心城区、荆北新区、武德片区现货去化周期最短约3个月内，整体去化周期一年以内仅中心城区，其次两年以内为武德片区、荆北新区、沙北新区。八、荆州房地产市场供求数据2018年1-6月住宅市场相比于2017年1-6月供应量增加，成交量增加。随着后期市场供应的增加，后期市场供小于求的装套或将被逆转，荆州楼市会逐渐回归居住属性。荆州市6月供应17.23万方，成交23.58万方，供求比0.72；22.5115.367.840.0013.4921.4629.688.5512.6923.530.0025.2917.2318.4523.2214.6113.0014.2618.1816.7538.6021.1523.8416.2322.1823.580.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.002017年6月—2018年6月住宅供应成交成交量（万㎡）供应量（万㎡）2018年前两季度成交量创历史新高，达到145.58万方，同比去年1-6月增长13%，成交价格起伏波动较大，主要原因在于整体市场热度有下滑趋势。荆州市最新商品住宅均价6145元/㎡18.4523.2214.6113.0014.2618.1816.7538.6021.1523.8416.2322.1823.5863005124584058477503630266406425643362036226619561450.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.000100020003000400050006000700080002017年6月—2018年6月住宅成交量价成交均价成交量（万㎡）九、荆州房地产市场成交量价本月热门板块以城东片区为主，成交套数环比增长率168%为首，本月荆州商品住宅成交均价6145元/㎡（备案价）十、荆州房地产市场分区成交从转化率来看，竞品楼盘整体平均转化率维持在15%左右其中楚天都市诚园为尾盘项目，所剩货量以大平层为主，转化率仅3%转化率最高的恒大翡翠华庭6月22日有开盘节点，综合转化率为36%十、荆州房地产市场数据（1）十一、荆州房地产市场数据（2）市场数据荆州6月项目排名TOP10目录CATALOG01城市宏观环境分析02城市楼市特征分析03城市地产板块格局荆北新区简介一、荆州板块格局－五大板块1、板块属性：荆州目前房地产市场主要分为八大板块，古城片区、城南片区、纪南文旅区、武德片区和荆北、沙北片区、沙市老城区以及城东等，而荆北板块是五大板块中房价最高的板块。荆北新区位于荆州市西北部，是荆州市高铁枢纽，荆州区政务、教育、医疗中心。绿地、恒大、碧桂园以进入该片区。荆北新区位于荆州中心城区北郊，东至海子湖路、西至207国道、南至荆沙大道、北抵汉宜铁路，规划用地面积约3.91平方公里。荆北新区位于荆州市西北部，是荆州市高铁枢纽（荆州站），道路网络基本形成（三纵三横公路网）。荆州政务（政务中心已迁入）、教育（荆州中学、规划实验小学、中学）、医疗（荆州医院）中心。绿地、恒大、碧桂园以进入该片区。火车站广场南侧是世界500强——绿地集团。投资55亿元的荆州绿地之窗项目，宛如城市的客厅，完善了新区没有大型商场、商务写字楼、餐饮、五星级宾馆等服务功能，为火车站乃至荆北新区带来真正意义上的城市气息。江汉平原第一高楼——荆州绿地之窗218米超高层项目正式奠基南京禄口机场城东片区武德片区城南片区古城片区荆北新片区纪南文旅区本项目楚天路东桥路一、板块格局－荆北新区板块2、人口现状：荆北新区北靠的荆州区，荆州区2017年末人口为58.8万，荆北新区17年末常住人口约5万人，规划人口月26万。2017年地区生产总值预计完成262亿元，同比增长7.5%。城镇常住居民人均可支配收入预计达到3.3万元，同比增长8%；农村常住居民人均可支配收入预计达到1.8万元，同比增长8%，收入水平不断提升。数据来源：荆州区统计年鉴2839730925330002600027000280002900030000310003200033000340002015年2016年2017年城镇居民可支配收入（单位：元）57.1357.7858.85656.55757.55858.5592015年2016年2017年常住人口（单位：万人）一、板块格局－荆北新区板块3、经济产业：荆北新区承载着“壮腰工程”，成为湖北“钢腰”的重任，集聚交通、产业服务和居住等功能，是当前荆州的核心建设地区。加快荆北新区建设，将使荆州区进入全省县域经济十强成为现实，将使古城减负成为现实，是荆州区打好翻身仗的最佳机遇。荆北新区依托火车站而建，是外地旅客接触荆州的入口，“荆州之门”是以交是，通枢纽中心、商贸中心为主要功能的城市文化客厅。荆北新区规划总用地面积约3.91平方公里，现状用地主要为农村居住用地、农田、鱼塘，也有部分已经建的行政办公用地和对外交通用地。其中，规划居住用地121.24公顷，占总建设用地的30.95%，人均居住用地22.45平方米。规划中的公共设施用地总面积约为58.36公顷，占总建设用地的14.90%。这片公共设施用地划分为行政办公用地、商务金融用地、商业服务用地、商业娱乐综合用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地共八类。一、板块格局－荆北新区板块5、区域规划：荆北新区承载着“壮腰工程”，成为湖北“钢腰”的重任，集聚交通、产业服务和居住等功能，是当前荆州的核心建设地区。荆北新区是荆州市总体规划确定的“西进北越”发展战略的重点支持区域，是作为承载整个荆州经济腾飞的核心引擎。经济发展是头等大事，政府对于荆北未来开发建设将是无上限重视与倾斜，碧桂园、绿地、恒大、保利、华侨城等……世界500强纷纷看好荆北未来发展红利，争相抢驻荆北，荆北新区未来发展不可估量。一、板块格局－荆北新区板块5、规划落地：交通枢纽：荆州高铁站、荆州市客运枢纽中心——郢城客运枢纽站已建成。荆州各县市乘客乘火车将一站式到达，实现真正意义上的“零换乘”道路：道路网络基本形成（三纵三横公路网）政务中心：荆州区政务中心已搬迁入驻医疗、教育：荆州医院、荆州中学已基本建成，预计2019年投入使用。商务中心：荆州绿地之窗超高层项目的正式启动，将建设荆州两大地标和五大中心：即江汉平原第一高的绿地218大楼、120米绿地铭创甲级办公物业，两大地标楼宇集合甲级商务写字楼、五星级酒店、国际购物中心、商业街区、高尚住宅及主题公园广场为一体的六大功能业态。【土地成交】近半年，荆州市共成交住宅（商住）用地13宗，其中，保利于3月份摘得的5宗商住用地及清能于6月摘得的1宗商住用地位于目标地块附近，清能摘牌楼面价3891元/㎡，溢价率92%，为半年度内地王。地块编号地块位置竞得人(实际控制人)交易日土地