第九章房地产保险

一、房地产保险的含义（一）保险的含义1、保险的概念保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任。第九章房地产保险第一节房地产保险概述2、保险的特征：（1）保险首先是一种经济制度。①保险人与被保险人的商品交换关系；②保险人与被保险人之间的收入再分配关系。作为经济制度构成保险应具备4个要件：①保险必须有危险存在。②保险必须对危险事故造成的损失给以经济补偿。③保险必须有互助共济关系。④保险的分担金必须合理。（2）保险是一种法律关系。从法律意义上说，保险是一种合同行为，即通过签订保险合同，明确双方当事人的权利与义务，被保险人以缴纳保费获取保险合同规定范围内的赔偿，保险人则有收受保费的权利和提供赔偿的义务。其特点是：①保险是一种合同法律关系；②保险合同对双方当事人均有约束力；③保险合同中所约定的事故或事件是否发生必须是不确定的，即具有偶然性；④事故的发生是保险合同的另一方当事人即被保险人无法控制的；⑤保险人在保险事故发生后承担给付金钱或其他类似的补偿；从本质上讲，保险是经济关系与法律关系的统一。（二）房地产保险的含义房地产保险就是指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。房地产包括房与地，土地一般不存在灭失的风险，因此，房地产风险一般是指房产的风险。房屋从设计、营建到销售、服务等环节都面临着损失的可能，因此就有进行房地产保险的必要。二、与房地产有关的风险（一）房地产财产损失房地产财产损失是指由于自然原因、行为原因、政治经济原因或者技术原因所导致房屋财产毁损、灭失和贬值，使得房屋财产的所有者遭受的直接损失和间接损失。（二）房地产责任损失房地产责任损失是指由于人们的过失或者侵权行为使他人房屋财产损毁或者人身伤亡，在法律上负有经济赔偿责任的责任损失。（三）房地产人身损失是指与房地产相关的个人发生意外而导致的损失。如房地产所有者发生意外、与房地产行业的职工发生意外。（四）房地产信用损失所谓信用损失是指债权人因债务人违约而遭受的经济损失。房地产信用损失主要是指有关房地产开发、交易的过程中因合同不能完全履行而给权利人造成的经济损失。一般包括两个方面：购房者因为家庭中的各种困难或者遭受自然灾害等因素导致不能履行还款义务；开发商可能由于资金周转等原因导致工程不能继续或者完工，从而使得已经销售的房地产不能按期交付，给购房者带来经济损失。三、房地产保险的作用（一）抵御意外不幸，实现经济补偿（二）推进住房制度改革，解除居民后顾之忧（三）增进投保人的信用，促进资金流通（四）保障社会财富安全，增强社会防灾救灾力量（五）搞活房地产市场，促进房地产业的发展（六）促进对外开放，改善投资环境一、房地产保险的参与者（一）房地产保险人1、房地产保险人的含义房地产保险人是指与房地产投保人订立保险合同，收取保险费，并且承担保险合同约定的赔偿责任或者给付责任的保险公司。我国的保险公司实行分业经营，即同一保险人不得兼营财产保险业务和人身保险业务。所以我国的保险公司分为财产保险公司和人身保险公司。第二节房地产保险的运行要素2、房地产保险人的权利和义务（1）收取保险费的权利（2）告知义务。在订立保险合同时，保险人有义务向投保人说明保险的条款。（3）及时签发保险单证的义务。（4）积极进行防灾防损管理的义务。（5）赔付保险金的义务。（二）房地产投保人、被保险人和受益人1、房地产投保人、被保险人和受益人的含义（1）房地产投保人：对于房地产保险标的具有可保利益，并且与房地产保险人订立保险合同，按保险合同负有支付保险费义务的人。（2）房地产被保险人：房屋等财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人，可以是房地产投保人，也可以是其他第三人。（3）房地产受益人：房地产人身保险合同中有房地产被保险人或者房地产投保人指定的享有保险金请求权的人。可以是投保人、被保险人或者其他第三人。投保人指定受益人，必须要经被保险人同意。2、房地产投保人、被保险人和受益人的权利和义务（1）投保人具有交付保险金的义务（2）投保人应当如实告知保险标的有关情况（3）危险增加的通知义务（4）保险事故的通知义务（5）防灾防损和施救的义务（6）重复保险的通知义务（7）保险标的转让后的通知义务（8）获得保险金的权利（三）房地产保险中介人1、房地产保险代理人：根据房地产保险人的委托，在房地产保险人授权的范围内代为办理房地产保险业务的单位或者个人。（1）主要推销房地产保险产品和与房地产有关的人身保险产品、（2）代理保险公司收取保险费，（3）协助保险公司进行损失的勘查和理赔。2、房地产保险经纪人：指基于投保人的利益，为投保人与保险人订立房地产保险合同或与房地产有关的人身保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的单位和个人。它主要是为了减少投保人或被保险人的投保成本，减轻投保人投保选择工作的难度，提高投保效率。房地产保险经纪人主要的工作内容：（1）为投保人提供防灾防损或风险评估以及风险管理的咨询服务；（2）为投保人拟定投保方案，选择房地产保险人房地产保险经纪人要根据保险标的的情况和各个保险公司的承保情况，为房地产保险投保人拟定最佳的投保方案。（3）代办投保手续，监督房地产保险合同的执行情况以及向房地产保险人提出索赔。3、房地产保险公估人：指接受房地产保险人、投保人或被保险人委托办理房地产保险标的的勘查、鉴定、估损以及赔款的理算，并向委托人收取佣金的单位和个人。房地产保险人既是承包人，又是理赔人，且直接负责对房地产保险标的进行检验和定损，房地产保险公估人的存在，使得这种矛盾得以缓解。二、房地产保险基金（一）房地产保险基金的含义保险基金（InsuranceFund）指专门从事风险经营的保险机构，根据法律或合同规定，以收取保险费的办法建立的、专门用于保险事故所致经济损失的补偿或人身伤亡的给付的一项专用基金，是保险人履行保险义务的条件。它的运动过程包括三个阶段：保险费收取；资金的积累和运用；经济补偿。房地产保险基金是房地产保险人为了补偿保险事故所造成的财产损失或人身伤亡所引起的经济需要，向房地产投保人收取保险费而集中起来的一项专用基金。（二）房地产保险基金的构成房地产保险基金主要包括两大部分：一是保险公司的资本金，即保险公司的自有资金。二是保险公司的保险费收入：包括三部分：用于赔偿的准备金、用于经营管理的费用、保险公司的盈利。（三）房地产保险金额和保险费率房地产保险收入=房地产保险金额×保险费率1、房地产保险金额：是指房地产保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额。在房屋财产保险中，房屋的保险金额不得超过投保房屋的保险价值，超过部分无效。房屋的保险金额低于保险价值，一般按房屋保险金额与保险价值的比例进行赔偿。保险金额的赔偿方式：（1）危险赔偿方式：在确定赔偿金额时，不考虑保险金额与财产实际价值的比例。损失在保险金额限度内，按实际损失赔偿；损失超过保险金额，超过部分不予赔偿。（2）比例赔偿方式：按照保险金额和出险时保险标的的实际价值的比例来计算赔偿款。保险金额高于或等于实际价值，被保险人得到全部赔偿；保险金额抵押实际价值，被保险人得到一定比例的赔偿。（3）限额赔偿方式：仅在损失超过一定限度时才负赔偿责任。财产实际价值保险金额实际损失金额赔偿金额2、房地产保险费率：是按保险金额收取保险费的比率，等于纯费率与附加费率的和。一般根据房地产保险危险的大小，房屋保险额损失率资料和房地产保险人员的业务费用来确定。前两者属于纯费用，即可能的损失，后者属于附加费用，是保险公司的业务开支和费用。损失总额包括赔偿总额与理赔费用。%100总保险金额损失总额房地产保险的纯费率%100总保险金额业务开支总额房地产保险的附加费率一、房地产保险的运行原则（一）最大诚信原则在投保时投保人：对保险公司需要了解的与保险有关的事项必须要如实告知。保险人：对相关的保险事项如实告知投保人，对保险条款的介绍，不得含糊，不得欺骗。在索赔时：投保人：必须要提供相关证明，不得中途不经保险人同意，擅自改变危险第三节房地产保险的运行原理（二）公平互利原则在订立合同和遇损索赔时，都要遵循这个原则。（三）可保利益原则可保利益：指投保人或被保险人对保险标的应当具有的法律上认可的经济利益，也称保险利益。房地产保险中，几种主要的可保利益：1、房屋所有人对自己所有的房屋；2、租赁房屋的承租人对承租的房屋；3、房屋的受益人对房屋具有可保利益；4、对房屋责任事故后果负有损害赔偿责任的人具有可保利益；5、房地产抵押贷款的借款人具有可保利益；6、房地产工程相关各方对房地产工程有可保利益。（四）损失赔偿原则所谓损失赔偿原则是指房地产财产保险仅限于被保险人的实际损失，保险人仅对房地产保险合同中规定的房地产财产发生保险责任范围内的损失在保险金额范围内予以经济补偿。1、损失赔偿原则的基本要求（1）只赔偿保险有效期内保险责任范围内的损失（2）赔偿限制在损失限度内一是以实际损失为限；二是以保险金额为限；三是以被保险人对保险标的具有的可保利益为限。2、损失赔偿原则的补充（1）定值保险方法：保险关系的双方当事人约定保险金额，在风险事故发生后，保险人按照合同预定的保险金额补偿的一种保险损失赔偿方法。即定值保险以保险金额作为赔偿的唯一根据。（2）自保额：指保险人在保险合同中规定，在保险事故发生后，由被保险人自己承担的损失份额，可以是按比例方式确定，也可以按绝对额的方式确定。（3）免赔额：保险人在保险合同中规定，保险人不承担损失赔偿责任的份额，损失额在规定数额之内，保险人不负责赔偿。可以是按比例方式确定，也可以按绝对额的方式确定。绝对免赔额是指在保险人作出赔付之前，被保险人要自担一定的损失金额。例如，若合同中规定绝对免赔额为200元，则损失在200元以下的，保险人不予赔。若损失超过200元，保险人对超过的部分给予赔偿。一般来说，这种免赔额应用于每次损失。相对免赔额:这是一种在海上运输保险中经常使用的免赔额，免赔额以百分比或一定金额表示。如果损失低于规定的比例或金额，保险人不承担赔偿责任，但当损失高于规定的比例或金额时，保险人将赔偿全部损失。海上运输保险之所以使用相对免赔额是因为托运人能预料到由于恶劣天气、船舶持续航行和货物经常搬动至少会造成一些小额损失，还因为财产由承运人占用，其不具有夸大损失的动机。3、补偿原则的派生规定（1）权益转让的规定权益转让，又称为代位求偿，是指当事人依法或根据保险合同将特定权益让渡他人的法律行为。①被保险人因该意外损失而从任何方面得到的赔款和收益都必须要转让，除了慈善性的捐款除外。②保险人在行使代位追偿权时追偿到的金额，如果大于赔付金额，则多余的部分应当交给被保险人。③保险事故发生后，如果被保险人放弃了对第三者的赔偿请求权利，则保险公司就不承担赔偿保险金的责任；如果保险公司已经进行了赔偿，则被保险人未经保险人同意不得放弃对第三者的请求赔偿权。④保险事故发生后，保险人支付了保险金额，则取得受损保险标的的相应的权利。（2）重复保险的规定重复保险是指被保险人对同一保险标的，同一可保利益，同一保险事故责任分别向两家或两家以上的保险公司投保的行为。重复保险的损失赔偿通常采用分摊的方式，主要有三种分摊方式：①比例分摊：以保险金额为分摊依据②赔偿金额责任分摊③按出单顺序分摊（五）近因原则近因就是与风险损失有直接因果关系的原因。近因原则是指保险人只对保险合同约定风险为损失近因的风险损失才予以赔偿的原则。二房地产保险的索赔与理赔（一）房地产保险的索赔1、发出出险通知2、被保险人应尽力施救3、提供索赔文件4、领取赔偿金（二）房地产保险的理赔1、立案编号，现场查勘2、审核单证3、损失核赔4、给付赔偿金5、代位追偿权的取得一、房屋财产保险（一）企业房屋保险（二）商品住房保险（三）住房综合保险（四）投资连接房屋财产保险（五）房屋利益保险第四节房地产保险的主要险种二、房屋建筑工程保险（一）被保险人（二）保险财产（三）保险责任（四）责任免除（五）保险金额（六）保险费率（七）保险期限（八）被保险人的